по достатньо низькій ставці, що називається "платіжною". Різниця між
розміром, що клієнт повинний банку по контрактній ставці і тим, що він
сплачує по платіжній ставці, щомісяця додається до суми основного боргу
позичальника. Розмір щомісячного платежу позичальника перераховується кожні
3 місяця, виходячи зі збільшеної суми заборгованості, таким чином, щоб до
кінця терміна клієнт погасив її цілком. Можна сказати, що платежі по повній
"контрактній" процентній ставці стягуються в більш пізній період, коли
позичальнику буде легше їх здійснити, завдяки збільшенню його прибутків,
хоча б і номінальних, у результаті інфляції.
Всі ці інструменти спрямовані на вирішення двох проблем: не тільки
забезпечити прибутковість кредитних операцій і їхнього захисту від високого
ризику швидко мінливої процентної ставки, але й підвищити доступність
кредитів для позичальника.
4. Тривалість кредиту: в середньому 10-15 років, іноді до 25 років.
Звичайно, подовження кредитного періоду дозволяє підвищити доступність
кредиту для позичальника. Проте, розрахунки показують, що подовження
кредитного періоду за межі 15 років, підвищують доступність кредиту не
настільки різко і значно.
Є дві основні стратегії залучення коштів для видачі іпотечних кредитів:
1. Депозити населення і підприємств. Ця ж стратегія включає використання
схеми контрактних заощаджень, при якій покупець житла спочатку
зобов'язується протягом декількох років зберігати кошти, після чого йому
гарантується надання іпотечного кредиту тим же самим банком.
2. Одержання ресурсів із "оптових" джерела. Ці джерела включають:
• кредитні лінії або подібні домовленості з одним або декількома банками;
такий тип залучення коштів може бути дуже поширеним для іпотечних банків,
що створюються, як дочірні підприємства комерційних банків;
• позичкові кошти банків, підприємств або пенсійних і страхових фондів,
надані на 5-10 років;
• продаж облігацій або цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами
банкам, підприємствам, а також пенсійним фондам і страховим компаніям,
фізичним особам. ("Цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами" дають
їхньому власнику - інвестору - право на одержання основної суми боргу і
відсотків по іпотечному кредиту за відрахуванням невеличкої суми, що
залишається первинним кредиторам собі і йде на покриття витрат по
обслуговуванню кредиту. З ряду причин внески населення є найменш бажаним
джерелом, оскільки їх дорого залучати й обслуговувати й оскільки вони легко
можуть бути переведені в інші банки або інвестиції в залежності від рівня
прибутковості. Кращим джерелом є термінові позики і продаж іпотечних
кредитів або забезпечених ними цінних паперів. Очевидно, що для того, щоб
банк міг зацікавити інвесторів у термінових позиках або придбанні цінних
паперів, забезпечених іпотечними кредитами, основним моментом повинна стати
виплата конкурентної процентної ставки, що гарантовано буде змінюватися
разом із ринковими процентними ставками, тобто захистить інвестора від
ризику процентної ставки. Також очевидно, що банк повинен намагатися до
використання довільної із цих наявних у нього можливостей.
Найбільш багатообіцяючим для мобілізації коштів є заключення угоди між
банками і підприємствами на будівництво нового житла для робітників
підприємства. Основними положеннями таких угод є:
• Побудоване житло купується робітниками. Таким чином, підприємство не
тримає на своєму балансі житла і не несе відповідальності за його
утримання.
• Будь-який робітник може подати заяву на придбання житла, проте банк
приймає рішення про виділення кредиту відповідно до прийнятої їм практики
проведення андерайтингу (оцінки можливості погашення кредиту).
• Банк надає й обслуговує кредит. Підприємство знижує кредитний ризик для
кредитора, утримуючи платежі по іпотеці безпосередньо з заробітної плати
робітника і приймаючи на себе визначену частку збитків при не поверненні
кредиту.
• Банк використовує ІРВП або аналогічні іпотечні інструменти, що
забезпечують найбільшу доступність кредиту для позичальників.
• Підприємство виділяє позику терміном на 10-15 років, розміщує в банку
довгостроковий депозит або купує видані іпотечні кредити або забезпечені
ними цінні папери. Сума коштів, наданих підприємством, складає предмет
переговорів, проте банк повинен спробувати забезпечити наступним шляхом не
менше 50% фінансування по кредитах.
Українським іпотечним інститутам варто використовувати усі з вище
перерахованих джерел акумулювання коштів.
Залучення заощаджень населення для інвестування в житловий сектор і
участь приватного сектора у фінансуванні розвитку житла можуть зіграти
істотну роль у вирішенні житлової проблеми. Залучення позабюджетних коштів
у житловий сектор може бути істотно полегшене шляхом створення системи
іпотечного кредитування придбання, будівництва і реконструкції житла. Банки
в Україні притримуються загальної думки, що розвиток іпотечного
кредитування буде стримуватися обмеженістю кредитних ресурсів. Вони
покладають великі надії на діяльність спеціальної структури, що допомагала
б банкам вирішувати цю проблему ліквідності.
Становленню системи житлового іпотечного кредитування може сприяти
діяльність Уряду України по створенню вторинного ринку іпотечних житлових
кредитів, виданих приватними кредитними організаціями, забезпечуючи, таким
чином, рефінансування їхньої кредитної діяльності, а також доступність і
ефективний розподіл інвестиційних ресурсів у житловій сфері.
Істотну роль у створенні загальнонаціональної системи іпотечного
кредитування, що включала б функції вторинного ринку іпотечних позик, могла
б зіграти держава. На первинному ринку іпотечних кредитів кредитори (ощадні
банки і комерційні банки) видають іпотечні кредити. Для забезпечення
швидкого повернення кредитних ресурсів і вирішення в такий спосіб проблеми
ліквідності, кредитори можуть продати видані ними іпотечні кредити на
вторинному ринку - інвесторам. Виручені кошти банк знову пускає в обіг,
видаючи нові позики. Розвиток даної моделі організації житлового
фінансування припускає наявність вторинного іпотечного ринку, тобто ринку,
на якому продаються уже видані іпотечні кредити. Необхідно нагадати, що до
революції 1917 року в Росії існував розвитий вторинний ринок заставних.
В Україні створити Республіканське агентство по іпотечному житловому
кредитуванню. Це Республіканське агентство могло б купувати в банків
іпотечні кредити, при цьому стандарти і процедури, використовувані банками
при видачі іпотечних кредитів, повинні чітко відповідати стандартам,
установленим Республіканським агентством. Для мобілізації коштів на купівлю
кредитів Республіканське агентство зможе випускати цінні папери для
розміщення серед інвесторів, що насамперед мають довгострокові ресурси. Ці
цінні папери були б забезпечені придбаними Республіканським агентством у
банків іпотечними кредитами. При наявності гарантії з боку держави такі
цінні папери зможуть стати дуже привабливими інструментами інвестування як
для інституціональних інвесторів, так і для приватних осіб, тим більше, що
кошти, вкладені в них, будуть в остаточному підсумку забезпечені реальною
нерухомістю.
Передбачаються такі основні функції Республіканського агентства:
• розробка і впровадження в практику високоефективних надійних і безпечних
стандартів і норм іпотечного кредитування, що рекомендуються банкам і
іншим кредитним організаціям;
• формування ринку іпотечних кредитів і цінних паперів, забезпечених такими
кредитами, для залучення інвестицій у сферу житлового кредитування і
вирішення проблеми рівня ліквідності кредитних організацій, що надають
іпотечні кредити;
• надання сприяння банкам, іншим кредитним організаціям у впровадженні
раціональної практики проведення операції іпотечного кредитування і
розробці типів кредитів, більш доступних для позичальників і менше
ризикованих для кредиторів.
Найбільш ефективною формою Республіканського агентства рекомендується
нова для України форма комерційної організації, створеної для виконання
суспільно значимих соціально-економічних задач. Одночасна участь у такій
організації державного і приватного капіталу дозволяє, з одного боку,
витягти перевагу економічної діяльності на базі ринкових принципів, з
іншого боку - забезпечити достатню міру контролю з боку держави.
Утворювана організація є новою не тільки по організаційній формі, але і
по виду діяльності. Її операції потребують законодавчого і наступного
нормативного забезпечення. Своє рішення повинні знайти також питання
фінансування діяльності Республіканського агентства, оподатковування,
випуску й обертання нової форми іпотечних цінних паперів.
Запропонований варіант передбачає створення Республіканського агентства
по іпотечному кредитуванню у формі акціонерного товариства відкритого типу
з контрольним пакетом акцій держави не менше 51%, як найбільше зручної для
виконання поставлених перед Республіканським агентством задач.
Передбачається надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах
Республіканського агентства, забезпечених житловими іпотечними кредитами,
що їм купуються. З метою захисту інтересів держателів іпотечних цінних
паперів і мінімізації ризику обертання до державних гарантій доцільно
передбачити такі додаткові заходи державного контролю:
• участь у керуванні Республіканським агентством не тільки через
контрольний пакет акцій, але і через призначення Міністерством фінансів
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42
