При участии в залоговом правоотношении третьего лица основной акцент все равно делается непосредственно на объекте недвижимости, а не на отношениях между залогодателем и основным должником. Следует согласиться с О.М. Олейник, которая пишет: «Отношения между таким залогодателем и основным должником могут иметь различную природу и значения для залога не имеют»Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части пер-ой/Под ред. Садикова О.Н. -- М.: Юринформцентр, 1995. -- С. 347.. Эти отношения собственно юридического значения для залога не имеют, поскольку при залоге, соответственно и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи», то есть имеет место «ручательство вещью» или «реальный кредит». Суть реального кредита сводится к выделению какого-либо определенного объекта в составе имущества должника, за счет стоимости которого предоставляется удовлетворение кредитору, если должник не оправдает доверие. Залог имеет обеспечительную функцию, потому что имущество, за счет стоимости которого могут быть удовлетворены имущественные требования кредитора, предоставляется кредитору до наступления факта неисправности должникаМейер Д.И. Русское гражданское право: По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. В 2-х ч. -- М.: Статут, 1997. -- Часть 2. -- C.198.. При этом обязательным условием залога является право залогодателя на распоряжение закладываемой вещью. То есть залогодателем может быть собственник либо лицо, которому предмет залога принадлежит на праве хозяйственного ведения и который вправе распоряжаться указанным имуществом. Основание такого требования вполне объяснимо. Поскольку залог имущества предполагает принципиальную возможность его продажи, то устанавливать залог может только лицо, у которого есть право продажи соответствующего имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе распоряжаться недвижимым имуществом без согласия собственника (ч. 2 ст. 295 ГК РФ). Другими словами, договор ипотеки может быть заключен только с собственником недвижимого имущества либо при его непосредственном согласии (п. 3. ст. 6 Закона об ипотеке). Действующее законодательство устанавливает также иные ограничения в отношении лиц. которые могут выступать в качестве залогодателей. Так, государственные научные центры не могут передавать закрепленное за ними государственное имущество в залог (п. 11 постановления Совета Министров РФ от 25 декабря 1993 г. №1347 «О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров в Российской Федерации»)См.: Постановление Совета Министров РФ № 1347 «О первоочередных ме-рах го обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации» от 25 декабря 1993 г. // Росс. газ. --1994. --10 января..
Как известно, содержание права собственности определяется как триада прав (п. 1 ст. 209 ГК РФ) -- право владения, право пользования и право распоряжения своим имуществом. Право владения и пользования в отношении вещи могут быть и у несобственников вещи, напри мер, у арендатора или залогодержателя (при закладе). Однако только собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права третьих лицБолее подробно о полномочиях собственника можно ознакомиться: Власо-ва М.В. Право собственности в России: возникновение, юридическое содержание, пути развития. -- М.: МЗ-Пресс, 2002.. При залоге триада правомочий собственника приобретает усеченный вид. Залогодатель может владеть имуществом, то есть реально им обладать и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых оно предназначено. Однако распоряжаться, то есть определять юридическую судьбу недвижимости, залогодатель может только по согласованию с залогодержателем (кредитором), например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.
Все указанные права и обязанности залогодателя должны найти отражение в договоре об ипотеке. Необходимо отметить, что в ряде случаев даже собственник не вправе распоряжаться имуществом единолично. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью либо иной сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, даже если имущество формально принадлежит только одному из супругов. В противном случае сделка может быть признана недействительной по требованию супруга, чье нотариальное согласие не было получено (п. 3 ст. 35 СК РФ) СК РФ № 223-ФЗ от 8 декабря 1995. -- М.: Фонд «Правовая культура», 1996. -- С.112..
2.6 Порядок заключения договора ипотеки
Как и другие гражданско-правовые договоры, договор ипотеки заключается по общими правилам гражданского законодательства между двумя лицами (сторонами) -- залогодателем и залогодержателем. При этом ипотека может обеспечивать исполнение основного обязательства лица, не являющегося стороной по договору ипотеки, когда в договоре участвуют три лица, одним из которых является должник по основному обязательству и в отношении которого залогодатель выступает в качестве поручителя.
Договор ипотеки совершается в письменной форме. Закон не предъявляет дополнительные требования к его форме, поэтому договор может быть составлен как единый документ, собственноручно подписанный сторонами. Допускается факсимильное воспроизведение подписи (механическое или иное копирование, электронно-цифровая подпись либо иной аналог собственноручной подписи). Однако поскольку договор ипотеки подлежит обязательной государственной регистрации, целесообразно составлять его в простой письменной форме.
При нарушении требования об обязательной государственной регистрации договор признается ничтожным. Вступление в силу такого договора закон связывает также с государственной регистрацией. Не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке договор, в котором отсутствуют существенные условия, определенные ст. 9 Закона об ипотеке. Не подлежит государственной регистрации также ипотека, удостоверенная закладной в отношении таких предметов договора, как предприятия, леса, а также права аренды такого вида имущества. Следовательно, при несоблюдении правил о содержании договора ипотеки, то есть фактически при отсутствии существенных условий договора, он не может быть признан заключенным и не подлежит государственной регистрации. Договор ипотеки считается заключенным, если между сторонами в установленной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Существенными признаются условия о предмете договора, а также те, которые названы таковыми в законе и иных нормативных правовых актах либо установлены таковыми соглашением сторон.
В соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке в договоре ипотеки должны быть указаны предмет договора, оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, а также обязательно должны быть указаны право, на основании которого залогодатель обладает имуществом, являющимся предметом договора, и государственный орган, зарегистрировавший данное право. Данное положение закона направлено на защиту прав залогодержателя от недобросовестного должника.
Если ипотека предприятия, леса либо прав аренды на них удостоверена закладной, то такой договор считается недействительным как заключенный с нарушением установленной законом формы и не подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
2.7 Права и обязанности сторон
По договору ипотеки сторонами являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержатель является одновременно и кредитором по основному обязательству.
Права и обязанности сторон по договору ипотеки определяются соглашением сторон в соответствии с Гражданским кодексом и Законом об ипотеке. Закон устанавливает основные права и обязанности сторон по данному договору.
Права и обязанности залогодателя:
пользование;
содержание и ремонт заложенного имущества;
охрана заложенного имущества от утраты и повреждения;
риск утраты или гибели;
право отчуждения заложенного имущества;
право на последующую ипотеку;
права в отношении заложенного предприятия.
Права и обязанности залогодержателя:
проверять заложенное имущество;
право досрочного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства;
право на заложенное имущество при переходе прав;
право уступки своих прав по договору об ипотеке.
ГЛАВА III. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ИПОТЕКИ
3.1 Особенности ипотеки земельных участков
Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли в Российской Федерации практически отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации понятия “частная собственность на землю” это важнейшее условие существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности полноценное функционирование ипотеки наталкивается на массу препятствий.
Граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ (Приложение 6). В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
