Названные правила, касающиеся аренды всякого недвижимого имущества, тем не менее по отношению к специальным прави-лам, регулирующим правоотношения, связанные с арендой зда-ний и сооружений, представляют собой именно общие положения об аренде, которые, как это предусмотрено ст. 625 ГК, подлежат применению к договорам аренды зданий или сооружений только в том случае, если правилами об аренде указанных объектов (§ 4 гл. 34 ГК) не установлено иное.
Правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений, регулируются в первую очередь специальными правилами, помещенными в § 4 гл. 34 ГК, при отсутствии тако-вых - правилами об аренде недвижимого имущества, располо-женными в общих положениях об аренде (§ 1 гл. 34), и только при отсутствии каких-либо правил об аренде недвижимости - иными общими положениями об аренде.
Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных пра-воотношений, “удостоенных” специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам не-раз-рывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Правда, нельзя не согласиться с тем, что данный критерий отнесения объ-ектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает некоторой неточностью. В самом деле, современный уровень развития тех-ники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению. Применительно к таким ситуациям Н.А.Сы-ро-доев резонно замечает: “На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном уча-стке и возникновение ее на другом. И при государственной реги-страции прав на недвижимое имущество эти обстоятельства ни-как нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле... В ГК РФ земельные участки называются в числе объек-тов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится “все, что прочно связано с землей”, т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком” Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое иму-щество // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91..
Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций.
В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий “здание” и “сооружение”, а также выделить их основные отличия. Так, по мнению В.Н.Литовкина, “здания и сооружения отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники исто-рии, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объек-тами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влия-ние и местонахождение земли под зданием и сооружением” Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - М., 1997. - С. 219..
При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые “дифференцируются на две большие взаимоисключаю-щие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разны-ми правовыми режимами использования” Там же. - С. 220..
Понятие “сооружение” обычно определяют путем перечис-ления соответствующих объектов, например: нефтяные и газо-вые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, физкультурно-оздорови-тельные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спора, концертно-спортивные дворцы, спор-тивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства и другие инженерные сооружения, фундаментально связанные с землей См.: Гражданское право России. Часть вторая: Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н.Садиков. - С. 223..
В одном из современных учебников относительно различий между понятиями “здание” и “сооружение” говорится следую-щее: “Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и соору-жением, ГК не содержит. Однако, исходя из общеупотребитель-ного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно” Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Ч. 2. - М., 1997. - С. 185..
На наш взгляд, попытки дать юридические дефиниции по-нятий “здание” и “сооружение” вряд ли целесообразны, по-скольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Еще более сомнительны попытки выделить разли-чия между этими понятиями. Если обратиться к толковым сло-варям современного русского языка, то мы увидим, что поня-тие “сооружение” является родовым по отношению к понятию “здание”. Под зданием в русском языке понимается архитек-турное сооружение, постройка, дом, а под сооружением -- всякая значительная постройка (различного вида, назначе-ния) См., напр.: Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю.Шведовой. - 23-е изд., испр. - М., 1991. - С. 230, 747.. Поэтому правильнее было бы употреблять выражение “здания и иные сооружения”.
Если говорить о нормативном обеспечении договоров аренды данного вида, то прежде всего отметим, что в конце 80--х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поиском путей и спосо-бов их осуществления, было решено использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор имущест-венного найма, который подвергся существенной модерни-зации и предстал в новом качестве.
Начало было положено Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7 апреля 1989 г. № 10277-ХI “Об аренде и арендных отношениях в СССР”. Аренда была признана новой прогрессивной формой социалисти-ческого хозяйствования. Данным Указом было установлено, что в аренду могут передаваться земля и другие природ-ные объекты; имущество государственных, кооперативных или иных общественных предприятий и организаций, струк-турных единиц объединений как совокупность их основных фондов и др.
Имущественный найм регулировался также главой 10 Основ гражданского законодательства 1991 г. и в части, им не противоречащей, положениями ГК РСФСР 1964 г. и Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г., а затем Указом Пре-зидента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 “О регулировании арендных отношений и прива-тизации имущества государственных и муниципальных пред-приятий, сданного в аренду”.
Действием названных нормативных актов охватыва-лась лишь незначительная часть сферы арендных отноше-ний. Кроме того, мно-гие нормы, регулировавшие арендные отношения, в том числе в части выкупа арендованного имущества, содержались в Законе РСФСР “О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР” от 3 июля 1991 г., Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятии в РФ на 1992 год, утвержденной Постанов-лением Верховного Совета РФ от 5 июня 1992 года, и других законодательных актах, что не нашло отражения в Указе № 1230.
Что характерно, в юридической литературе того периода прак-тически отсутствовали научные исследования, специально посвя-щенные договору аренду, за исключением работы С.А.Гераси-менко. -
По замечанию В.В.Витрянского, при подготовке но-вого гражданского кодекса стояла задача вернуть догово-ру аренды нормальный цивилистический “облик”.
В новом Гражданском кодексе РФ договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655.
Помимо Гражданского кодекса среди основных зако-нода-тель-ных и нормативных актов, регулирующих договоры аренды зда-ний, сооружений и нежилых помещений, в том числе на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, можно назвать следующие: Федеральный закон “Об организации страхового дела в Российской Федерации” в редакции фе-деральных законов от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, от 20.11.1999 г. № 204-ФЗ; Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 17 июня 1997 г. № 122-ФЗ; Постановление Прави-тельства РФ от 04.12.1995 г. № 1190 “Об утверждении По-ложения о Государственном комитете РФ по управлению государственным имуществом” (в ред. постановлений Прави-тельства РФ от 14.10.1996 г. № 1189 и от 16.06.1997 г. № 735); Постановление Правительства РФ от 10.02.1994 г. “О делегировании полномочий Правительства РФ по управ-лению и распоряжению объектами федеральной собст-венно-сти”; Постановление Правительства РФ от 05.01.98 г. № 3 “О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности зданий, сооружений, нежилых помещений”; Закон Санкт-Петербурга “О порядке предо-ставления льгот по арендной плате в Санкт-Петербурге” от 03.06.1996 г.; Закон Санкт-Пе-тербурга “О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в не-жилые” от 09.04.1997 г.; Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 1291-р от 22.12.1997 г. “О методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда (с из-ме-не-ниями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22 июля 1998 г. № 183-30); Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 23.12.1997 г. № 1451-р “О внесении изменений в форму примерного договора аренды объекта нежилого фон-да”; Распоряжение КУГИ Санкт-Петер-бурга от 04.09.1998 г. № 1375-р “О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 11.08.1998 г. № 1181-р “О порядке принятия решений о пре-доставлении в аренду объектов нежилого фонда целевым назначением”” и другие.
Новый Гражданский кодекс особо выделяет такой “режим” арендных отношений, когда арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данная норма права применя-ется при сдаче в аренду объектов государственной и му-ниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арен-додателя (ст. 618 ГК).
Краткое понятие нежилого помещения содержится в ст. 4 Жилищного кодекса РФ, где под ним понимается помещение, предназначенное для торговых, бытовых или иных нужд непроизводственного характера. Этим определением фактически ограничен круг целей использования нежилого помещения, в котором не может быть развернуто производ-ство.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
