В случае, если по истечении сроков, установленных договором, не поступит заявление арендатора, нереализованные положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Особенно обременительное условие, как раз и ставшее предметом рассмотрения  Конституционного Суда  РФ,  связано с приобретением права собственности на объект приватизации. Право собственности переходит к победителю конкурса после выполнения им инвестиционных и (или) социальных условий в отношении объекта приватизации. До перехода права собствен­ности победитель конкурса не вправе отчуждать этот объект или распоряжаться им иным образом.  Все же инвестиционные и  социальные   условия   реализуются   за   счет   денежных средств победителя.

Согласно п. 7 ст. 21 Федерального закона о приватизации 1997 г. в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения условий конкурса приобретенный победителем объект приватизации подлежит безвозмездному отчуждению в государственную или муниципальную собственность.

Федеральный закон о приватизации 2001 г. устранил возникшую коллизию. Пункт 3 ст. 32 закрепил общее правило: право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, оговоренных самим  Федеральным  законом,  который допускает производство оплаты не только единовременно, но и в рассрочку.

Далее, об использовании в приватизации, пожалуй, самого «экзотического» правового средства — «золотой акции». Она впервые введена в отечественный понятийный аппарат и прак­тический оборот Указом Президента РФ от 16 ноября 1992 г. № 1392 «О мерах по реализации промышленной политики при приватизации государственных предприятий» в виде особой ценной бумаги, служившей средством сохранения ограниченного контроля государства за деятельностью приватизированных предприятий. «Золотая акция» могла выпускаться при преобразовании в акционерные общества предприятий, приватизация которых разрешалась Правительством РФ или Госкомимущетвом. Эти акции находились лишь в государственной собствен­ности, устанавливался запрет на их передачу в залог или траст. По номиналу «золотая акция» приравнивалась к остальным акциям, однако она одна предоставляла ее владельцу на срок до 3 лет право вето при принятии собранием акционеров решений по перечисленным в Указе вопросам.

«Золотую акцию» восприняли федеральные законы, о приватизации 1997 г. и 2001 г., одновременно существенно изменив ее роль в процессе приватизации. В частности:

а)       статус «золотой акции» — ценной бумаги заменен на «золотую акцию» — специальное право участия ее собственника в управлении открытым акционерным обществом (далее — специальное право);

б)       уточнены субъекты, могущие принимать решение об использовании специального права. Такое право имеют теперь
Правительство РФ и органы государственной власти субъектов
Российской Федерации. Органы местного самоуправления по
Федеральному закону от 2001 г. такого права лишены;

в)        решение об использовании специального права принимается не произвольно, а в строго ограниченных Федеральным законом 2001 г. целях — для обеспечения обороны страны и безопасности государства, защиты нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан.

г)         решение об использовании специального права («золотой
акции») может быть принято при приватизации имущественных
комплексов унитарных предприятий или при принятии решения
об исключении открытого акционерного общества из перечня
стратегических акционерных обществ независимо от количества
акций, находящихся в государственной собственности;

д)        Российская Федерация и ее субъекты не могут одновременно использовать в отношении одного и того же открытого акционерного общества специальное право («золотую акцию»).

е) субъекты, принявшие решение об использовании специ­ального права, назначают своих представителей в совет директоров (наблюдательный совет) и ревизионную комиссию открытого акционерного общества. Места представителей входят в количественный состав этих органов, но не учитываются при их выборах. Представителями могут назначаться также государственные служащие. Представители могут быть в любое время заменены назначившими их органами;

ж)       значительно  расширено  содержание   правомочий собственника «золотой акции» как специального права по сравнению с собственником прежней «золотой акции» как ценной бумаги.

з) специальное право используется с момента отчуждения из государственной собственности 75% акций соответствующего открытого акционерного общества.

Наконец, о распределении денежных средств от продажи имущества. Денежные средства, полученные от приватизации федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципальных образований, за вычетом расходов на организацию и проведение приватизации, подлежат перечислению соответственно в федеральный бюджет, бюджеты субъектов РФ и местные бюджеты. Размер и виды затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества устанавливаются Правительством РФ, а имущества, находящегося в собственности субъектов РФ муниципальных образований, — соответственно органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.

Стадией, завершающей работу по подготовке государствен­ного и муниципального имущества к продаже, является принятие решения об условиях его приватизации. В отношении федерального имущества решение принимает Правительство РФ. В нем концентрированно излагаются итоги предыдущих стадии указываются сведения о наименовании и составе имущества, способе приватизации и нормативной цене и иная необхо­димая для приватизации информация. Порядок принятия решения об условиях приватизации соответственно государ­ственного и муниципального имущества органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления определяют самостоятельно.

Кстати, о цене. Новый Федеральный закон закрепил совер­шенно иной трехступенчатый механизм определения цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества. Сначала исчисляется нормативная цена имущества — та минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества. Порядок ее исчисления определяет Правительство РФ. Затем обычно подключаются независимые оценщики, действующие на основании законодательства об оценочной дея­тельности. Они представляют отчет об оценке имущества. На его основе устанавливается начальная цена, по которой имущество выставляется на продажу. И последнее: цена, которая складыва­ется непосредственно на рынке при продаже имущества.

После прохождения вышеназванных стадий, назовем их подготовительными, наступает одна из последних — организация продажи имущества. Главное здесь — гласность, обеспечение потенциальных покупателей объективной, достоверной и до­ступной информацией о продаваемом имуществе.

5. На завершающей стадии  процесса  приватизации  между продавцом государственного и муниципального имущества и покупателем заключается договор купли-продажи, регулируемый нормами  Гражданского кодекса РФ и Федерального закона о приватизации 2001 г. Особенность приватизационного договора по сравнению с другими договорами купли-продажи — множественность установленных Федеральным законом обязательных условий

При приватизации отдельных объектов на покупателей возлагаются специальные обязанности. Положением установлены  требования  к подготовке,  содержанию и выполнению охранных обязательств при приватизации таких объектов.

Не требуется заключения отдельного договора купли-прода­жи в случае приватизации имущества по договору аренды с правом выкупа, если все обязательные условия купли-продажи, предусмотренные законом, содержатся в договоре аренды. При уклонении Федерального фонда от оформления права собствен­ности арендатора на выкупленное имущество арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании права собственности на выкупленное по договору аренды имущество.

6. В случае, если приватизация осуществлялась с нарушени­ем законодательства, а также условий договоров купли-продажи, в судебном порядке могут быть предъявлены иски о растор­жении сделок приватизации, признании указанных сделок недействительными, применении последствий недействитель­ности ничтожной сделки, привлечении к ответственности ви­новных лиц. Основанием для признания сделок приватизации госу­дарственного или муниципального имущества недействительными является нарушение положений Федерального закона о прива­тизации 2001 г., иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок приватизации государственного или муниципального имущества.

Однако в новом Федеральном законе нет особой статьи о специальных основаниях недействительности сделок приватизации, подобной ст. 29 Федерального закона о приватизации 1997 г.

Отдельные нормы права,  устанавливающие  условия,  когда приватизационные сделки признаются ничтожными, имеются в Федеральном законе о приватизации 2001 г. Такие последствия наступают, скажем, в случаях, если будет установлено, что покупатель государственного или муниципального имущества не имел законного права на его приобретение; сделки по приватизации  государственного или муниципального имущества совершены лицами, не уполномоченными на их совершение.

В целом же Федеральный закон о приватизации 2001 г. ориентирует на то, что при решении вопроса о недействительности приватизационных сделок надо руководствоваться общими тре­бованиями об основаниях и последствиях недействительности сделок. Право на предъявление исков о признании приватизационных сделок недействительными имеют все заинтересованные в ней лица, в первую очередь продавцы и покупатели.

7. Механизм признания сделок недействительными не имеет чего общего с «пересмотром результатов приватизации», о чем периодически возникают дискуссии среди политиков и в средствах массовой информации. Речь идет только о необходи­мом реагировании на конкретные случаи нарушений приватизационного законодательства, о восстановлении законности в этой важной сфере предпринимательских отношений.

До последнего времени средства массовой информации сообщают о многочисленных фактах якобы незаконной распродажи за бесценок приватизируемых предприятий и государственных пакетов акций уже приватизированных предприятий. Ради социального спокойствия общество по всем подобным фактам вправе знать действительное положение дел, а государство обязано его информировать: или о том, что факты не соответствуют действительности, или о принятых мерах по устранению допущенных правонарушений и их послед­ствий и о понесенной виновными юридической ответственности.

Обращает на себя внимание опасная практика, когда в регионах пересмотра результатов давно проведенной приватизации добиваются не из-за допущенных нарушений законодательства, а передел собственности затевается в связи с приходом к власти новой администрации.

Контроль за приватизацией федерального имущества осуществляет Правительство РФ. Необходимость подобных норм давно уже назрела. Практика почти повсеместно свидетельствует о крайне низкой эффективности использования публичной собственности, в том числе в ходе ее приватизации.

Правительство РФ и иные причастные к приватизации федерального имущества федеральные органы исполнительной власти и специализированные государственные учреждения, а так­же органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления обязаны обращаться в суды и выступать в судах соответственно от имени России, ее субъектов и муници­пальных образований в защиту имущественных и иных прав и законных интересов этих субъектов. Особо подчеркнута необхо­димость Правительству, уполномоченному федеральному орга­ну исполнительной власти обращаться в суд с исками в защиту государственных интересов.

8. Как и следовало ожидать, Правительство РФ в конечном счете сохранило в основном прежнюю схему распределения сво­их приватизационных полномочий. Постановлением от 8 мая 2002 г. № 303 установлено, что именно Минимущество России::

подготавливает и вносит в Правительство РФ предложения о формировании перечня стратегических предприятий и стратегических акционерных обществ, а также о внесении изменений в указанный перечень;

подготавливает и вносит в Правительство РФ проект прогнозного плана (программы) приватизации федерального иму­щества на соответствующий год, а также отчет о результатах приватизации федерального имущества за прошедший год;

принимает решения об условиях приватизации федерального имущества в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества, утверждаемый Правительством РФ;

осуществляет публикацию в официальных изданиях решений об условиях приватизации федерального имущества и т.д.

Еще ранее распоряжением Правительства РФ от 26 апреля 2002 г. № 605-р Российскому фонду федерального имущества поручено осуществлять от имени Правительства РФ функции по продаже   приватизируемого  федерального   имущества,   и   том числе в случаях, предусмотренных ст. 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», земельных участков.

Установлено также, что начальная цена приватизируемого федерального имущества,   продаваемого  Российским фондом федерального имущества, определяется Фондом на основании отчета об оценке этого имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

9. Осуществление приватизации связано со значительными расходами (подготовка имущества к продаже, его оценка, орга­низация продажи, содержание Российского фонда федерального имущества и т.п.), которые иногда бывают сопоставимы с полученной от нее выручкой. Обращает на себя внимание, что в состав затрат включена давно назревшая необходимость защиты имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации в судах. Общий размер приватизационных затрат Российского фонда федерального имущества определен в 3% суммы денежных средств, полученных от покупателей в счет оплаты приобретенного имущества, но не более фактических расчетов, складывающихся из различных видов затрат.

                                              Заключение.

Суммируя изложенное, можно сделать главный вывод, что сте­пень научного подхода к исследованию проблем, возникших в процессе приватизации жилья и возникающих в процессе реализации гражданских прав по распоряжению собственностью, явно недостаточна. Целостная научная концепция, охватывающая основные аспекты затронутых в работе проблем, отсутствует. Позиции ученых по отдельным вопросам носят крайне противоречивый характер.

Процесс приватизации жилищных фондов продиктован политикой нашего государства, и это стало поистине немаловажным со­бытием для наших граждан.

Впервые в русской истории смена собственности произошла не с оружием в руках, а путем принятия закона, разработчики которого вооружалась авторучками, профессионализмом и перспек­тивой создания цивилизованного общества, с развитой системой свободной, независимой от административной власти частной соб­ственности.

Определенная категория граждан, потенциальных собственников, руководствуясь принципом «поживем - увидим», скорее всего не торопится приобретать квартиру в собственность, и, может быть, окажется права, если в дальнейшем сохранится привилегированное положение нанимателей квартир в домах муниципального фонда по обслуживанию за счет средств бюджета. Однако в мире нет ничего постоянного, поэтому, принимая решение о статусе своего жилища, каждый будет руководствоваться в первую очередь «рыночными» соображениями

Проблемы могут возникнуть, если в муниципальном доме будет приватизирована лишь часть квартир, и встанет вопрос об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования и мест общего пользования - выделить доли собственности каждому из общего имущества невозможно, а неопределенная ответствен­ность может провести к разрушению дома.

Многие дома подлежат капитальному ремонту, а средств в бюджете, на его проведение нет. Продать эти дома и переселить из них жителей также невозможно (сокращение государственного жилищного строительства).

А если предположить, что очень давно выработали свой срок эксплуатации так называемые «хрущевки» и начнут развали­ваться - нетрудно представить целую армию населения без крыши над головой. И в такой критической ситуации государство будет вынуждено прибегнуть к старому испытанному способу- подселить этих людей в сохранившиеся квартиры, превратив их в коммуналки.

При всех недостатках, предполагаемых проблемах все-таки приватизация жилищного фонда в России уже внедрена в практику, и только после окончательного формирования рынка собственников жилья можно будет делать выводы о действительных позитивных или негативных сторонах этого процесса. Трудно спорить с тем, что действующее законодательство в сфере жилищных преобразо­ваний породило многочисленные проблемы, но они связаны как с объективными причинами, так и с просчетами авторов законопрое­ктов и лицами, их утверждающих.

Для решения всех затронутых проблем, не получивших законодательного регулирования, необходимо согласиться с мнением большого количества специалистов о проведении глубокого все­стороннего анализа действующего законодательства, и не только в одной какой-то его сфере, и корректировать нормы закона, чтобы в максимальной степени избегать их несогласованности, не взаимодействия и противоречивости. Девизом такой работы дол­жен быть только высокий профессионализм.

                    Список литературы

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5