Таблица 2
Расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом
Таким образом, стоимость оцениваемого объекта при использовании доходного подхода составляет 74 688 209 рублей.
Проведем оценку данного объекта недвижимости затратным подходом.
В случае упорядоченной ликвидации бизнеса (продаже), активы продаются с таким расчетом, чтобы получить максимальную цену за продажу. Оценку объектов недвижимости необходимо производить затратным методом по следующим этапам:
1. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
2. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений.
3. Определение общего накопленного износа зданий и сооружений.
4. Оценка стоимости улучшений с учетом износа.
5. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли.
Оценку земли производиться в соответствии с действующим законодательством.
Стоимость объекта недвижимости затратным методом в настоящем отчете определяется как остаточная восстановительная стоимость здания, к которой прибавляется стоимость земельного участка.
Этапы расчета по затратному методу:
1. По сборникам укрупненных показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
2. С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответ-ствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость ВС1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.
3. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года.
ВС1969 = ВС1969 * площадь помещения,
4. Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года.
ВС1984 = К1984 * ВС1969
Где К1984 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94.
5. Определяется полная восстановительная стоимость ВС1998 оцениваемого объекта в ценах 1998 года.
ВС1998 = К1998 * ВС1984
Где К2000 - коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2000 года., который определяется в соответствии с Приложением №1 к Протоколу М13 - строй №64 от 23.01.2003 года.
6. Рассчитывается полная восстановительная стоимость ВС оцениваемого объекта на дату оценки
ВС = КТ * ВС1998
Где КТ - коэффициент перехода от уровня цен 1998 года к уровню цен на текущую дату оценки.
Таблица 3
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
Наименование
Ед. измерения
Строительный объем
Ст-ть единицы измерения
Полная восстановительная стоимость 1969
Индекс к 1984 с НДС
Индекс перехода к 1998
Полная восстановительная стоимость 1998
Деноминация
Переход на дату оценки
Cклад
м3
6000
17,472
104832
1,18
17776
1 863 493 632
1 863 494
14 535 253
В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов физический, функциональный и внешний.
Под износом понимается потеря стоимости объекта недвижимости из-за ухудшения физического состояния или его морального устаревания. Накопленный износ составляет разницу между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, накопленный износ определяется как совокупность трех типов износа: физического износа, функционального износа, и износа внешнего воздействия.
Физический износ - снижение стоимости, связанное с частичной или полной потерей конструктивными элементами имущества свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения, стихийных бедствий, аварий, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании или отступлении от требований и нормативов.
Для расчета физического износа был выбран нормативный метод.
Функциональный износ - это потеря стоимости, вызванная факторами, присущими самому объекту собственности в результате развития новой технологии. Оно включает такие вещи, как изменение в дизайне, материалах или производственном процессе, приводящее к появлению сверх мощностей, нехватке мощностей, несоответствию, избыточным эксплуатационным затратам, избыточным конструкциям или недостатку полезности.
Экономический (внешний) износ - это потеря в стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самой собственности, таких как государственное регулирование, возросшая конкуренция, изменения в снабжении сырьевыми материалами, изменение управленческих концепций, потеря рынков, потеря рабочей силы и т.д.
Определим параметры износа для оцениваемого объекта недвижимости.
Таблица 4
Оценка физического износа
№
Конструктивные элементы здания
Удельный вес, %
Стоимость, руб.
процент износа
Физ. износ элементов по доле в восст. стоим.
Сумма износа
Остаточная стоимость
1
Фундаменты
7
1 017 468
4
0,28
40699
976 769
2
Стены и перегородки
32
4 651 281
5
1,6
232564
4 418 717
3
Перекрытия
22
3 197 756
1,54
223843
2 973 913
Кровля
726 763
10
0,5
72676
654 087
Полы
1 453 525
8
0,8
116282
1 337 243
6
Проемы
872 115
12
0,72
104654
767 461
Отделочные работы
13
0,65
94479
632 284
Внутренние санитарно-технические и электротехнич. устройства
1 744 230
1,56
226750
1 517 480
9
Прочие работы
145 353
0,1
14535
130 818
Итого
100
14 535 254
7,75
1126482
13 408 772
Определение функционального износа
На протяжении всего срока эксплуатации объект оценки подвергался реконструкции, и конструктивные элементы соответствуют современным строительным стандартам. В ходе проведенного исследования функционального износа как устранимого, так и неустранимого не обнаружено.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13