- объем 6000 мЗ
- площадь 1800 м2 с участком земли 1,2 га.
- полная балансовая стоимость 5,5 млн. руб.
- остаточная балансовая стоимость 5 млн. руб.
- арендная плата за пользование помещением - 1,3 $ за 1 м2 в день и будет возрастать на 3% за год.
- коэффициент загрузки составит в первые 3 года 60%, в последующие- 70%.
- операционные расходы составят 10$ в день и будут возрастать на 4% в год.
- реконструкция здания займет 6 месяцев и обойдется в 26$ за 1 м 2 площади помещения.
- амортизационные отчисления составят 2% в год.
- налог на имущество 2% в год.
- земельный налог в первый год составит 67 руб. за 1 м2 и будет возрастать на 5% в год.
- тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами 36 тыс. руб. за 1 га.
- налог на прибыль 24% в год.
- ставки дисконтирования составляют: 1-2 год-21%; 3-4 год- 18%; 5-6 год - 14%; 7-8 год- 13%; 9-10 год-12%.
- холдинговый период 10 лет, в конце которого объект будет продан за сумму, эквивалент1гую 750000$, включая расходы на продажу 80000$,
- ставка реверсии 10%.
1. Оценим потенциальный валовой доход (ПВД) по годам аренды, то есть тот доход, который получит собственник при максимальной загрузке площадей.
Расчет произведем по следующей формуле:
ПВД = Площадь помещения * Арендная плата в день с 1 кв.м.* 365 дней
Так как холдинговый период составляет 10 лет, рассчитаем ПВД за 10 лет.
Рассчитанный потенциальный валовый доход (ПВД) по годам представлен в Таблице 2.
2. Оценим эффективный валовой доход (ЭВД) по годам аренды, то есть доход, который получит собственник при реальной загрузке площадей, то есть, принимая во внимание период реконструкции склада, а также недозагрузку площадей.
Формула для расчета:
ЭВД = ПВД * Коэффициент загрузки
В течение первых 6 месяцев проводится реконструкция помещения, поэтому при расчете ЭВД за первый год из дохода собственника вычитаем доход, недополученный в связи с реконструкцией здания за 6 месяцев. Недополученный доход рассчитан следующим образом:
Недополученный доход = Арендная плата за 1 кв.м. в день * Период реконструкции * Площадь помещения
Рассчитанный эффективный валовый доход (ЭВД) по годам представлен в Таблице 2.
3. Оценим операционные расходы по годам аренды.
Операционные расходы (ОР) составляют $10 в день, ежегодное их возрастание на 4%;
Операционные расходы(ОР) по годам представлены в Таблице 2.
4. Оценим чистый операционный доход (ЧОД) по годам аренды
ЧОД = ЭВД - ОР,
где ЭВД - эффективный валовый доход,
ОР - операционные расходы.
Рассчитанный ЧОД по годам представлен в Таблице 2.
5.Оценим амортизационные отчисления по годам аренды
Для этого воспользуемся линейным методом начисления амортизации.
Формула для расчета амортизации следующая:
А = БС * Нам,
где А - амортизационные отчисления,
БС - балансовая стоимость помещения,
Нам - норма амортизации.
Рассчитанные амортизационные отчисления по годам представлены в Таблице 2.
6. Оценим остаточную стоимость по годам аренды.
Остаточная стоимость = Остаточная стоимость i - Амортизация i ,
где i - i- ый год
Рассчитанная остаточная стоимость по годам представлена в Таблице 2.
7. Оценим налог на имущество по годам аренды.
Налог на имущество = Остаточная стоимость здания * Ставка налога на имущество
Рассчитанный налог на имущество по годам представлен в Таблице 2.
8. Оценим по земельный налог годам аренды.
Земельный налог в первый год составляет 60 руб. с 1 кв.м (т.к. площадь помещения 300 кв.м., следовательно земельный налог составит 18 000руб.)., в дальнейшем ежегодно налог увеличивается на 5%.
Рассчитанный налог на землю по годам представлен в Таблице 2.
9. Оценим налогооблагаемую прибыль по годам аренды
Налогооблагаемая прибыль = ЧОД - А - Ним - Нз - Тсб,
где ЧОД - чистый операционный доход,
А - амортизационные отчисления,
Ним - налог на имущество,
Нз - налог на землю
Тсб - тариф единовременного сбора (в первый год) за право пользования градостроительными ресурсами = 32 000 за 1 га.
Рассчитанная налогооблагаемая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
10. Оценим налог на прибыль (Нпр) по годам аренды.
Нпр = Налогооблагаемая прибыль * Ставка налога на прибыль
Рассчитанный налог на прибыль по годам представлен в Таблице 2.
11. Оценим чистую прибыль по годам аренды.
Чистая прибыль = Налогооблагаемая прибыль - Налог на прибыль
Рассчитанная чистая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
12. Оценим коэффициент дисконтирования
Коэффициент дисконтирования рассчитаем по следующей формуле:
Коэффициент дисконтирования = (1+Ставка дисконта)i,
где i - i- ый год .
Рассчитанный коэффициент дисконтирования по годам представлен в Таблице 2.
13. Оценим текущую прибыль на дату оценки по годам аренды.
Текущая прибыль =
Рассчитанная текущая прибыль по годам представлена в Таблице 2.
14. . Оценим текущую стоимость реверсии.
Текущая стоимость реверсии =
Возведение в 11-ую степень обусловлено тем, что перепродажа объекта планируется через 10 лет.
Рассчитанная текущая реверсии по годам представлена в Таблице 2.
15. Оценим текущую стоимость объекта недвижимости.
Текущая стоимость объекта недвижимости = + Текущая стоимость реверсии
Год
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Потенциальный валовый доход
11 957 400
25 349 688
26 870 669
28 482 909
30 191 884
32 003 397
33 923 601
35 959 017
38 116 558
40 403 551
Эффективный валовый доход
7 174 440
15 209 813
16 122 402
19 938 037
21 134 319
22 402 378
23 746 521
25 171 312
26 681 591
28 282 486
Операционные расходы
102 200
106 288
110 540
114 962
119 560
124 342
129 316
134 489
139 869
145 464
Чистый операционный доход
7 072 240
15 103 525
16 011 862
19 823 075
21 014 759
22 278 036
23 617 205
25 036 823
26 541 722
28 137 022
Расходы на реконструкцию
1 310 400
Амортизационные отчисления
110 000
Остаточная стоимость
4 890 000
4 780 000
4 670 000
4 560 000
4 450 000
4 340 000
4 230 000
4 120 000
4 010 000
3 900 000
Налог на имущество
97 800
95 600
93 400
91 200
89 000
86 800
84 600
82 400
80 200
78 000
Земельный налог
804 000
844 200
886 410
930 731
977 268
1 026 131
1 077 438
1 131 310
1 187 876
1 247 270
Тариф единовременного сбора за право пользования градостроительными ресурсами
43 200
Налогооблагаемая прибыль
4 816 840
14 163 725
15 032 052
18 801 144
19 948 491
21 165 105
22 455 167
23 823 113
25 273 646
26 811 752
Налог на прибыль
1 156 042
3 399 294
3 607 692
4 512 274
4 787 638
5 079 625
5 389 240
5 717 547
6 065 675
6 434 820
Чистая прибыль
3 660 798
10 764 431
11 424 360
14 288 870
15 160 853
16 085 480
17 065 927
18 105 566
19 207 971
20 376 932
Ставка дисконта
0,21
0,18
0,14
0,13
0,12
Текущая стоимость
3 025 453
7 352 251
6 953 218
7 370 040
7 874 072
7 328 328
7 254 054
6 810 587
6 926 587
6 560 827
67 455 417
Стоимость перепродажи
7 232 792
Итоговая стоимость ОО
74 688 209
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13