Ценность городских земель заключается в их способности приносить дополнительный доход. Для определения этого дохода проводится их кадастровая оценка. Основой определения кадастровой оценочной стоимости земельных участков является нормативный показатель цены земли - так называемая базовая ставка. Базовая ставка платы за земельные участки - нормативная цена земли, выражающая сущность средней величины земельной ренты в данных экономических условиях.
В связи с динамикой этих условий, базовая ставка должна корректироваться. Однако случилось так, что с 1996 года в Республике Казахстан никаких разработок по ее уточнению не было, хотя в 2003 году и было принято новое Постановление об установлении базовых ставок платы за земельные участки - они не очень изменились. Следует отметить, что базовые ставки были определены упрощенно на основе капитализации земельного налога, установленного по удельным затратам на инфраструктуру населенных пунктов. В результате этого в Казахстане сложилась ситуация занижения размеров земельных платежей. Причина - низкая кадастровая стоимость земельных участков из-за низкой базовой ставки. В связи с этим удельный вес поступлений от земельного налога в местные бюджеты незначителен. Например, в Астане он составляет менее 2%. Для сравнения следует отметить, что в рыночных странах поступление в бюджет от земли составляют до 30%.
Все это сказывается на создании современной фискальной системы земельных платежей и кредитно-финансовых отношений, а также на формировании местного бюджета и тормозит развитие рынка недвижимости.
Разработанная базовая ставка (нормативная цена) платежей за земельные участки базируется на общетеоретических положениях о цене земли и учитывает накопленный мировой опыт ее оценки.
На основании обобщения опыта оценки земли в различных странах сделаны следующие выводы:
- в странах с развитой рыночной экономикой, имеющих многовековой период рыночных условий, стоимость земли определяется спросом и предложением, т.е. Рынком, а нормативная оценка земли имеет ограниченное применение. Для постсоветских государств, в том числе и для Казахстана, где рыночные отношения только складываются, базовая ставка платы за земельные участки, являющаяся результатом нормативной оценки, приобретает долговременное значение;
- во всем мире преобладает Затратный метод оценки земли и его модификации, как наиболее приемлемый. Это предопределяет также ведущую роль нормативной оценки земли, элементы которой присутствуют во всех других методах оценки;
- рыночная стоимость земли предполагает ее постоянное уточнение применительно к конкретным условиям путем использования метода сопоставления продаж. Эти уточнения осуществляются через Затратный и Доходный методы с использованием показателя базовой ставки и поправочных коэффициентов по отношению к ее величине;
- общепринятый порядок оценки городских земель следующий: определение базовой (нормативной) ставки > ценовое зонирование > дифференциация базовой ставки по ценовым зонам > кадастровая оценка отдельных земельных участков через использование поправочных коэффициентов.
Мировая практика в соответствии с международными стандартами выделила следующие основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости (табл. 3.1.):
- физические;
- социальные;
- экономические;
- политические (административные).
Рассмотрим их подробнее в таблице 3.1. по данным Отчета по разработке базовых ставок платы за землю. Астана, 2002 г.
Таблица 3.1. - Факторы, влияющие на оценку недвижимости
Физические, окружающая среда, местоположение
Экономические
Социальные
Административные (политические), юридические
Характеристики местоположения:
- климат, ресурсы, топография, грунты, почва;
- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям и т.п.;
- состояние дорог и т.д.
Характеристики собственно участка:
размеры, форма, площадь, топография,
подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.п.
Характеристики зданий и сооружений: количество, тип, год и качество постройки, стиль, планировка, конструкции и т.д.
Общее состояние мировой экономики, экономическая ситуация в самой стране, регионе, на местном уровне, финансовое состояние предприятий.
Факторы спроса: уровень занятости, величина зарплаты и доходов, платежеспособность, наличие источников финансирования, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж.
Факторы предложения: площадь продаваемой земли, число объектов (имущественных комплексов), выставленных на продажу, затраты на СМР, финансирование и налоги.
Базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования.
Базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности.
Тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение.
Тенденции образовательного уровня, уровня преступности.
Стиль и уровень жизни.
Налоговая, финансовая политика.
Предоставление разного рода льгот.
Контроль землепользования, ставок арендной платы.
Зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное.
Строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные.
Услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, охрана здоровья, безопасность, противопожарная служба.
Все перечисленные выше факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения.
Основными слагаемыми оценочного зонирования являются:
1) функциональность;
2) целостность города;
3) система взаимосвязи общественных центров;
4) транспортно-планировочная организация города;
5) поселение как развивающаяся структура;
6) система расселения города;
7) комплексность.
Влияние факторов (географический принцип определения местоположения), определяющих оценку недвижимости, подразделяют на три уровня: региональный, местный (локальный) и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.
Эти факторы в настоящее время характеризуют также структуру и динамику развития городов Казахстана.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального зонирования территории является комплексная градостроительная оценка территории.
Кадастровая оценка земель включает три иерархические уровня представления по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов, принятых по инвентаризационной карте Центра регистрации недвижимости и уровень функционально-оценочного зонирования.
Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая преобразуется в направлении генерализации - в функционально-оценочное зонирование, а в направление детализации - в оценку земельных участков.
На уровне участковой оценки стоимость каждого участка земли связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного земельного участка. Оценка местоположения квартала в системе города оценивается с точки зрения различия его функционального назначения.
Основными дифференцирующими факторами, определяющими различия относительно ценности городских территорий, в условиях их функционирования являются:
- транспортная доступность к центрам трудового и культурно-бытового тяготения;
- уровень инженерного оборудования и благоустройства территории;
- уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;
- эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;
- состояние окружающей среды, санитарные, природно-ресурсные и микроклиматические;
- инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным процессам;
- рекреационная стоимость территории.
На основе четырех независимых факторов оценок выполнена комплексная градостроительная оценка территории города Алматы по данным Алматыградкадастра. Результатом ее является экономико-планировочное районирование территории г. Алматы, с зарегистрированными показателями градостроительной ценности и комфортности этих территорий Оценка земель в Республике Казахстан. Методика оценки земельных участков города Алматы (Алматыградкадастр). Отчет по разработке базовых ставок платы за земельные участки. / Агентство Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, Астана. 2002г. С. 38..
При проведении этой оценки территории соблюдались следующие условия:
- оценивалась вся территория города по районам и пригородная зона в радиусе 12-ти километров;
- оценка производилась с позиции соблюдения интересов всех функциональных зон города, как по совокупности природных, так и по комплексу антропогенных факторов;
- при оценивании объект оценки (территория) и субъект оценки (вид использования) выступали на равных правах.
Выделение оценочных районов и их оценка по какому-либо одному свойству того или иного фактора производилась как по натуральным, так и удельным показателям. Оценочные районы города были выделены исходя из существующей планировочной структуры, административного устройства районов.
Необходимость привлечения для выполнения комплексной экономической оценки территории города большого числа различной природы факторов потребовала их свода в следующие группы:
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
