- природно-ресурсные качества территории;
- экономико-градостроительные условия обустройства территорий;
- функциональные взаимосвязи элементов города;
- экологическая ситуация территории города.
Интегрированная градостроительная оценка территории города производилась по каждому виду функционального использования. Оценка велась по кадастровым кварталам и массивам, в каждом из которых определяют балл, интегрированный по всем факторам градостроительной оценки территории.
На базе электронного опорного плана г. Алматы (М 1:10000) разработана модель существующего функционального зонирования территории города: жилая зона, общественно-деловая зона, производственная зона, зона специального назначения, зона ландшафтно-рекреационная, зона сельскохозяйственных земель и зона режимных территорий.
Каждая функциональная зона делится в свою очередь на функционально-планировочные участки.
На каждый из выделенных планировочных участков функциональных зон накладывается комплексная градостроительная оценка территории города, в результате чего производится районирование каждой зоны на основные районы (по коэффициенту градостроительной ценности территории).
Численное значение всех факторов и подфакторов градостроительной оценки путем их математической обработки, с использованием пакета прикладных программ, образует численное значение коэффициентов дифференциации.
Планировочные участки планировочных зон с одинаковыми значениями коэффициентов дифференциации объединяются в районы с одинаковой градостроительной ценностью.
В связи с проведенной комплексной градостроительной оценкой территории города Алматы, Алматыградкадастр предоставил следующие данные - в совокупности оценочное районирование территории г. Алматы представлено 585 районами, каждый из которых имеет свой интегральный оценочный коэффициент градостроительной ценности.
Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность или при сдаче в аренду устанавливаются Правительством страны.
Правительством страны в 2003 году были установлены базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания, отраженные в таблице 3.2.
Таблица 3.2. - Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для их обслуживания Постановление Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 г. "Казахстанская правда". 5 сентября, 2003 г., пятница. С. 4.
Населенные пункты
Базовая ставка платы в тенге за 1 кв. м.
Астана
1 180
Алматы
717
Актау
145
Актобе
137
Атырау
123
Караганда
190
Кокшетау
114
Кустанай
Кызылорда
129
Павлодар
Петропавловск
Талдыкорган
Тараз
181
Уральск
Усть-Каменогорск
Шымкент
Согласно этому Постановлению, оценочная стоимость конкретного земельного участка (права землепользования) зависит от категории земель и их целевого использования.
На земли населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку зданиями и сооружениями, включая земли, предназначенные для их обслуживания, применяются поправочные (повышающие или понижающие) коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов. Они определяются комитетами по управлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства и утверждаются местными исполнительными органами. Общий размер повышения или понижения базовых ставок, согласно вышеуказанному Постановлению, не должно превышать двух раз.
Коэффициенты по отношению к обследуемому объекту применяются по каждому фактору, затем рассчитывается средний поправочный коэффициент, который умножают на базовую ставку и получают стоимость 1 кв. м. оцениваемого земельного участка, по формуле 3.6:
(К1 + К2 + … + Кn)
Ст = Сб х, (3.6)
n
где Ст - стоимость 1 кв. м. земли;
К1, К2, Кn - поправочные коэффициенты;
Сб - базовая ставка.
Однако инструкции по оценке и применению коэффициентов не разработаны. Оценщикам приходится самостоятельно выбирать коэффициенты, полагаясь на свой опыт и интуицию в зависимости от факторов, влияющих на стоимость земельных участков (табл. 3.3.) Экономика недвижимости. М.: Дело, 1999г. С. 204..
Таблица 3.3. - Перечень факторов, применяемых при оценке стоимости земельных участков
№ п/п
Факторы
Коэффициент
1. Экономико-градостроительные
1.1
Жилой фонд:
- износ до 30%
1,0 ? 2,0
- износ от 30 до 50%
1,0 ? 1,5
- износ боле 50%
0,3 ? 0,5
1.2
Детские сады:
- жилой массив обеспечен детскими дошкольными учреждениями
- дошкольные учреждения находятся за пределами жилого массива
0,3
1.3
Школы
1.4
Магазины
1.5
Больницы, поликлиники:
- находятся в данном микрорайоне или жилом массиве
1,5 ? 2,0
- находятся в соседнем жилом массиве
0,8 ? 1,5
- поликлиники обслуживают несколько микрорайонов с большой плотностью населения
0,3 ? 0,8
1.6
Учебные заведения
1.7
Объекты КБО
1.8
Водоснабжение:
-централизованное снабжение холодной и горячей водой
- обеспеченность только холодной водой
- автономное водоснабжение
1.9
Канализация:
- центральная
- местная
1,0
- отсутствует
1.10
Теплоснабжение
1.11
Газоснабжение:
- центральное обеспечение
2,0
- автономное обеспечение
1.12
Электроснабжение:
- обеспечен
- необеспечен
1.13
Слаботочные устройства:
- имеются
- отсутствуют
1.14
Улично-дорожная сеть:
- асфальтное, бетонное покрытие с износом до 30%
- асфальтное, бетонное покрытие с износом свыше 30%
1,5
- гравийно-щебеночное покрытие
- грунтовые
0,5
1.15
Сеть общественного транспорта:
- обеспечен всеми видами общественного городского транспорта
- обеспечен одним из видов общественного транспорта
- остановка общественного транспорта находится на расстоянии более 0,5 км от объекта
- сеть общественного транспорта не охватывает в полной мере данный район
1.16
Озеленение:
- аллеи, скверы, парки, рощи т.д.
- деревья, кустарники, газоны вдоль улиц, внутри кварталов
- практически отсутствуют зеленые насаждения
1.17
Санитарная очистка:
- вывоз мусора городскими службами
- вывоз мусора по определенным дням спецтранспортом
- городскими службами не обслуживаются
1.18
Соответствие градостроительным нормативам:
- строения соответствуют нормативам
- строения не соответствуют нормативам
2. Социально-функциональные
2.1
Взаимосвязь жилых районов с местами приложения труда:
- жилой район, учреждения, организации, предприятия тесно связаны и составляют единый массив
- предприятия, организации, учреждения граничат с жилым массивом
- жилой массив на значительном удалении от мест приложения труда
2.2
Относительное расположение от экологически вредных и шумосоздающих объектов:
- объект расположен в непосредственной близости от мусоросвалки, котельной, завода, фабрики, железнодорожный путей, трамвайных линий, нефтебазы, АЗС, рынка, больницы, морга и т.д.
0,8 ? 2,0
3. Экологические
3.1
Определяется по экологической карте схеме территории города
0,5 ? 1,5
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15