Банк Рефератов - Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

Главная: Рефераты

Рефераты. Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ

100% принадлежит Правительству РФ. От лица Российской Федерации выступает

Мингосимущество России.

При создании Агентства в значительной степени использовался

положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США – Федеральной

национальной ипотечной ассоциации (Fannie Mae). Российская федерация

является единственным акционером агентства. Такая форма организации была

выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству, как самостоятельной

организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя

Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.[38]

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии

ипотечного кредитования;

анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными

кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного

кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации

ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам

ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных курсов;

оказание консультативной помощи;

оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг,

обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального

института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение

ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные

жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на

средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут

привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых

Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные

государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для

инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов

в жилищный сектор экономики.[39]

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками,

присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество

предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя

рисков.

Опыт Агентства по выкупу закладных в регионах показывает, что сегодня

востребован ипотечный кредит в размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо

разобраться, от чего зависит эта сумма. Прежде всего, как показывает анализ

ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный кредит,

уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои

жилищные условия. При среднем размере увеличения площади на 30 квадратных

метров кредит в среднем составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает

первое собственное жилье, то для средней возрастной группы это, как

правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при

текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира

меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб. (таб. №1)

Таблица №1

Доступность 15% ипотечного кредита в 2003 году

| |кв. м | | |

| | | |20 лет, |20 лет, |30 лет, |

|Улучшение |30 |300 000 |4000 |2550 | |

|- для средней |60 |420 000 |5590 |3570 | |

|- для молодой |40 |280 000 |3730 |2380 |2090 |

На данной таблице видна зависимость необходимых сбережений, которыми

должна располагать семья в зависимости срока и схемы погашения кредита. По

мнению Александра Николаевича Семеняка (генеральный директор ОАО «Агентство

по ипотечному жилищному кредитованию»), «если Агентство сможет убедить

первичных кредиторов использовать погашение кредитов не с плоской шкалой, а

с нарастающими платежами, то есть индексировать их, привязав их к инфляции,

то тогда требования к сбережениям могут быть понижены. А для молодой семьи

срок кредитования с 20 лет, который сегодня является типовым, может быть

увеличен до 30 лет. И поэтому молодая семья, если они на двоих сберегают 2

тыс. руб. в месяц, может купить себе первое жилье в собственность. Таким

образом, приведенные цифры опровергают стереотип, что 20-летний ипотечный

кредит под 15% годовых в рублях доступен только богатым».

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня

российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не

могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня

выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами

Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе,

потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них

ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств

региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в

развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов

ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое

количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами

активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную

возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг,

сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет),

получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность

активов, возможность более эффективно работать с предприятиями

строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои

ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы,

а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство,

привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает

банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными

программами на базе стандартных рублевых кредитов.

На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система

рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

Гарантии по ипотечным

ценным бумагам

Размещение

Ипотечных ценных

бумаг

Гарантии по

обязательствам

регионального

оператора

Рефинансирование

регионального Продажа

оператора закладных

Рефинансирование

первичного

кредитора

Продажа закладных

Ипотечный Залог жилья

кредит

Купля-продажа

квартиры

Страхование

квартиры Проведение

Оценка

и жизни сделки

рыночной

заемщика купли-

продажи стоимости

Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и

участников ипотечного рынка.

Рис. 2

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый

рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты

людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает

работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его

перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.[40] Банк, как

первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам,

разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16