Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется реальная опасность утратить свое право аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом - кредитором арендодателя взыскания на сданное внаем имущество, - арендатор может за свой счет удовлетворить соот-ветст-вующее требование кредитора без согласия должника - арендо-дателя. В этом случае права кредитора по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации (ст. 313 ГК).
Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей арен-датору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет двусторонний характер.
Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во вни-мание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества законода-тель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотре-но законом или договором. Капитальный ремонт должен произ-водиться арендодателем за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок в договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем данной обязанности капитальный ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы.
Помимо обязанности по осуществлению капитального ремон-та арендодатель должен воздерживаться от любых действий, соз-дающих для арендатора препятствия в пользовании сданным вна-ем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотрен-ным договором. Несмотря на отсутствие прямого указания на этот счет в законе, названная обязанность арендодателя следует из правового положения арендатора как титульного владельца, располагающего средствами владельческой (вещно-правовой) защиты, в том числе и против собственника имущества - арендо-дателя.
2.2. Права и обязанности арендатора
Можно выделить три основные обязанности арендатора, вы-текающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с усло-виями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Думается, что законодатель в этой норме, устанавли-вая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове “пользоваться”, а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные по-следствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фак-тически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с усло-виями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК).
В процессе пользования имуществом, если иное не установ-лено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ре-монт и нести бремя расходов на содержание арендованного иму-щества (п. 2 ст. 616 ГК).
Что касается собственно пользования арендованным имуще-ством, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арен-датора, поскольку именно в этом заключается интерес последне-го. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать пло-ды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендато-ра, связанной с пользованием арендованным имуществом, следу-ет признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.
В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реа-ли-зовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в ус-тавный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производст-венный кооператив. Очевидно, что согласие арендодателя в дан-ных случаях требуется по той причине, что реализация аренда-тором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.
Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при нали-чии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора арен-ды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.
В реальной жизни субарендные отношения имеют довольно широкое распространение. Поэтому соответствующие положения ГК нуждаются в некотором дополнительном комментарии.
Ранее действовавшим законодательством передача арендато-ром арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы, связанные с регулированием субаренды, в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения за-конодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исхо-дила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, свя-занных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в изме-ненном виде: место арендатора, передавшего имущество в суб-аренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.
Вместе с тем введение в действие части первой ГК лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что со-гласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать обязанно-стей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц (в нашем случае для арендодателя). Вторая часть ГК (ст. 618) включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субаренда-тора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, вле-чет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключе-ния с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реа-лизовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд (ар-битражный суд) о понуждении арендодателя к заключению дого-вора аренды.
Вторая основная обязанность арендатора состоит в своевре-менном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во вре-менное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого до-говора аренды.
Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора (ст. 432 ГК), не может быть признан незаключенным. Это стало возможным благодаря специальному правилу, установ-ленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что сторо-ны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позво-ляющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (ст. 424 ГК).
В отличие от Основ законодательства об аренде, отличавших-ся довольно примитивным подходом к определению размера арендной платы: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества плюс часть прибыли, которая может быть получена от общественно необходимого использования взя-того в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процен-та, - ГК предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяется сфера волеизъявления сторон.
Арендная плата может быть установлена в договоре как в от-ношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие ос-новные формы арендной платы: определенные платежи в твер-дой сумме, вносимые периодически или одновременно; установ-ленная доля полученных в результате использования арендован-ного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услу-ги; предоставляемые арендатором арендодателю; передача арен-датором арендодателю в собственность или в аренду обусловлен-ной договором вещи; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо импера-тив-ным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК.
Гораздо менее жестким по сравнению с Основами законода-тельства об аренде является регулирование в Кодексе вопросов, связанных с изменением размера арендной платы. Такие изме-нения могут производиться по соглашению сторон в сроки, пре-дусмот-ренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог изменяться сторонами не чаще од-ного раза в пять лет (ст. 8 Основ законодательства об аренде). По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер аренд-ной платы может быть пересмотрен в сторону уменьше-ния, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, в пе-риод действия договора аренды существенно ухудшаются условия пользования арендованным имуществом или состояние это-го имущества.
Практика свидетельствует, что при возникновении споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок изменения аренд-ной платы при заключении договора аренды. Иллюстрацией к сказанному может служить следующий пример.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
