Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой - оберегает их от необоснованных выселений из занимаемых квартир.
Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность расторжения договора жилищного найма, как по инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя.
Права нанимателя или членов его семьи при расторжении указанного договора по их инициативе ничем не ограничены. Наниматель жилого помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ст. 89 ЖК РСФСР). Причина расторжения договора значения не имеет. «Односторонний отказ гражданина от пользования жилым помещением не ставится в зависимость от каких-либо условий, не требует предварительного предупреждения, может быть совершен, как правило, в любой форме» Марткович И.Б. Жилищные правоотношения. М., 1979. С. 59.. Единственная обязанность, которая возлагается при этом на выезжающего нанимателя, - это сдача помещения в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).
«Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена не только путем прямого волеизъявления в позитивной форме, но и форме конклюдентного действия, когда воля расторгнуть договор и прекратить жилищные отношения с наймодателем вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления» Яковлев В.Ф., Седугин П.И. Указ. соч. С. 259.. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место, хотя бы они и не заявили о прекращении жилищного правоотношения. Согласно части 2 статьи 89 ЖК договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка, предусмотренного данной статьей, статьей 687 ГК предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя. Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает самостоятельностью при одностороннем расторжении данного договора и ограничен только получением согласия на это от членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих по основаниям, предусмотренным ст. ст. 60 и 62 ЖК, а также представителя несовершеннолетних членов семьи с санкции органов опеки и попечительства.
Выезд на постоянное место жительства надо отличать от временного отсутствия.
Выезд на постоянное место жительства определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, прописан ли там, переехал ли в другой населенный пункт и тому подобное.
Другой вопрос - доказательства такого намерения. Ими могут быть перемена места работы, получение другого жилого помещения для постоянного места жительства, кроме случаев, когда закон предусматривает сохранение прежнего помещения, вселение в качестве члена семьи к другому лицу и тому подобное. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. № 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14) Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987, № 3. разъяснил (п.9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.
При этом все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами.
При временном отсутствии нанимателя или членов его семьи, в отличие от выезда на постоянное жительство в другое место, гражданин не приобретает иного постоянного места жительства, у него существует намерение вернуться в прежнее жилое помещение, которое ограничено определенным законом сроком в 6 месяцев, если законом не предусмотрен более длительный срок (п. 8 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.) См.: Комментарий к ст. ст. 60 и 61 ЖК РСФСР под ред. Исакова В.Б. М., 1999. С. 234-235., а также временное отсутствие лица должно быть обусловлено обстоятельствами, установленными статьей 60 ЖК. При этом наниматель или члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением только вследствие отсутствия сверх установленных сроков и только после принятия судом решения о признании лица утратившим право на жилую площадь.
Что же касается расторжения договора найма жилого помещения при выезде нанимателя на постоянное жительство в другое место, то в соответствии с правилами статьи 88 ЖК РСФСР, если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения не расторгается, а может быть переоформлен на любого из оставшихся членов семьи. Выбывший член семьи утрачивает право на пользование жилым помещением со дня выбытия.
Таким образом, в данном случае надо отличать расторжение договора найма жилого помещения от его прекращения (утраты) права пользования жилым помещением.
Участниками договора найма являются не только два лица - наниматель и наймодатель, а на стороне нанимателя в договоре могут участвовать и другие лица - члены его семьи, причем на тех же правах, что и наниматель (ст. 53 ЖК).
С выбытием нанимателя договор не прекращается, его сторонами остаются другие участники, один из которых замещает нанимателя (ст. 88 ЖК). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи одновременно. Утрата же права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо - нанимателя или члена его семьи, а договор найма жилого помещения продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.
«Договор найма жилого помещения прекращается по этим основаниям (ст. 89 ЖК) только в том случае, когда на стороне нанимателя в договоре выступает лишь одно лицо - сам наниматель, утрачивающий право на жилое помещение, не имеющий членов семьи. Тогда утрата права на жилое помещение или выселение есть основание для прекращения договора найма путем его расторжения» Жилищное законодательство: Комментарий /под ред. В.Д. Яковлева и П.И. Седугина. М., 1991. С. 257..
Таким образом, договор найма действует лишь до тех пор, пока существует наниматель как сторона договора и осуществляется право пользования жилым помещением. С выездом на постоянное жительство, со смертью, признанием безвестно отсутствующим или умершим нанимателя договор жилищного найма и субъективные права нанимателя прекращаются.
Положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является более стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь место, но значительно реже. Согласно статье 675 ГК, статье 9 Закона "Об основах" от 24.12.92 г. при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не происходит расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Именно в таком порядке, рассмотренном выше, происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по волеизъявлению нанимателя жилого помещения, и, как правило, такой порядок расторжения договора социального найма представляется менее сложным по сравнению с порядком расторжения такого договора по требованию наймодателя. Это обусловлено, в частности, тем, что права наймодателя на расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателей ограничены целым рядом условий, указанных в законе (ч. 3 ст. 89, ст. 90 ЖК). «Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, ЖК регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан» Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146.. В статье 10 ЖК закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только законодательством РФ (ст. 90 и 95 ЖК).
Спорным является случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит прекращение двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основанием возникновения двух новых договоров найма. Но существует и случай родственного обмена (ст. 79 ЖК), который нельзя отнести к этому основанию прекращения договора жилищного найма, так как для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи, взамен выбывшего в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Также существуют случаи принудительного обмена, который производится вопреки воле участников обмена как один из способов охраны жилищных правоотношений, поэтому его нельзя относить к основаниям прекращения договора жилищного найма, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей.
Такое основание, как окончание срока договора, может применяться к договору коммерческого найма жилого помещения или к договору поднайма, но к договору социального найма оно применяться не может, так как этот договор носит бессрочный характер, в отличие от выше названных.
С принятием ЖК были закреплены те же основания расторжения договора жилищного найма по требованию наймодателя и выселения граждан из жилых помещений в судебном порядке, что содержались в Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. ] Ведомости Верховного Совета СССР, 1981, № 26. Ст. 834; 1984, № 13. Ст. 188; № 24. Ст. 442; 1985, № 48. Ст. 919; 1986, № 17. Ст. 278. Перечень этих оснований не является исчерпывающим, так как статья 95 ЖК предусматривает возможность установления законодательством РФ и иных случаев выселения граждан с предоставлением другого жилого помещения (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 г. № 1552-1) Ведомости РСФСР, 1991, № 28. Ст. 963..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23
