Применительно к договору социального найма производство ремонта составляет часть более общей обязанности сторон обеспечить сохранность жилых домов (жилых помещений).
Поэтому, устанавливая общий принцип распределения обязанностей по производству ремонта: капитальный ремонт производит наймодатель, а текущий - наниматель. ЖК придает соответствующим нор-мам императивный характер. Так, в его ст. 142 закреплена обязанность на-нимателя производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии.
Условия и порядок проведения ремонта определяются договором най-ма жилого помещения, правилами пользования жилым помещением, а так-же другим законодательством. Указанная норма носит, как видно, факуль-тативный характер, что, как неоднократно подчеркивалось, не характерно для договора социального найма жилого помещения.
Хотя в ЖК не употребляется термин «капитальный ремонт», но уже то, что его ст. 140 возлагает, с одной стороны, на наймодателя обязанность «своевременно производить ремонт», а с другой - на на-нимателя - производить именно текущий ремонт, позволяет сделать вывод: на наймодателе, как на стороне договора, лежит обязанность производить именно капитальный ремонт.
Кроме того, поскольку наниматель должен производить только теку-щий ремонт жилых помещений, наймодатель, в свою очередь, обязан про-изводить как капитальный, так и текущий ремонт всего того имущества, которое имеет в виду п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК. Эта обязанность также выте-кает из договора, и тем самым ее неисполнение влечет за собой ответствен-ность наймодателя перед нанимателем за наступившие последствия.
Специальные правила производства капитального ремонта наймодателем установлены законодательством применительно к отношениям, опо-средствуемым договором социального найма.
Речь идет о случаях, когда условия проведения ремонта таковы, что нанимателя и членов его семьи необходимо выселить на время ремонта. Тогда им должно быть предоставлено наймодателем другое жилое помещение. В самой ст. 82 ЖК предусмотрено, что поме-щение, о котором идет речь, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. При этом постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 (с последующими изменениями и дополнениями) требует от судов при возникновении между сторонами спора, вызванного отказом нанимателя от временного переселения на период капитального ремонта, проверять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых гра-ждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. Более строгий режим установлен для случаев, когда речь идет о домах или жилых помещениях, которые принадлежат наймодателю на праве собст-венности. Согласно названному постановлению судам следует в каждом таком случае проверять необходимость проведения капитального ремонта, реальную возможность собственника дома приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также время, в течение которого возможно выполнение ремонтных работ. Особо выделяется необходимость указать в решении о выселении нанимателя и членов его семьи срок, на который вы-селяются ответчики Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам. С.196..
Важно отметить, что проживание в предоставленном помещении осу-ществляется на основе ранее заключенного договора найма жилого поме-щения с той лишь особенностью, что квартирная плата будет взиматься применительно к фактически предоставленному помещению. Кроме того, переезд в предоставляемое жилое помещение и обратно, в занимаемое ра-нее, осуществляется за счет средств наймодателя. Допускается и такой ва-риант, при котором исключительно с согласия всех членов семьи нанимате-ля и его самого жилое помещение предоставляется сразу же не для времен-ного, а для постоянного проживания. Таким образом, происходит замена одного договора другим.
При планировании предстоящего капитального ремонта иногда появ-ляется возможность заранее предвидеть, что занимаемое нанимателем жи-лое помещение в результате капитального ремонта либо вообще не сохра-нится как таковое, либо, по крайней мере, существенно изменится. И тогда возможны два прямо противоположных варианта. При одном жилая пло-щадь увеличивается и у нанимателя образуются излишки. При другом - жилая площадь уменьшается.
При варианте, когда жилая площадь не будет вообще сохранена либо, наоборот, окажется большей по сравнению с ранее занимаемой, вследствие чего в последнем случае могут образоваться излишки, нанимателю и чле-нам его семьи должно быть непременно предоставлено еще до начала само-го ремонта жилое помещение (в частности, это может оказаться единствен-ным путем для сохранения выплаты нанимателю субсидий, которая может быть прекращена вследствие увеличения размеров жилой площади). Если возникла угроза уменьшения жилой площади, по требованию нанимателя и членов его семьи в таком же порядке, т.е. до начала проведения капиталь-ного ремонта, должно быть предоставлено иное благоустроенное помеще-ние. Подобная замена ранее предоставленного жилого помещения стано-вится обязательным условием возникновения у наймодателя права на про-изводство капитального ремонта.
Для жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, установлен специальный режим проведения переустройства и перепланировки жилого или подсобного помещения (ст. 84 ЖК). Переустройство и перепланировка могут производиться лишь при оп-ределенных условиях: во-первых, для повышения благоустройства кварти-ры; во-вторых, с одновременного согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя; в-третьих, с разрешения местных испол-нительных органов. Перечисленные условия имеют неодинаковое значение. При отсутствии согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя (ко-го-либо из них) в подобных случаях может быть возбужден по этому пово-ду спор в суде. Положительное решение суда заменяет отсутствующее со-гласие сторон.
Особо выделена ситуация, при которой наниматель осуществляет пе-реустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, пренебрегая установленными правилами. Имеются в виду отсутствие необходимого разрешения либо несогласие соответствующих лиц, которое не было оспорено в суде или, хотя и оспорено, но не получило положительного решения. Во всех таких случаях виновнику-нанимателю придется привести помещение в прежний вид, разумеется, за свой счет.
Применительно к обоим типам договоров найма жилого помещения ст. 685 ГК предоставляет нанимателю право сдавать на срок в пользование, нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Непременным условием для этой передачи и при коммерческом и при социальном найме служит получение согласия наймодателя.
Отношения по договору поднайма связывают поднанимателя только с нанимателем. Из этого вытекает, что отвечать перед наймодателем при на-рушении обязательств нанимателя по договору найма, в том числе в случа-ях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, придется все же нанимателю. Точно так же нести ответственность перед поднанимате-лем за все действия наймодателя будет наниматель. Прежде всего, этим - отсутствием прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем и сохранением обязательственных отношений между най-модателем и нанимателем договор поднайма отличается от договора пере-найма. К отмеченному следует добавить и то, что приобретенное поднани-мателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера; оно полностью зависит от прав нанимателя на жилое помеще-ние. А, следовательно, утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.
Заключение договора поднайма предполагает обязательное соблюде-ние правил о норме жилой площади на одного человека. Нарушение этого требования влечет недействительность договора поднайма. Еще одна особенность рассматриваемого договора - его возмездность. Это означает, что при отсутствии в договоре поднайма условия о размере платы за пользова-ние жилым помещением расчеты поднанимателя с нанимателем осуществ-ляются в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК: оплата должна будет производить-ся по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается с поднанимателей за пользование таким же помещением. Наконец, п. 6 ст. 685 ГК исключает применительно к поднайму действие норм о преиму-щественном праве заключения договора на новый срок.
Этим ограничивается единый для обоих типов договоров найма жило-го помещения правовой режим поднайма. Остальные нормы ст. 685 ГК, как следует из ст. 672 ГК, распространяются только на договор коммерческого найма. Это объясняется их связью с той особенностью договора коммерче-ского найма, что он относится к числу срочных. С учетом отмеченного об-стоятельства предусмотрено, что действие договора поднайма не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частно-сти, если договор заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма.
Некоторые сомнения вызывает п. 6 ст. 685 ГК, согласно которому к договору поднайма жилого помещения не применяется положение о пре-имущественном праве на заключение договора на новый срок. Именно этот пункт ст. 685 ГК не включен в неоднократно упоминавшийся перечень из шести статей, содержащийся в ст. 672 ГК. Между тем применительно к до-говору социального найма существует не меньше причин для подобного ограничения, относящегося к договору поднайма.
ЖК, в свою очередь, содержит специальные нормы, действующие только по отношению к договорам поднайма, которые заклю-чает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма. Эти нормы могут быть сведены в основном к следующему: для сдачи имущест-ва в поднаем необходимо получить согласие, помимо нанимателя и подна-нимателя, также и проживающих совместно с нанимателем членов его се-мьи; в поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого поме-щения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору найма помещение.
Установлен особый перечень ситуаций, при которых исключается сдача имущества в поднаем (помимо недостаточности жилой площади, о чем идет речь и в ст. 685 ГК, сдача в поднаем исключается при проживании в поме-щении лиц, страдающих тяжелыми формами острых хронических заболе-ваний, при отсутствии согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире, и др.). Следует отметить, что ЖК установил особый порядок выселения поднанимате-лей из жилого помещения (см. ст. 80 ЖК).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
