имущество в свою собственность без решения суда. Залог не является способом
приобретения права собственности, а лишь удовлетворения требований кредита
из стоимости заложенного имущества.
Содержание и форма договора залога.
В соответствии со ст. Закона РФ «О залоге» залог возникает силу
договора или закона.
Договор о залоге должен быть совершен в письменной форме. Нотариальное
удовлетворение договора залога требуется в случаях:
Когда это прямо предусмотрено законом. Когда договор об основном
обязательстве, которое обеспечивается залогом, требует нотариального
удостоверения.
Удостоверение договора залога могут совершать нотариусы государственных
нотариальных контор, а также занимающиеся частной нотариальной практикой в
соответствии с имеющейся лицензией. Удостоверение договоров залога
имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах,
нотариусом производится при условии предоставления залогодателем
документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один
экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса.
В случаях, когда законом установлена государственная регистрация
договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать
залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации, по запросу
заинтересованных лиц – выписки из реестра.
Перед принятием решения о получении в залог того или иного имущества
следует знать специфические особенности залога конкретного имущества.
При принятии в залог здания, сооружения, строения следует внимательно
изучить учредительные документы залогодателя, выписки из которых следует
прилагать к договору, а также документы, подтверждающие права собственности
и непорочности предлагаемого в залог имущества (т.е. свобода его от ареста,
залога и др.):
Книга записи залогов. Технический паспорт на домовладение, формируемый
БТИ. Свидетельство о праве собственности на строение, либо другие
документы, подтверждающие эти права (наличие указания в законе, договор
купли-продажи строения и т.д.) Государственный акт на земельный участок, на
котором находится здание. Выписка из подземельной книги по месту нахождения
имущества, а также другие необходимые документы, касающиеся конкретного
нежилого помещения.
В случае, если передаваемое в залог здание (строение, сооружение)
является арендуемым третьим лицом, следует изучить договор аренды и только
после этого принять решение о заключении договора залога на данное нежилое
помещение, например, нет ли в договоре запрета на передачу в залог здания,
нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в собственность
арендатора и др. препятствий.
Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение и
государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация залога
предусмотрена ст. 11 Закона РФ «О залоге» и при залоге иного имущества,
подлежащего государственной регистрации в органе, осуществляющем такую
регистрацию. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ,
договор залога жилых домов регистрируется в БТИ с отметкой в
соответствующем государственном реестре.
2. Реализация залогового права в процессе обеспечения возвратности
ссуд.
Залог – как способ обеспечения возврат кредита означает, что кредитор
(банк) приобретает право первоочередного удовлетворения требования
погашения ссуды и получения причитающихся процентов из стоимости
заложенного имущества, в случае если заемщик не выполняет свое
обязательство в срок, предусмотренный кредитным договором. Чтобы залог мог
стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда
экономических и юридических требований. Это тем более важно, что хотя закон
имеется, но полноценного механизма его реализации пока нет.
К экономическим требованиям относятся: правильный выбор объекта
залога, оценка его стоимости, определение вида залога, организация в
необходимых случаях контроля за сохранностью предметов залога. Юридические
требования следующие: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и
залогодержателя, парильное оформление залоговых документов в соответствии
с видом залога, порядок регистрации и хранения залоговых документов. Тем
самым выстраивается несколько важнейших этапов реализации залогового права.
Выбор объекта (предмета) залога – первый и наиболее ответственный
этап.
Опыт использования залога российскими банками пока крайне невелик,
поэтому они не успели разработать собственные методические пособия по
оценке имущества клиента как предмета залога. В силу этого следует считать
хотя бы следующие общие требования к предметам залога:
а) наличие у залогодержателя права собственности на предмет залога или
права полного хозяйственного владения;
б) отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет
залога;
в) соответствие определенным критериям качества, дифференцированным в
зависимости от вида закладываемого имущества;
г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего
обязательства клиента;
д) обязательная регистрация в специальной книге.
В качестве покрытия ссуд банки могут использовать самое разнообразное
имущество:
- недвижимость;
- ликвидные (легко и быстро реализуемые товары);
- различные ценные бумаги (достаточно ликвидные);
- денежные средства, включая инвалютные;
- другое имущество;
- имущественные права.
Исходя из этих возможностей российские банки наиболее часто прибегают к
недвижимости и ходовым товарам. Весной 1994 года некоторые московские
банки применяли следующие виды залога, указанные в таблице.
Таблица 2.1.
Виды залога
|Банк |Процентная |Срок |Виды залога |
| |ставка (годовая)|( | |
| | |мес.) | |
|1 |2 |3 |4 |
|Альфа – банк |16 - 25 |1 - 3 |недвижимость, высоколиквидные |
| | | |товары, гарантии московских |
| | | |банков, «золотые сертификаты» |
|Восток - Запад |18 – 36 |до 3 |застрахованный залог |
|Гута – банк |38 – 43 |1 - 3 |гарантии крупных банков, |
| |(17-21*) | |недвижимость |
|Деловая Россия |15 – 25 |1 - 2 |недвижимость, гарантии банков – |
| | | |корреспондентов |
|Империал |20 – 25 |3 - 6 |гарантии крупных банков, рублевые|
| |(18-20*) | |и валютные депозиты |
|Инкомбанк |от 18 |до 12 |облигации Внешэкономбанка, товары|
|Межкомбанк |10 – 22 |от 3 |гарантии банков и организаций |
| |(12-18*) | | |
|Менатеп |10 – 30 |от 1.5|недвижимость, высоколиквидные |
| | | |товары, гарантии крупных банков |
|Московский банк |27 (22*) |1 - 6 |недвижимость, товары **, гарантии|
|СБ РФ | | |крупных московских банков, личные|
| | | |поручительства |
* Ставки по межбанковским кредитам.
** Применяются для клиентов, кредитующих не первый раз.
Анализ таблицы показал, что главным требованием к выбору различного
вида имущества в качестве залога является уровень его ликвидности. Самым
ликвидным объектом, имеющий наивысший рейтинг качества, являются, конечно,
денежные средства (наличие и остатки средств на срочных депозитах,
сберегательных вкладах, валютных счетах). Так, чтобы остатки средств на
счетах можно было принять в качестве залога, нужно, чтобы эти счета были
открыты в том же банке, что выдает ссуду. В случае, когда банк выдает
рублевый кредит, используя в качестве залога средства на валютном счете
заемщика, он должен предусмотреть возможность при необходимости
заблокировать указанный счет на сумму, эквивалентную величине выданного
кредита.
При определении качества таких объектов залога, как товарно-
материальные ценности (готовая продукция, полуфабрикаты, производственные
запасы), можно пользоваться более широким набором критериев.
К ним относятся: быстрота реализации, относительная стабильность
цены, легкость оценки, долговечность хранения, степень морального износа,
возможность страхования. Кроме того, для данных ценностей как объектов
залога важно определить режимы хранения и использования.
При банках целесообразно создать специализированные подразделения по
контролю за залогом. В обязанности этого подразделения должна входить
экономическая и юридическая оценка данного имущества, а также, в случае
необходимости, его реализация. Эта служба разрабатывает залоговую
документацию, дает заключение на кредитный комитет по данному виду залога,
подготавливает проект залогового договора с учетом специфики предлагаемого
объекта. Эта же структура занимается приемом в заклад на собственные
складские площади, обеспечивает выделение охраны и следит за соблюдением
надлежащих условий хранения и фактическим наличием заложенного имущества.
Оценка стоимости залога – важный и очень непростой этап,
непосредственно следующий за определением достаточной (т.е. необходимой с
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
