В городе Москве ведением ГЗК занимается Московский земельный комитет (далее Москомзем). В качестве топографической основы выбраны топопланы (планшеты) масштаба 1:2000. Содержание и точность позиционирования пространственной информации, отображаемой в этом масштабе, удовлетворяет требованиям, предъявляемым к формированию объектов ГЗК и его ведению. Москомзем занимается оформлением границ землеотводов, и сведения об объектах недвижимости, в том числе о зданиях и сооружениях, как объектах местности, которым присущи некие характеристики, отсутствуют. Нельзя категорично сказать, что данных нет вообще, они есть, соответствующие условным обозначениям, но этих картографических данных недостаточно для проведения формирования и последующей регистрации объектов права.
Топографическая информация на сегодняшний день хранится в базе данных Москомзема в растровом формате *.cit, то есть вся информация по реальным объектам статична, не пригодна для использования, а только - для визуализации. Так как мы определили ЕОН формулой (1), то такой подход не является правильным. Вся топографическая подоснова должна быть доступной для работы с ней в интерактивном режиме: подсчет площадей, возможность изменения, добавления части графических данных на план, добавление или удаление характеристик объектов местности. Это возможно лишь в том случае, когда данные хранятся в векторном виде. Помимо вышеописанных преимуществ данных на векторной топооснове, существуют и другие. Векторный формат данных позволяет хранить в СУБД не только графическую часть, но и семантическую. То есть к каждому векторному объекту, а в нашем случае это реальные объекты местности, привязана информация об его характеристиках. Число последних не ограничено и доступно для изменения. И поскольку, как говорилось ранее, и графика и семантика хранятся в одной СУБД, как, например, в ORACLE, то взаимосвязи между объектами поддерживаются этой СУБД. Это позволит формировать сложносоставные объекты, причем для пользователя эта система будет абсолютно прозрачна. Ярким примером такого объекта и является единый объект недвижимости. Причем, благодаря использованию векторной информации, формирование ЕОН производится с помощью СУБД, которая использует уже существующие в ее среде объекты с характеристиками. Таким образом, для ведения разумной и логической системы ГЗК, одним из требований является хранение топографических данных (топоосновы) в векторном, а не в растровом виде. Обозначим основные требования к представлению векторной информации.
Одним из главных требований является объектно-ориентированный подход в представлении топографических данных. Его преимущества очевидны. Графическое представление данных местности не должно отличаться от реальных объектов. Поэтому данные должны быть представлены в виде полигонов, линий и точек соответственно представляемым объектам. Здания, участки растительности, дороги, площадки, газоны, огороды и т.д. должны быть представлены в виде замкнутых объектов. Это позволит создавать на их основе тематические карты, анализировать топологию объектов, автоматически определять площади пересечений, накладок и т.д. Кроме того, объектно-ориентированный подход позволит создать БД топографических объектов, которую можно будет конвертировать для представления в другую среду, причем с сохранением существующих связей с семантической информацией.
Все организации, вовлеченные в процесс сбора и хранения информации для ведения ГЗК, используют одну и ту же топооснову. Как говорилось выше, это планшеты М 1:2000. Их изготовлением занимаются не менее 3-х организаций в Москве. Каждая организация, использующая топографическую информацию, хранит у себя все планшеты на город Москва. Зачем? Обновление планшетов в Москомземе происходит каждый год. Оно осуществляется несколькими организациями, в ходе приемки готовой продукции, которая на этом этапе предоставляется в векторном формате, специалисты Москомзема сталкиваются с проблемой - так называемой «несводкой» планшетов. То есть с несовпадением контуров объектов, находящихся на соседних планшетах. Оно возникает вследствие ошибок оператора и заказа «попланшетного» обновления. Первая причина является вполне закономерной и предсказуемой, и ответственность за ее устранение полностью лежит на исполнителе работ. Вторая причина тоже предсказуема, но вина ложится на плечи обеих организаций. Заказ попланшетного обновления, то есть когда единицей обновления является планшет, приводит к тому, что при попадании соседних планшетов к разным организациям ситуация на них разнится. Например, один планшет обновляется в начале года, а другой - в конце, либо же, поскольку обновляются не все планшеты, а только те, на которых ситуация значительно изменилась, планшет обновленный и не обновленный. Учитывая динамику изменения градостроительной ситуации в результате проведения работ по возведению или сносу зданий и сооружений, развития улично-дорожной сети, обновление необходимо было бы заказывать ежеквартально, а не ежегодно, что привело бы к значительным расходам. Поэтому целесообразно будет заказывать обновление не планшетов, на которых произошло изменение ситуации, а конкретных кварталов районов города.
Хочется заметить, что наиболее выгодное и целесообразное хранение векторной топографической информации должно быть реализовано путем создания единого хранилища векторной топоосновы. Современные средства позволяют это осуществить на основе распределенного хранения логически единой базы пространственных данных. При подобном подходе, обновление планшетов (или отдельных кварталов города) будет производиться согласовано, и информация, получаемая заинтересованными организациями в этом случае, будет не противоречивой. Это упростит процедуру обмена данными, необходимыми для ведения ГЗК, между вовлеченными организациями. А для формирования ЕОН единый банк данных топоосновы просто необходим, поскольку часть этих данных и формирует единый объект недвижимости. Соответственно, при наличии нескольких версий одной и той же части топоосновы, обмен данными о едином объекте недвижимости усложнится из-за неоднозначности либо несогласованности данных.
Кроме того, сосредоточение наиболее актуальных топографических данных в едином хранилище послужит толчком для создания единого информационного пространства при ведении Государственного земельного кадастра в Москве, а далее, возможно, и на территории всей Российской Федерации в целом.
Вышеизложенные соображения можно резюмировать в виде
Ряда требований, предъявляемых к представлению и хранению топографической информации:
· обновление должно производиться кварталами местности. Это позволит избежать «несводки» контуров объектов на граничных планшетах,
· хранение топографической основы только в векторном формате с целью обеспечения прямого (очевидно регламентированного доступа к информации в режиме реального времени,
· объектно-ориентированный подход в представлении контуров местности и привязка к ним атрибутивной информации,
· организация единого хранилища топографических данных на всю территорию Москвы для обеспечения однозначности формирования сведений ГЗК и других видов кадастров.
В случае выполнения этих требований при ведении ГЗК должен позволить упростить обмен данными, повысить эффективность сбора и документирования сведений при формировании объектов недвижимости и оформлении прав на них, повысить достоверность и актуальность используемой информации и завершить переход к системе учета не отдельных, а единых объектов недвижимости.
Вывод. Формирование Единых объектов недвижимости становиться практической реальностью даже в сегодняшней сложившейся в системе АИС МЗК ситуации. Основным и последним шагом к завершению их создания необходим переход на более высокую версию реализации СУБД, в которой будут храниться и пространственные топографические данные, и достаточно продвинутой ГИС, с помощью которой будет осуществляться интерактивный контроль формирования этих объектов. Существующая система МЗК пока работает на СУБД ORACLE версии 7. Она полностью отвечает требованиям, предъявляемым к ней не только пользователями, но и нормативно-правовой базой Российской Федерации. В качестве ГИС-пакета нами предполагается использовать либо GeoMedia Professional, (версия 4.0), либо MapInfo. Нам также известно, что существуют разработки на основе этих программных продуктов и у ФКЦ «Земля», и при необходимости внедрения каких-либо программных пакетов, можно будет избежать болезненной замены использующихся.
4. Экономическая часть
Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Федеральным законом от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Государственная кадастровая оценка земель проводилась в период 1999-2005 гг. по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения.
В течение 1999-2006 годов разработаны и утверждены в установленном порядке методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке.
Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории, являются только частью единого методического и программного обеспечения указанных работ. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по государственной кадастровой оценке земель полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов, позволяющих не только быстро, проводить расчеты, но и формировать уникальный по своему содержанию информационный ресурс.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
