Нежилой фонд Санкт-Петербурга делится на четыре группы (данная класси-фикация отражает правовой режим объектов недвижимости):
Все нежилые отдельно стоящие здания, строения и встроенные нежилые помещения в жилых домах (в том числе вновь построенные, капитально ремонтируемые и капиталь-но отремонтированные, а также высвобождаемые арендато-рами) независимо от их балансовой принадлежности. Ими является большинство передаваемых по договору аренды объектов недвижимости, отношения по их аренде регули-руются общими для всех групп нормами, закрепленными федеральными и Санкт-Петербургскими нормативными акта-ми.
Жилые здания и помещения, переводимые в нежи-лой фонд. Прежде чем стать объектом нежилого фонда, по-мещение или строение должно быть в установленном поряд-ке передано в нежилой фонд.
Нежилые здания-памятники и нежилые помещения в жилых зданиях-памятниках. Особенность их правового ре-жима состоит в том, что архитектор такого объекта имеет дополнительные права и обязанности, касающиеся исполь-зования и содержания объекта.
Культовые здания и сооружения, которые могут быть сданы в аренду только целевым назначением.
1.4. Форма и государственная регистрация
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть за-ключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность до-говора. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установлен-ных законом.
В юридической литературе продолжаются попытки критики Кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ в силу только им понятных причин утверждают, что новый ГК отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А.Сыродоев пишет: “Замена нотариального удостоверения на регистрацию сде-лок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуще-ствляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привле-чения адвокатов для подготовки договоров. Установленные... размеры платы за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются щадящими, но ничто не мешает снизить размер госпошлины за нотариальное удостоверение сделок” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество. - С. 93; см. также: Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые правовые аспекты создания и ведения Государст-венного земельного кадастра Российской Федерации в условиях рынка // Государство и право. - 1998. - № 3. - С. 28-37..
В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактиче-скую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обяза-тельного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостове-рение сделок с недвижимостью либо заменить его государствен-ной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее дейст-во-вавшем законодательстве каких-либо норм, предусматриваю-щих обязательную нотариальную форму для всех сделок с не-движи-мостью.
В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном но-тариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов та-ких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотари-альное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.). В то же время обязательного нотариального удостоверения тре-бовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор да-рения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижи-мому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного но-тари-ального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок. А это, со-гласимся, другая постановка вопроса.
По поводу проблемы целесообразности (либо нецелесообраз-ности) введения всеобщего и обязательного порядка нотариаль-ного удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, можно выска-зать следующие соображения.
Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обя-зательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнитель-ным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной ре-шать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и пе-ред обязательным нотариальным удостоверением сделок: провер-ка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д. Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоя-щими перед системой государственной регистрации.
Во-вторых, система государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним никак не может быть заме-нена обязательным нотариальным удостоверением соответст-вующих сделок, поскольку только система государственной реги-страции обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.
В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации “не сопряжена с консультационными функциями”, и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения “поголовного” принудительного и обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь (платную, разумеется) именно от нотариуса (а не от ад-во-ката), они вправе предусмотреть для своей сделки обязатель-ную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК). Кроме того, огромно-му числу участников сделок с недвижимостью консультационные услуги нотариуса совершенно не нужны. Зачем, спрашивается, нотариусу консультировать по вопросам правильности составле-ния договора коммерческие организации, органы власти и мест-ного самоуправления, имеющие квалифицированные юридиче-ские службы?
В результате получается, что введение обязательного нотари-ального удостоверения сделок с недвижимым имуществом пол-ностью оправдывает интересы и чаяния только одной определен-ной группы лиц, а именно - нотариусов. Данный вывод особен-но нагляден применительно к договорам аренды зданий и соору-жений. Подавляющее большинство участников указанных дого-воров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обяза-тельное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными вре-менными и материальными затратами. Надеемся, что этого не произойдет.
Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, под-лежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
Прежде всего хотелось бы отметить, что в период, когда гото-вился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зда-ний не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями (в том числе договоры об их аренде) не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК “повинен” в создании той нелепой ситуации, которую мы на-блюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заклю-ченный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее про-должительный срок не имеет силы до его обязательной государ-ственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., включившим нежи-лые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результа-те теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых поме-щений, охватываются общими положениями об аренде, касаю-щимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже от-мечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затра-гивает договоров аренды нежилых помещений.
Еще более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литерату-ре. Например, по мнению И.Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отноше-ний, поскольку “они уже объединены под общим значением “зда-ние”” и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. “Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И.Исра-фи-лов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Пред-ставляется, что в этих случаях к договору аренды следует прило-жить и план-схему земельного участка”. Мало того, оказыва-ется, что “при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий”. И все эти выводы, реали-зация которых может привести к колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота (ведь по существу ставятся под сомнение практически все договоры аренды нежи-лых помещений), основываются на одном-единственном фор-мально-логическом умозаключении автора о том, что “понятие “здание” несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие “нежилое помещение”” См.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 113-119..
Однако вернемся к вопросам, связанным с государственной регистрацией договоров аренды зданий и сооружений. В отличие от ГК, который говорит о государственной регистрации именно договоров аренды (п. 2 ст. 609), Федеральный закон “О государст-венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в некоторых случаях предусматривает государственную регистрацию права аренды. Например, согласно п. 1 ст. 26 Закона право аренды недвижимого имущества подлежит государствен-ной регистрации, а в соответствии с п. 3 той же статьи договор аренды помещения или части помещения регистрируется как об-ременение прав арендодателя соответствующего помещения (час-ти помещения).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
