Это связано с тем, что наряду с гражданским законодательством в государстве развивается земельное право - самостоятельная отрасль права и отрасль законодательства, которая и содержит легальное определение земельного участка. В ст. 6 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 28.02.2007 №21-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147. (далее по тексту - ЗК РФ) к объектам земельных отношений отнесены:

1) земля как природный объект и природный ресурс;

2) земельные участки;

3) части земельных участков.

Земельный участок как объект земельных отношений определен в п. 2 ст. 6 ЗК РФ как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В юридической литературе высказывалось мнение, что для обеспечения единства терминологии в Земельном кодексе следовало бы полностью воспроизвести определение, закрепленное ранее в Федеральном законе "О государственном земельном кадастре Гурова Т.В. Понятие земельного участка в гражданском и земельном законодательстве // Актуальные вопросы правоведения. 2004. N 8. С. 153". Имеется и иное мнение по поводу дефиниции земельного участка, сформулированной в вышеназванном Законе. Как считает С.А. Степанов, Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" предпринял "несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и атмосферный столб". Законодательство о недрах и воздушном пространстве исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом упомянутым Законом контексте.

Так, законодательство о недрах относит к недрам часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водопротоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Кроме того, оно императивно определяет, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, являются государственной собственностью Закон Российской Федерации от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» (в ред. Федерального закона от 25.10.2006 №173-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 06.03.1995, №10, ст. 823.. С другой стороны, законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство (предельно малые высоты от 0 до 200 м включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией РФ, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет РФ Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 №60-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.12.2006 №266-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 24.03.1997, №12, ст. 1383..

Таким образом, определение земельного участка требует унификации и нуждается в уточнении.

Земельный участок, рассматриваемый в рамках гражданского права как вид недвижимого имущества, имеет свои отличительные свойства и специфические характеристики, которые оказывают непосредственное влияние на особенности его участия в гражданском обороте. При определении объема полномочий земельных собственников и пределов участия земельных участков в гражданском обороте необходимо учитывать социально-экономическое значение земли. Этот аспект отражен в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля имеет огромный социальный, общественный интерес вне зависимости от того, кому она принадлежит. Земля обслуживает общество в целом, так как по ней прокладываются дороги, линии связи, электропередачи, другие общеполезные коммуникации. Землю характеризуют такие черты, как невоссоздаваемость, невосполнимость, пространственная ограниченность, неперемещаемость. С землей связано и своеобразное экономическое явление - экономическая рента. Земельный участок в силу своего местоположения, природных свойств способен генерировать доход, который может взиматься в виде определенных платежей и служить источником удовлетворения общественных потребностей.

Земля является пространственным базисом для размещения иных объектов недвижимости, и в этом качестве ее роль как объекта гражданского оборота в условиях рыночной экономики огромна. Как справедливо отмечал С.А. Степанов, "правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса". Она также характеризуется участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте.

Все это требует особого специфического подхода к регулированию земельных отношений, включающего публично-правовые элементы, к определению порядка владения, пользования и распоряжения землей, что вовсе не оправдывает введение необоснованных ограничений для участия земли в гражданском обороте.

Одной из важных характеристик объектов гражданских прав, в том числе и земельных участков, является их оборотоспособность. Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Что касается оборота земельных участков, то общие положения гражданского законодательства об оборотоспособности вещей конкретизируются в п. 3 данной статьи: "...земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах".

В связи с этим возникает вопрос: что означает допущение земельным законодательством оборота земельных участков? В правовой литературе, посвященной исследованию этого вопроса, обозначились противоположные подходы к уяснению смысла данной легальной формулировки.

Как считает Н.А. Сыродоев, существует принципиальное различие между характеристикой оборотоспособности земельных участков и иных объектов гражданских прав. Оно состоит в том, что если участие в обороте всех иных (кроме земли и природных ресурсов) объектов гражданских прав презюмируется (ибо согласно п. 2 ст. 129 ГК РФ "виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, исключенные из гражданского оборота), должны быть прямо указаны в Законе"), то в отношении земли и других природных ресурсов действует иное правило. По смыслу ст. 129 ГК РФ непосредственно в законе о земле необходимо не только определить земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, но и установить случаи допущения оборотоспособности земельных участков, т.е. какие сделки с землей допускаются, какие условия установлены для их совершения. Таким образом, автор рассматриваемого подхода считает возможным заключать в отношении земельных участков лишь те сделки, которые предусмотрены земельным законодательством Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. 2004. N 10. С. 65..

Аналогичной позиции придерживаются и некоторые другие авторы. Г.А. Волков аргументирует ее тем, что в ГК РФ сделан "переход от общедозволительного типа правового регулирования отношений собственности на имущество к разрешительному типу правового регулирования этих отношений на земельные участки Волков Г.А. Принципы земельного права России. М.: ОАО "Издательский дом "Городец", 2005. С. 103.".

Н.А. Прохорова, анализируя нормы ст. 129 ГК РФ, приходит к выводу, что "в отношении оборота земли и природных ресурсов вводится в действие следующий принцип правового регулирования: что не разрешено, то запрещено Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ.".

Напротив, В.В. Устюкова полагает, что "применительно к отношениям собственности (в том числе на землю) следует руководствоваться общедозволительным принципом: разрешено все, что прямо не запрещено. Такой подход основан на Конституции РФ Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Федерального конституционного закона от 30.12.2006 №6-ФКЗ) // Российская газета. №237, 25.12.1993. и Гражданском кодексе РФ. Согласно ст. 55 Конституции оно может быть ограничено лишь федеральным законом. Введение обоснованных запретов и ограничений - это вторжение публично-правовых начал в регулирование частноправовых отношений. Но эти ограничения не должны сводить на нет само существование частного права Устюкова В.В. Оборот земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства // Экологическое право России: Сборник материалов науч.-практ. конф. Вып. 2. 1999 - 2000 гг. / Под ред. А. Голиченкова. М., 2001.". По ее мнению, "задача земельного законодательства - определить виды земельных участков, ограниченно оборотоспособных и полностью исключенных из гражданского оборота. Этот перечень должен быть исчерпывающим. Все остальные земельные участки должны признаваться находящимися в обороте, что не исключает возможности введения особых правил совершения сделок с землей (в плане сохранения целевого назначения участка и т.п.)".

Сходной точки зрения придерживается и И.А. Иконицкая, считая, что допущение земельным законодательством оборотоспособности земельных участков - это и есть установление участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М, 2002. С. 69 - 73..

Перечень земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность,а ограниченные в обороте могут предоставляться в частную собственность лишь в случаях, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Следует обратить внимание на противоречие п. 5 ст. 27 ЗК и п. 8 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного или муниципального имущества Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 05.02.2007 №13-ФЗ) // Парламентская газета, №19, 26.01.2002." от 21 декабря 2001 г. В перечень ограниченно оборотоспособных земельных участков включены земли лесного фонда, однако такие земли даже на основании федерального закона не могут быть переданы в частную собственность, так как являются исключительно собственностью государства и вышеназванный Закон не предусматривает возможность их приватизации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18