52
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ 6
1.1. Общая характеристика договора аренды 6
1.2. Стороны договора 16
1.3. Предмет договора 18
1.4. Форма и государственная регистрация 23
1.5. Существенные условия 31
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 39
2.1. Права и обязанности арендодателя 39
2.2. Права и обязанности арендатора 43
ГЛАВА 3. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА. ЕГО ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ. ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА НА НОВЫЙ СРОК 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 58
БИБЛИОГРАФИЯ 60
ПРИЛОЖЕНИЕ 65
ВВЕДЕНИЕ
До недавнего времени в отечественном законодате-льстве не было понятия недвижимости. Появилось оно (то-чнее, было восстановлено) всего несколько лет назад, с принятием в 1991 г. Верховным Советом СССР Основ граж-данского законодательства Союза СССР и республик.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в части 1 Гражданского кодекса РФ, основные положения которого вступили в силу с 1 января 1995 г.
Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. Внаем могли передаваться как движимые, так и недвижимые вещи.
Сегодня договор аренды применяется как в предпри-ниматель-ских, так и в иных сферах, возможность передачи прав владения, пользования и в некоторой части распоря-жения имуществом без передачи права собственности обу-словила широкое применение института договора аренды.
С начала 90-х годов в России аренда государствен-ной собственности активно использовалась в проводимой правительством политике приватизации в качестве проме-жуточного звена и главного инструмента в процессе перехода государственной собственности в частную.
В период реформ арендное законодательство разви-валось бурно и противоречиво, что характерно для право-вой системы России в целом. Вместе с тем, отношения между арендодателями и арендаторами все более упорядочива-лись.
Регулирование аренды нежилых помещений является в насто-ящее время мощным рычагом воздействия на экономику вообще, и на развитие рынка аренды в частности.
Анализ арендных правоотношений имеет особую актуальность сегодня как в силу того, что в последние годы значительно воз-росло количество нормативных актов, регулирующих данную сфе-ру правоотношений, так и ввиду сохранения тенденции роста числа заключаемых договоров аренды.
Неурегулированность некоторых вопросов, касающихся аренды нежилых помещений, обусловленная продолжающимся процессом совершенствования отечественного законодательства, предопре-де-ля-ет возникновение споров и разногласий в данной области, а следовательно, особое внимание современного гражданского права к проблеме аренды нежилых помещений. Еще не во всех регионах законодательство субъектов Российской Федерации при-ведено в соответствие с Федеральным законодательством, каса-ющимся аренд-ных правоотношений. В частности, достаточно проблемным местом остаются вопросы определения арендной платы, порядка проведения органами КУГИ торгов, сроков действия договоров аренды и др.
Учитывая динамичность развития современного рынка не-дви-жимости в России и сравнительно небольшой срок его эволю-ции в условиях рыночного хозяйствования, представляется не-обхо-ди-мым подвергнуть анализу вопросы правовой регламентации договоров аренды нежилых помещений, находящихся в собствен-ности юридических лиц, на примере рынка аренды недвижимости (нежилого фонда) г. Санкт-Петербурга, что и является целью данного дипломного исследования.
В основные задачи исследования входит:
раскрыть понятие и содержание договора аренды нежилых помещений;
рассмотреть предмет договора аренды, порядок правоот-ношений между сторонами;
обосновать необходимость письменной формы заключения договора аренды нежилых помещений; показать порядок государ-ственной регистрации договоров данного вида;
проанализировать существенные условия договора;
раскрыть содержание договора аренды нежилых помещений, находящихся в собственности юридических лиц;
рассмотреть порядок действия договора;
проанализировать судебно-арбитражную практику разреше-ния споров по договорам аренды нежилых помещений.
В дипломном исследовании использованы законодательные и нормативные акты, регулирующие правоотношения по договорам аренды нежилых помещений, специальная литература - труды из-вестных отечественных специалистов, таких как С.В.Витрянский, С.А.Герасименко, Е.Каган и других.
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
1.1. Общая характеристика договора аренды
В действующем законодательстве по договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить дру-гой стороне (арендатору) имущество за плату во времен-ное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматри-вался в качестве отдельного вида договора найма (locatio-conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отно-шений типа гражданско-правового договора. Римское право при-знавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-con-ductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя ви-дами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась пре-доставить другой стороне пользование соответствующим объек-том, а последняя - уплатить первой стороне за пользование оп-ределенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-про-да-жей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по догово-ру купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанима-телю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - М.: Юристъ, 1996. - С. 445-446..
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей. По догово-ру найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (наймода-тель - locator) обязывалась предоставить другой стороне (нани-мателю - conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязывалась упла-чивать за пользование этими вещами определенное вознагражде-ние (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского. - С. 446..
При всех кодификациях гражданского законодательства, имев-ших место в советский период, нормы о договоре имущественно-го найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве само-сто-ятельного гражданско-правового договора. Развитие законода-тельства в этот период шло по пути некоторого ограничения кру-га объектов имущественного найма, сокращения и дифференциа-ции сроков найма, увеличения числа специальных правил, пред-назна-ченных для регулирования отношений найма с участием так называемых социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Для характеристики договора имущественного найма по со-ветскому гражданскому праву воспользуемся нормами Граждан-ского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК 1922 г.), а также Граж-данского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).
Определение понятия договора имущественного найма оста-валось практически неизменным. Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК 1922 г.; ст. 275 ГК 1964 г.).
По сравнению с дореволюционным законодательством в до-говоре имущественного найма четко просматриваются отдель-ные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобре-тает значение права следования, характерное для вещно-пра-вовых отношений. В данный период действует без всяких ого-ворок правило, согласно которому при переходе права собствен-ности на имущество от наймодателя к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (ст. 169 ГК 1922 г.; ст. 288 ГК 1964 г.).
Сегодня договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.
Целью договора аренды является обеспечение пере-дачи имущества во временное пользование. В этом заинте-ресованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же пресле-дует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязатель-ств по передаче имущества в пользование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом.
Право пользования арендатора обеспечивается вещно-правовой защитой и приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст. 305 ГК). Таким образом, право пользования можно отнести к числу вещных.
Применительно к недви-жимости схема правового регулирования арендных отношений строится на иных началах, нежели регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК установлены специ-альные правила, направленные на регламентацию правоотно-шений, связанных с куплей-продажей всякого недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст.ст. 549-558). При формулировании же норм, регулирующих договор аренды, законодатель поступил иначе: специальные правила, касающиеся аренды всякого не-движимого имущества, помещены непосредственно в составе общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК); например: особен-ности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен-ных природных объектов могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607); договор аренды недвижимого имущества подле-жит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609); арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616); в случае смерти граж-данина, арендующего недвижимое имущество, его права и обя-занности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617), и некоторые другие положения.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
