млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб.
Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции. В связи с этим
Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых
государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи
помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых
рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую
политику государства.
По российскому законодательству того времени на одной территории не
могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не
создавать друг другу ненужной конкуренции.
В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский
земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское
домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции
контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения
переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором
по ипотеке становится Московский народный банк.
Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав
ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной
территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных
листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке,
имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество
"уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были
излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и
рантье.
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году)
была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей
земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883
- 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При
его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном
помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого
имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно
высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых.
Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году
поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд
сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды
в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов
рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские
услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).
Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн.
десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму
составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.
В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос
до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов
годовых.
В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого
кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают
ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и
станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым
государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные
институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств,
которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве
случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.
В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных
товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом
десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек.
К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915
г. их было уже 15 450.
Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914
г. было 11.
В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом
обеспечения кредита.
К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система
долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное
обеспечение и была блестяще организована.
В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги:
закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также
непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному
развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.
Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной
Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными
обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала
над всей Европой.
Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в
частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных
технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно
сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской
ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных
инструментов.[8]
В России послереволюционного периода залоговое право продолжало
существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения
института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности
вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем
70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в
малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по
распоряжению имуществом.[9]
Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с
введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года.
В нем нашли отражение следующие положения:
— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
предмет ипотеки;
— порядок заключения договора об ипотеке;
— закладная как ценная бумага;
— государственная регистрация ипотеки;
— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим
лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
— последующая ипотека;
— уступка прав по договору об ипотеке;
— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и
реализация указанного имущества;
— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений,
жилых домов и квартир.[10]
Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу
ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс
Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на
недвижимое имущество и сделок с ним» и др.
2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ. ИНСТРУМЕНТЫ
И МИРОВОЙ ОПТЫТ.
2.1. Инструменты ипотечного кредитования,
схемы расчетов платежей по кредитам
В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного
кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов
ипотечного кредитования.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета
платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга
и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования
определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному
кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы
кредитора и заемщика путем:
- обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности
средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
- снижение рисков ипотечного кредитования;
- обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит
становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди
которых можно назвать следующие:
- ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная
политика правительства и т.п.);
- источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
- необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания
расчетов по кредитам.[11]
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как
самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный
ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами
основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой.[12]
Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает
такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту
осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой
кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это
денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени.
Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
P(r
R =
1-(1+r) -n
где
R - размер месячного платежа по кредиту;
P - сумма ипотечного кредита;
n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество
месяцев);
r - процентная ставка по кредиту за месяц.[13]
Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно
выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть –
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
