4. Для регулирования взаимоотношений собственников земельного участка с другими лицами в вопросах ограниченного пользования чужими земельными участками вводится институт публичных и частных сервитутов.

5. В Земельном кодексе четко расписаны нормы, позволяющие изъять земельные участки у собственников в случае нарушения ими законодательства о земле.

Земельный участок может быть изъят у собственника и землепользователя, если он использовал участок с грубым нарушением правил рационального использования земли, в частности, если участок использовался не в соответствии с целевым назначением или его использование привело к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Земельный участок также может быть изъят, если он не используется по своему целевому назначению.

6. Ограничение прав собственников земли. Это нормы, не допускающие спекуляцию земель. В Кодексе заложены нормы, предусматривающие ограничение прав владельца земельного участка, выкупившего его по льготной цене. В частности, ему запрещено совершать любые сделки с землей, за исключением передачи в залог, в течение 10 лет.

Долгие годы Казахстан был в составе единого СССР, поэтому для сравнения можно рассмотреть земельный опыт Российской Федерации, который нам небезразличен, так как и сейчас между этими государствами существует много взаимосвязей. Так что можно отметить следующее:

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента РФ №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1997 года. Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 года №480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации с 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 года №1535, Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указов Президента РФ №198 от 14 февраля 1996 года «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ №337 от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» Грязнова А.Г., Федотова М.А. и др. Оценка бизнеса. М. Финансы и статистика, 2002г. С. 176..

В процессе осуществления земельных отношений в России получили распространение четыре методики:

- кадастровая оценка земель г. Москвы;

- кадастровая оценка земель на основе факторного анализа;

- оценка земель в составе градостроительного кадастра;

- кадастровая оценка земель на основе выделения тестовых участков.

Частная собственность признается лишь для участков со следующими условиями использования:

- индивидуальное (жилищное) строительство;

- крестьянское (фермерское) хозяйство;

- личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

- приватизированные участки под предприятиями.

В Указе Президента Российской Федерации «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» от 14 февраля 1996 года №198 признается право граждан и юридических лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания на значительной части территории страны единого объекта недвижимости - имущественного комплекса.

Как видно из сравнения Российского опыта земельных отношений с Казахстанским, реформы, касающиеся вопросов земли, во многом совпадают.

На данный момент земельные отношения в Республике Казахстан строятся на основе Земельного Кодекса, Конституции РК и на основе нормативно-правовых актов, принимаемых в стране. Также в Казахстане существует множество Постановлений Правительства РК, утверждающих различные земельные отношения, ставки платы за землю, порядок определения оценочной стоимости земельных участков и т.д., некоторые из которых были перечислены выше.

Таким образом, основной мерой преобразования земельных отношений Республики Казахстан является введение частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая, как мы считаем, должна быть подкреплена введением ответственности за неэффективное использование земли, совершенствованием методики определения оценочной стоимости, проведением мероприятий по бонитировке земель в соответствии с сегодняшними реалиями, разработкой эффективных механизмов ипотечного кредитования.

2. Особенности методов оценки земли

2.1 Специфика методов оценки земли

Наконец, мы перешли к рассмотрению непосредственно методов и подходов к оценке земель. Но прежде, чем мы перейдем к подробному изучению поставленного вопроса, необходимо рассмотреть специфику этих методов.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Попытаемся понять, по какой причине производят эти оценки.

Целью кадастровой оценки является единовременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения 3-х подходов: доходного, сравнительного и затратного (рис. 2.1.).

Методы оценки земли

Доходный подход Сравнительный подход Затратный подход

- Метод прямой - Метод сравнения продаж - Метод изъятия

капитализации (способы оценки типичного - Метод определения

- Дисконтирование участка и единицы затрат на освоение

денежных потоков сравнения) - Оценка по затратам

- Техника остатка - Метод переноса на инфраструктуру

дохода для земли - Оценка по условиям

типовых

инвестиционных

контрактов

Рис. 2.1. Методы оценки земли

Также теоретически общеизвестно, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущего дохода земельные участки зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию, т.е.:

Сз = (Дв - И) / Кк, (2.1)

где Сз - стоимость земельного участка;

Дв - реальный или условно начисленный валовой доход;

И - ожидаемые издержки;

Кк - ставка (коэффициент) капитализации.

Следующий подход гласит, что предельный доход землевладения связан с получаемой рентой, а предельные издержки - с рыночной ставкой ссудного процента. Сопоставление этих величин дает представление о продажной цене данного участка земли:

Цена земли = Рента (годовая) / Ставка ссудного процента х 100% (2.2)

Цена земли есть капитализированная земельная рента. Она показывает, какую сумму денег требуется положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте. Данная формула показывает лишь наиболее общие закономерности и справедлива лишь при прочих равных условиях. Общая тенденция на рынке земельных участков состоит, как было отмечено выше, в неуклонном повышении их цены, особенно в крупных городах и районах, к ним примыкающих. Величина земельной ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков, сдаваемых в аренду.

Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Но, как было отмечено, все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Рассмотрим подробнее эти три подхода оценки земли.

2.2 Затратный подход к оценке земли

Затратный подход основан на том, что благоразумный инвестор не заплатит за земельный участок сумму большую, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего земельного участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

В современной литературе, посвященной вопросам оценки земельных участков, нет единого мнения по поводу методов, входящих в состав общепринятых подходов. Так, один из авторов предлагает четыре основных метода оценки земельных участков затратного подхода: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), считает он, заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть 1 м?, 1 м?, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.

Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объективных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод, и эксперту-оценщику понадобится помощь специалиста-сметчика.

Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс.

Другой автор учебника по оценке недвижимости предлагает три основных метода. Рассмотрим подробнее ее вариант Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М., 2003г..

Итак, затратный подход включает следующие методы:

- изъятия;

- определение затрат на освоение;

- оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям

типовых инвестиционных контрактов.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. всего земельного участка со зданиями и сооружениями на нем и восстановительной стоимостью этих зданий и сооружений за вычетом их износа.

Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается

на технике остатка земли.

Метод изъятия используется при следующих условиях:

1) при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;

2) если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.

Рассмотрим алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия:

1. Определение рыночной стоимости земельного участка со зданиями и сооружениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Но бывают ситуации, когда недостаточно информации по сопоставимым продажам, тогда в качестве исходных величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.

2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки. В случае, если определение стоимости воспроизводства невозможно или нецелесообразно, то рассчитывается стоимость замещения.

Стоимость замещения несколько отличается от стоимости воспроизводства - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство современного объекта с полезностью, равной полезности объекта оценки, но с использованием современных видов оборудования, материалов, проектов, технологий.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он возникает под воздействием естественного старения.

Функциональный или моральный износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Данный вид износа - результат научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства, проявляется он в устаревшей архитектуре зданий, старом инженерном обеспечении и т.п.

Внешний или экономический износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной стоимости на дату оценки.

5. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка

путем вычитания из рыночной стоимости земли со зданиями и сооружениями остаточной стоимости зданий и сооружений.

При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.

Предположим, нам необходимо оценить земельный участок в курортной зоне, причем свободные участки в этой местности давно не продавались. Но мы имеем информацию о недавних продажах домов, из чего видно, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000 ден. ед.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000 ден. ед., издержки же на строительство типового дома составят 100 000 ден. ед., а прибыль и косвенные издержки будут равны 80 000 ден. ед. Тогда, общая стоимость составит 270 000 ден. ед., из которых земля составит одну треть.

В связи с вышеизложенным, можно произвести расчеты, из которых стоимость земельного участка в курортной зоне может находиться в зоне от 67 000 до 100 000 ден. ед. (т.е. 1/3 от стоимости недвижимости).

После рассмотрения данного метода можно определить его достоинства и недостатки.

Итак, достоинства метода изъятия заключается в том, что он дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости зданий и сооружений и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостатками данного метода может быть то, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, так как с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает; а также в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Следующий метод - метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Метод определения затрат на освоение применяется, если наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.

Рассмотрим этапы определения затрат на освоение:

1) Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из физических и юридических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.

2) Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на базе метода сравнения продаж.

3) Расчет всех затрат на освоение:

- расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;

- инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;

- оплата налогов, страхования;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- расходы на продажу и рекламу.

4) Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.

5) Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

К примеру, нам необходимо оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000 ден. ед. При этом будут иметь место следующие издержки:

Планировка, очистка, инженерные сети, проект 180 000

Управление 10 000

Накладные расходы и прибыль подрядчика 60 000

Реклама 20 000

Налоги и страховка 10 000

Прибыль предпринимателя 40 000

Итого: 320 000

Сумма чистой выручки от продаж:

30 х 25 000 - 320 000 = 430 000 ден. ед.

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение четырех лет и норме отдачи 10% составит:

(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 764 ден. ед.,

где 3,1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета (определяется по таблице).

Оценка земель поселений проводится на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель.

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и городские сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и т.п.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Теперь рассмотрим этапы оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1-й этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2-й этап. Определение себестоимости строительства 1 м? площади жилых домов по типовому проекту.

3-й этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4-й этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных жилых затрат города на создание инфраструктуры, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5-й этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.

Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов используется для оценки городских земель в крупных городах.

Существует 2 вида предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство в крупных городах:

а) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

б) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Стоимость земельного участка по данному методу определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям инвестиционного контракта.

Приведем этапы оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений:

1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15