Общество с ограниченной ответственностью - арендатор - обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.
Решением арбитражного суда исковое требование удовлетво-рено, однако постановлением апелляционной инстанции решение было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Как усматривалось из материалов дела, комитет по управле-нию имуществом города и общество с ограниченной ответствен-ностью заключили договор на аренду недвижимого муниципаль-ного имущества. В соответствии с договором арендная плата должна была перечисляться арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществлялся в соответствии с методи-кой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администра-ции города.
Согласно этой методике размер арендной платы определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка аренд-ной платы за 1 кв. м в год и ряд коэффициентов, учитывающих ценность объекта, в том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная став-ка по условиям договора действовала до принятия городской ад-министрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы.
В соответствии с одним из пунктов договора при принятии го-родской администрацией решения об изменении базовой мини-мальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с кото-рого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной пла-ты по новой ставке с момента ее утверждения.
Регулярно извещая истца об изменении базовой минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему об уменьшении в соответствии с постановлением главы админист-рации города коэффициента потребительских качеств занимае-мых истцом помещений с 1,25 до 0,75. Арендатор продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением ста-рого коэффициента.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы расчета ставок платежа вне-сения соответствующих изменений в договор не требуется. Пере-расчет производит арендатор самостоятельно. Вывод суда апел-ляционной инстанции о необходимости внесения изменений в договор и согласования новых ставок арендной платы в связи с уменьшением того или иного коэффициента при сохранении ми-нимальной базовой ставки противоречил условиям договора.
Требование истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку догово-ром не предусмотрено зачета излишне уплаченной суммы в счет следующих периодов расчетов.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил постановление апелля-ционной инстанции и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной суммы аренд-ной платы См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 11. - С. 45-46..
Еще одной основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связан-ная с квалификацией подобных требований арендодателей, кото-рые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении послед-ним помещений, занимаемых им без законных оснований. Неред-ко встречались случаи, когда такие требования квалифицирова-лись судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматрива-лись в арбитражно-судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения). На примере одного из дел Высший Арбитражный Суд РФ признал подобную практику ошибочной и дал соответствую-щее разъяснение.
Речь идет о типичной ситуации, когда в арбитражный суд об-ратился собственник нежилого помещения с иском о выселении организации в связи с окончанием срока договора аренды. Ар-битражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помеще-ние и передать его в пользование истцу, ошибочно мотивировал свое решение ссылкой на ст. 301 ГК. Применительно к данному случаю Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что ст. 301 ГК (виндикационный иск) применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущест-ва, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежа-щего правового основания. В данном же случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды (до его прекра-щения), поэтому его обязанность вернуть имущество в освобо-жденном виде арендодателю должна определяться в соответст-вии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде См. п. 17 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. № 13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - № 7. - С. 100)..
Из данного разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно следует, что требование арендодателя о выселении арендатора из занимаемого помещения (либо о возврате послед-ним движимого имущества) не относится к вещно-правовым способам защиты. Вопрос о том, как же квалифицировать такие требования, оставлен открытым. Представляется, что на указан-ный вопрос можно ответить следующим образом. Обязанность арендатора возвратить имущество при прекращении договора аренды входит в понятие “содержание правоотношения”, выте-кающего из данного договора (обязательство на сторо-не арендатора). В связи с этим требование собственника-арендодателя о возврате имущества (об освобождении помеще-ний, о выселении арендатора) по своей правовой природе явля-ется требованием о присуждении к исполнению обязанности в натуре, не имеющим ничего общего с вещно-пра-вовыми спосо-бами защиты.
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованно-го имущества определяется ГК в зависимости от их характера (ст. 623). Все отделимые от арендованного имущества улучше-ния являются собственностью арендатора. Неотделимые улуч-шения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стои-мость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возме-щению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчисле-ний от этого имущества, во всех случаях являются собственно-стью арендодателя.
Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК).
ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК
Изменение содержания договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если иное не предусмот-рено договором. Соглашение об изменении договора совер-шается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть сос-тавлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требо-вание об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.
При изменении договора обязательства сторон со-храняются в измененном виде и считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора.
Расторжение договора по решению суда, в соответ-ствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, преду-смотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК назы-вает конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и аренда-тора.
Арендатор вправе обратиться в суд с иском о до-срочном расторжении договора в следующих случаях: арен-додатель не предоставляет ему сданное в аренду имущест-во, либо чинит препятствия в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его исполь-зованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Дого-вором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сто-рон с соблюдением специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.
Изменение и расторжение договора может быть прои-зведено в связи с существенным изменением обстоятель-ств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является ос-нованием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его суще-ства.
По общему правилу, договор прекращается по исте-чении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от до-говора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться иму-ществом после истечения срока договора, договор счи-тается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уп-латить арендодателю арендную плату.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
