Значение появления п. 2 ст. 671 в гл. 35 ГК сводится к невозможности использовать жилое помещение не по назначению. Указанная норма учи-тывает отчасти, что п. 1 ст. 615 ГК предусматривает обязанность арендато-ра пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и лишь при отсутствии в договоре таких условий - в соот-ветствии с назначением имущества. Таким образом, режим использования и тем самым судьба арендованного имущества определяются исключительно самими сторонами. Применительно к отношениям по поводу жилого поме-щения, к которым последовательно проявляется особый, публичный инте-рес, возникает необходимость установить достаточно определенные грани-цы использования полученных в аренду жилых помещений. По этой причи-не и появился п. 2 ст. 671 ГК. В силу того, что п. 1 ст. 615 ГК, как и некото-рые другие статьи о договоре аренды, действуют и по отношению к безвоз-мездному пользованию (см. п. 2 ст. 689 ГК), понадобилось таким же образом распространить специальные ограничения в пользовании жилыми помеще-ниями, закрепленные в п. 2 ст. 671 ГК, на всех юридических лиц независимо от того, идет ли речь о передаче им жилого помещения в возмездное или безвозмездное пользование.
Специальным предметом регулирования для соответствующей главы остаются лишь два договора, заключаемые с нанимателями-гражданами.
Первая же статья гл. 35 ГК (ст. 671) содержит указание на то, что «по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -- обязуется пре-доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем».
Вторая по счету, ст. 672 указанной главы ГК посвящается, как вытека-ет уже из ее наименования, договору найма жилого помещения в государ-ственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, иначе именуемому в той же статье «договором социального найма жилого помещения».
Господствующая теперь в литературе точка зрения сводится к тому, что гл. 35 ГК регулирует договоры найма жилого помещения, которые под-разделяются на договор коммерческого найма жилого помещения и дого-вор социального найма жилого помещения По мнению П.И. Седугина, « договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным жилищного права». И лишь в качестве его особых разновидностей выступают договоры социального найма и договоры коммерческого найма. (См. Седугин П.И. Указ. соч. С.81-83). . Таким образом, признается, что речь идет о системе договоров, состоящей из одного договорного типа и двух его видов. Между тем, на наш взгляд, структура и содержание гл. 35 ГК приведенного вывода не подтверждают.
Так, из восемнадцати статей, которые составляют соответствующую главу, только в ст. 672 речь идет специально о договоре социального найма. Остальные статьи гл. 35 ГК, как следует в большинстве случаев уже из их названия, прямо адресованы договору найма жилого помещения. Вместе с тем, как будто бы никто не высказывал сомнений в том, что и остальные статьи гл. 35 ГК, исключая, естественно, ст. 672, имеют в виду именно до-говор коммерческого найма.
В ст. 672 ГК содержатся определенные отсылки к некоторым из числа семнадцати статей, посвященных непосредственно договору найма жилого помещения. По этому поводу следует отметить, что при регулировании раз-личных типов (видов) договоров Кодекс довольно часто использует такого рода отсылки, либо безусловные, либо снабженные определенными оговор-ками. Все же существует нечто общее для этих отсылок. Речь может идти об отсылке к другому типу договоров. Например, п. 2 ст. 689 ГК, посвя-щенный договору безвозмездного пользования, содержит отсылку к пяти статьям главы о договоре имущественного найма. Или другой пример: пра-вила о договоре купли-продажи традиционно распространяются на догово-ры мены. Роль такой отсылочной нормы в действующем Кодексе играет в этом случае п. 2 ст. 567.
Возможен и вариант, при котором отсылка производится к другому виду договоров, но входящему в тот же самый договорный тип. Так, в силу п. 2 ст. 535 ГК к договору контрактации применяются правила о договоре, который является таким же, как и контрактация, видом купли-продажи, - договоре поставки.
Однако при этом никогда такой прием, как отсылка, не используется для того, чтобы предусмотреть применение общих, относящихся к опреде-ленному типу норм. При регулировании отдельных видов договоров указа-ние на какую-либо норму из числа общих положений может понадобиться только для того, чтобы исключить действие этой нормы. Примером может служить ст. 632 ГК, которая предусмотрела, что содержащиеся в ст. 621 ГК, включенной в общие положения об аренде, правила о возобновлении дого-вора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к аренде транспортного средства с экипажем не применяются.
В отсылках к общим положениям нет нужды, поскольку и без того они распространяются на любой вид соответствующего договорного типа, если только нормами об определенном виде договоров не предусмотрено иное. С учетом отмеченного обстоятельства «единственным объяснением наличия в ст. 672 (п. 3) ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, очевидно, может служить то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими» М.И. Брагинский, В.В. Витрянский «Договорное право», книга 2, М. Ст.661..
Структура рассматриваемой главы Кодекса отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определен-ного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов. Речь идет о главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному со-держанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хране-нию (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представ-ляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специ-альных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.
Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью от-сутствует. Есть все основания полагать, что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе долж-ны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК один из договоров - договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. На наш взгляд, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только при условии, если будет признано, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида, конструкция. В действительности соот-ветствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, - коммерческого найма, и параллельно с ним - договор социального найма.
Основу договоров социального найма составляют договоры, предме-том которых служит жилое помещение, входящее в состав муниципального фонда. Среди договоров социального найма выделены особо также две его разновидности. К ним относятся: договор социального найма в ведомствен-ном фонде (договор ведомственного найма) и договор социального найма служебного жилого помещения (договор служебного найма).
В число первых входят договоры, заключаемые по поводу жилых по-мещений, которые находятся на праве хозяйственного ведения у государст-венных или муниципальных предприятий либо на праве оперативного управления у государственных или муниципальных учреждений. Указанные договоры заключаются государственными и муниципальными предпри-ятиями и учреждениями со своими работниками. Особенности установлен-ного для этих договоров правового режима связаны с такими вопросами, как порядок учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления помещения для проживания, обмена жилыми помещения-ми, изменения договора и его расторжения.
Особенности второй разновидности договоров социального найма также составляют: специальный субъектный состав, особые предмет (им является служебное помещение, при этом включение жилых помещений в данную категорию осуществляется в соответствии со специальными нор-мами) и порядок распределения (ордер выдается местным органом на осно-ве решения, вынесенного самим предприятием, учреждением), ограничение действия договора временем работы нанявшегося, в связи с которой ему было предоставлено служебное помещение, более узкий круг прав наняв-шегося в сравнении с теми, которые предоставляются нанявшимся по об-щему правилу по договору социального найма, а также специальный поря-док выселения из предоставленного служебного помещения.
В ранее принятом гражданском законодательстве (речь идет, в частно-сти, об Основах гражданского законодательства 1961 г. (ст. 56), Граждан-ском кодексе РСФСР 1964 г. (ст. 295), Основах жилищного законодатель-ства 1981 г. (ст. 26), Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. (ст. 50)) использо-валось такое понятие, как «договор найма жилого помещения». Однако к моменту издания этих актов вопрос о том, имеет ли соответствующее поня-тие собирательное значение или относится лишь к договору социального найма, особой роли не играл. Это объяснялось тем, что режим, который был установлен для именуемых теперь договорами коммерческого найма договоров найма жилых помещений, использовался почти исключительно в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, и таким образом большого распространения не имел. В настоящее время, напротив, широкое развитие получил наем жилых помещений, находящихся в частной собственности. Тем самым появилась настоятельная потребность в дву-членном делении договоров найма жилых помещений. Что же касается юридико-технической стороны вопроса, то трудно согласиться с той крити-кой, которая в литературе адресована структуре гл. 35 ГК Как полагает В.Н. Литовкин, «особенность настоящей главы, в отличии от предыдущих глав, состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы» (комментарий к ГК РФ, части 2 (постатейный). С.24.).. Таким же обра-зом построена, например, и гл. 42 ГК. Охват этой последней одновременно двух типов договоров нашел отражение в самом ее наименовании: «Заем и кредит». Соответственно в указанной главе отсутствует общая часть, а все ее статьи регулируют либо тот, либо другой договор. При этом п. 2 ст. 819, посвященной кредитному договору, используя тот же, что и гл. 35, прием, содержит отсылку к правилам, которые непосредственно адресованы дого-вору займа, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из существа этого последнего договора.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
