Надо сказать, что законодатель, конструируя пос-ледо-ва-тельность построения статей ГК РФ, в общих поло-жениях об аренде (§ 1 главы 30 ГК РФ), применяет тра-диционный способ правового регулирования арендных пра-воотношений. Так, цепочка логического построения статей имеет строгую последовательность: договор аренды (ст. 606 ГК); объект аренды (ст.ст. 6-7); арендодатель (ст. 608); форма и госрегистрация договора аренды (ст. 609); срок договора аренды (ст. 610), а затем следует комплекс ста-тей, регулирующих основу аренды, т.е. ее объект в виде имущества: ст.ст. 611-613; 615-616; 622-624 ГК РФ. Как бы в промежутках между этими статьями Кодекс вводит другие статьи: арендная плата (ст. 614), а также правовые нормы, касающиеся со-хранения, расторжения и прекращения договора аренды (ст.ст. 617-621 ГК РФ).

Примерная форма договора аренды объекта нежилого фонда, которая постоянно изменяется и дополняется с учетом нового законодательства и состояния рынка аренды на примере г. Санкт-Пе-тербурга приведена в приложении 1.

В приложении 2 приложен комплект документов, необходимый для государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества с индивидуальным предпринимателем.

1.2. Стороны договора

К сторонам договора аренды недвижимости предъяв-ляются те же требования, что и к участникам других гра-жданско-правовых сделок. Особенностью субъективного со-става данного договора является, во-первых, то, что арендодателем может выступать исключительно юридическое лицо, а во-вторых, то, что функции арендодателя госу-дарственного недвижимого имущества в большинстве слу-чаев исполняет специальный государственный орган, наде-ленный соответствующими полномочиями. Согласно ст. 608 ГK, арендодатель - это собственник передаваемого в по-льзование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (нани-ма-тель).

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Форму-лируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим иму-ществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоря-жению имуществом (ст. 209 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей могут выступать унитарные предприятия, а казенные пред-приятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника. Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов спе-циальным полномочием сдавать имущество в аренду. Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать дееспособные граждане либо организации, являющиеся юри-дическими лицами. Во всяком случае ГК не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.

При заключении договора аренды юридическим лицом, его правоспособность должна предусматривать возможность заключения такого договора.

Хозяйственные общества и товарищества как лица, обладающие универсальной правоспособностью, вправе за-ключать договоры аренды, если это не предусмотрено их учредительными документами. Возможность унитарных пред-приятий распоряжаться переданным им имуществом закреп-лена в законе (ст.ст. 294, 295, 296 ГК). Некоммерческие орга-низации могут выступать в качестве арендодателя только в соответствии ст. 50 ГК, ст. 24 Закона “О некоммерческих организациях”.

Органы КУГИ обеспечивают в пределах своей компетенции защиту имущественных прав Санкт-Петербурга при ведении дел в арбитражном суде, третей-ском суде, представляя истца, ответчика, либо третьего лица, в том числе по договорам аренды.

Фонд имущества города является организатором аук-ционов и коммерческих конкурсов на заключение договоров аренды, хотя сам стороной данного договора не является.

1.3. Предмет договора

Предметом договора является объект нежилого фонда. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Предмет всякого договора представляют собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения). Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использо-вания последним (осуществление капитального ремонта, воздер-жание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и ис-пользованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элемен-тов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора арен-ды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в резуль-тате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю Ранее в юридической литературе высказывалась точка зрения о много-объектном составе предмета обязательства по договору купли-продажи (см.: Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975. - С. 211; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997. - С. 224)..

Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-пра-вового договора.

Характерные черты объектов недвижимости таковы.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундамен-тально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение ко-торого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

При таком подходе подчеркиваются все необходимые для со-ответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения.

Во-первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах, созданных людьми (искусственно возведен-ных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей при-роде (горы, скалы и т.п.).

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижи-мости можно говорить лишь в том случае, если они “привязаны” к определенному земельному участку. Причем ситуация не меня-ется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собст-веннику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемеще-ние указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущер-ба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек и конструкций (ларьков, палаток, киосков и т.п.), которые вообще не относятся к объектам недвижимости.

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (от-дельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежи-лые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при арен-де которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

В-пятых, к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение кото-рых закончено, и они уже используются или могут быть исполь-зованы по прямому назначению. Как известно, право собствен-ности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое не-движимое имущество, подлежащее государственной регистра-ции, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). В свою очередь, сама эта регистрация возможна только после окончания строительства здания (сооружения) и его готовности к использованию по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и незавершенных строительством объектов. Последние также могут служить объ-ектами различных сделок, в том числе и договора аренды, одна-ко и в этом случае соответствующие правоотношения не будут охватываться специальными правилами, регулирующими аренду зданий и сооружений.

Необходимо также иметь в виду, что некоторые объекты не-движимости, относящиеся к зданиям и сооружениям, имеют оп-ределенную специфику, которая находит отражение и в особенно-сти правового регулирования правоотношений, связанных с пере-дачей их в аренду. Указанные особенности вытекают как из граж-данско-правовых норм, в том числе за рамками гл. 34 ГК, так и из отдельных положений публичного права.

Специфика нежилого фонда, по сравнению с жилым состоит в том, что критерии выделения помещений в нежилом фонде менее жесткие, чем критерии определения квартир. Очевидно, что нежи-лым помещением может быть признана любая часть здания, отвечающая выше-приведенным критериям. Поэтому в рам-ках одной части здания возможно выде-ление разного количества помещений -- в зависимости от желания правообладателя и соответствия этого желания дан-ным критериям. Однако такое положение ни в коей мере не означает возможности нарушения установленного Законом прин-ципа, в соответствии с которым -- помещение -- единственный объект, на который может быть зарегистрировано право. Именно это положение исключа-ет возможность формирования объектов из нескольких помещений. Для того чтобы иметь возможность зарегистрировать право на часть здания как на самостоятельный объект, эта часть здания должна быть признана единым помещением с присвоением собственного инвентарного и кадастрового номера.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9