Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии, прежде всего двух указанных в п. 1 ст. 673 условий: жилое помещение, со-ставляющее предмет договора, должно быть изолированным и пригод-ным для постоянного проживания.
Вопрос об изолированности жилого помещения возникает тогда, когда договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких слу-чаях из самого, использованного в ст. 673 ГК понятия «изолированное» сле-дует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания опреде-ляется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 40 ЖК: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта отвечать установленным санитарным и техническим требованиям».
Указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный. По этой причине справедливо указывалось, что «жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предос-тавлено нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не мо-жет быть предметом договора жилищного найма» «Жилищное законодательство РСФСР»: Комментарий / Под. ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. М., 1991. С. 176-177..
В многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 290 ГК). Соответственно при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как пра-во владения и пользования самим жилым помещением, так и право пользо-вания имуществом, которое составляет общую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсы-лает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслужи-вающее более одной квартиры.
Специальные правила на этот счет установлены ст. 8 Федерального за-кона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. СЗ РФ. 1996. № 25. Ст.2963. В част-ности, им, предусмотрено, что по соглашению сторон - домовладельцев, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случае, когда это не связано с нарушением охра-няемых законом прав и интересов домовладельцев.
Подобно другим вопросам, связанным с заключением договора соци-ального найма жилого помещения, вопрос, относящийся к предмету данно-го договора, регулируется жилищным законодательством. При этом нормы гл. 35 ГК за пределами, указанными в ст. 672 ГК, распространяются на до-говор социального найма лишь при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Что касается ст. 673 ГК, то к договору социального найма из этой ста-тьи может применяться только ее п. 2. Имеется в виду, что при заключении договора социального найма, как и договора коммерческого найма, наниматель приобретает право пользования частью многоквартирного дома, указанной в ст. 290 ГК.
Предметом договора социального найма может быть только изолиро-ванное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или несколь-ких комнат. При этом не могут быть предметом указанного договора ни часть комнаты, ни комната, связанная с другими комнатами общим входом (смежные комнаты), ни подсобные помещения (ст. 52 Жилищного кодекса). К этому следует добавить, что ст. 41 ЖК («Учет интересов граждан при предоставлении жилых помещений») признает недопустимым предоставление жилых помещений, которое приведет к заселению одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет.
В этой же статье обращается внимание на необходимость предостав-лять жилые помещения с учетом состояния здоровья граждан и других за-служивающих внимания обстоятельств.
«Одно из принципиальных отличий договора социального найма от до-говора коммерческого найма состоит в том, что в первом из договоров жи-лое помещение, составляющее его предмет, должно по размеру соответст-вовать установленным нормам» М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право», книга 2, М. С.706..
Статья 11 Закона РФ «Об основах» предусматривает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна ми-нимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанав-ливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности со-става семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов».
Так, в г. Москве социальная норма предоставления жилья составляет 18 м2 общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилой площа-ди свыше социальной нормы из расчета на семью из одного человека - до 33 м2 общей площади, на семью из двух человек - до 42 м2 общей площади. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты или в размере 18 м2 общей пло-щади, если иное не установлено действующим законодательством. Перечень категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, устанавливается Правительством РФ, законами и иными нормативными правовыми актами г. Москвы Ведомости Московской городской Думы.1998. № 10..
Следует отметить, что в отдельных, прямо указанных в ЖК случаях установлены менее определенные требования предоставления помещения, в частности, ввиду того, что все сводится к необходимости пре-доставления «благоустроенного помещения» (см. ст. 82, 83,91,93,94 и др.).
§1.3. Стороны в договорах найма жилых помещений
Решение вопроса о сторонах применительно к каждому из типов дого-воров найма жилых помещений имеет свою специфику.
В роли наймодателей по договору коммерческого найма выступают как юридические лица, так и граждане. В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК имеются в виду собственники жилого помещения и управомоченные ими лица. В роли последних чаще всего выступают жилищно-эксплуатационные организации и службы. В г. Москве право заключать договоры найма по по-воду жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставлено дирекциям единого заказчика. Они же вправе заключать договоры и по поводу социального найма жилых по-мещений Жилищное законодательство: Сборник региональных нормативных актов. С.205..
Правомочия, о которых идет речь, выражаются в наделении соответст-вующих лиц возможностью заключать договоры найма жилого помещения от своего имени. В качестве наймодателя, не являющегося собственником, выступают юридические лица, которым жилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (предприятия) или оперативного управления (учреждения и казенные предприятия), либо юридические или физические лица, которым жилое помещение передано на основе договора (обычно дого-воров аренды или доверительного управления).
Статья 3 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Россий-ской Федерации» наделяет граждан, ставших собственниками жилых по-мещений в результате их приватизации, правом сдавать помещение в арен-ду, подразумевая под этим заключение договоров, получивших впоследст-вии название договоров коммерческого найма. Особый порядок предусмот-рен законом для совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние собственники жилья либо члены семьи собственника, в том числе и бывшие. В таких случаях для сдачи жилого помещения внаем необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства.
В договоре социального найма, в отличие от договора найма коммер-ческого, наймодателем может быть только юридическое лицо См. п.9 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26.12.1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ».. При этом имеется в виду, что в таких случаях предметом договора служит жилое по-мещение, находящееся в государственной или муниципальной собственно-сти и переданное таким юридическим лицам в хозяйственное ведение либо в оперативное управление.
Договоры по поводу найма служебных жилых помещений заключают-ся в качестве наймодателей организациями, которым выделены такие по-мещения в соответствии с действующим законодательством П.В. Крашенинников «Российское жилищное законодательство». М. С.56-59..
Особый круг наймодателей предусмотрен Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 4 мая 1999 г., для служебных помещений, предоставляемых военнослужащим СЗ РФ. 1999. № 19. Ст. 2353.. Наймодателями в таком договоре могут выступать Министерство обороны РФ либо иные федеральные органы исполнительной власти, в которых предусмотре-на военная служба, в лице командиров (начальников) воинских частей.
На оба типа договоров найма жилого помещения в равной мере рас-пространяется принцип неизменности договора. В данном случае он выра-жается в том, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Приведенная норма означает, что обязательственные права нанимателя поставлены выше вещных прав нового собственника. Главная цель этой нормы - защита интересов нанима-телей. Реальность указанной гарантии обеспечивается теперь п. 1 ст. 558 ГК. Он относит к числу существенных условий договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жи-лым помещением после его приобретения покупателем, перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Та-ким образом, покупатель лишается возможности ссылаться на то, что он не знал о лицах, имевших и сохранивших свое право проживания в реализуемом арендодателем жилом помещении. Подобная ссылка будет означать, что сам договор купли-продажи должен быть признан незаключенным (имеется в виду отсутствие одного из существенных его условии).
В договоре коммерческого найма нанимателем может быть только гражданин. Включение в п. 1 ст. 677 ГК соответствующей нормы в приве-денной редакции позволяет сделать вывод, что заключение с юридическим лицом в качестве нанимателя договора коммерческого найма для целей, не связанных с проживанием граждан, - достаточное основание, чтобы при-знать такой договор ничтожным по ст. 168 ГК.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
