Как бы то ни было, но после введения судебной реформы практика вскоре измениласьСр. ст. Ил. Ф-ий в Юрид. Вестнике 1867--1868 г. кн. 9 стр. 62 сл.;

спор о характере этих строений мог иметь последствия и в уголовном праве, когда возбуждались преследования за самовольную продажу по ст. 174 Устава о наказаниях п. 5. См. Реш. Угол. Кассац. Департамента 1867 № 468.: мировые судебные учреждения, исходя из желания облегчить арендаторам распоряжения надстроенными на чужой земле зданиями, стали допускать у себя рассмотрение споров, возникающих по поводу этих сделок, что конечно достигалось только путем признания этих зданий вещами движимыми. Кассационный Департамент долго относился враждебно к этому направлению, и таким образом завязалась между высшей и низшей инстанцией интересная борьба 1869 г. № 537; 1871 № 558; 1872 № 251; 1873 № 733; 1874 № 159, описанная уже Обнинским Юридический Вестник 1878 кн. 3, стр. 366 сл. до 1876 г. и продолжавшаяся впоследствии 1877 № 149; 1879 г. № 219; 1881 г. № 13..

Сенат конечно не отрицал, что дом, продаваемый на снос, должен быть приравнен к вещи движимой, точно так же, как и лес на сруб Относительно решений 1870 № 459 и 1874 № 515. См. возражения. Маттеля (Журн. Гражд. и Угол. Права 1884 кн. 4 Зам.) против вывода Змирлова (Там же 1881 кн. 3 стр. 90 сл.).. Но иногда на арендуемом участке с разрешения вместника возводилось арендатором строение, то право его на cиe последнее в течение договорного срока не должно быть рассматриваемо как право собственности на движимое имущество. По истечении срока и при отсутствии для строителя права снести здание, оно становится собственностью вотчинника в силу ст. 628 I ч. Х тома, так как в глазах Сената Ср. еще реш. 1870 № 692; 1874 № 136 и 515; 875 № 1019. по общему правилу, выраженному в ст. 386, признающей здания составными частями земли, у нас вотчинник имеет право на застроенную поверхность См. реш. 1878 г. № 26; 1880 № 192, 1884 № 3; 1890 г. № 44.; но строитель может себе всегда оговорить право на постройки, и такие здания, не подлежащие праву приращения в пользу вотчинника, полагает Сенат, не должны считаться движимыми вещами, уже потому, что Х том приводит дома в числе недвижимостей, а с другой стороны умалчивает о них в той статье, где он перечисляет вещи движимые Ср. ст. 384 и 401 I ч. Х тома.. Противоположная практика, с которой боролся Сенат и которая мало-помалу проникла, хотя и не сразу См. решения в пользу недвижимого характера: Псковского Окружного Суда 28 апр. 1867 г. (Суд. Вестник 1867 .№ 141); Одесской Палаты 1872 г. (Сенат. 1873 № 1180) и Московской (у Вербловского, Юрид. Газета 1895 № 90 стр. 2)., в общие суды, считала См. решения судебных Палат, считающие здания движимостью и приведенные в сенатских решениях 1871 № 272; 1872 № 1258; 1876 № 127., что дома могут быть признаны недвижимостью лишь тогда, когда они являются составными частями земли, а в случае недопущения юридической связи, установленной ст. 386 между зданием и почвой, следует непременно отнести их к категории движимых вещей. Сенат в свою очередь старался по прежнему проводить безусловность недвижимого характера таких зданий и настаивал, когда возникал спор о форме передачи права строителя, на необходимости крепостного порядка См. выше приведенные решения.. Но вопрос о крепостных пошлинах здесь, как и в учении о чиншевом праве, должен был имеет роковые последствия: конфликт с фискальною властью дошел до рассмотрения Общего Собрания Сената 1881 г. № 47., которое нашло, что передача прав на здание, построенное на казенной земле в силу договора срочной аренды, не требует уплаты крепостных пошлин. Нельзя сомневаться в том, что это решение вызвало постепенный поворот в сенатской практике; несколько лет спустя Реш. Кас. Деп. 1894 г. № 76. только что приведенный взгляд выставляется уже по отношению к аренде на крестьянской земле, и так как крепостные пошлины всегда сопутствуют крепостному акту, их отсутствие как бы означает допущение домашнего акта, из чего следует, что отчуждаемое имущество уже никак не может быть признано недвижимостью. Подобная мысль еще яснее проглядывает в кассационном решении 1896 г. № 28., oтpицающим возможность родового выкупа, направленного на проданный дом, только потому, что этот дом, построенный на чужой земле, не есть недвижимое имущество. Наконец последний шаг в этом направлении сделан Сенатом в 1901 г. Реш. № 6., когда было разрешено хозяевам таких домов закладывать их только в виде движимого имущества, что равняется конечно для них отрицанию возможности правильного реального кредита.

Вот настоящее положение данного вопроса, и весьма понятно, что после вышеизложенных колебаний в жизни замечаются сомнения См. интересный обмен мыслей между нотариусами Главацким и Чага в Юридической газете 1898 №№ 67, 71, 75. Большинство писателей однако высказывается за движимый характер домов, воздвигнутых на чужой земле. Так, Анненков, Система гр. права 1 стр. 259 сл., Рукавишников, Юрид. газета 1893 № 94 стр. 2; Флексор, Судебная Газета 1892 №№ 45 -46. Другого мнения однако Победоносцев, Курс I стр. 34. и спор, когда нужно определить форму перенесения собственности на эти постройки, число которых постоянно растет у нас. Нужна ли при продаже купчая крепость или домашняя сделка? Требуется ли при торгах данная или простая передача после аукциона? Ср. по этому поводу Асосков, Разрешитель вопросов по нотариальному праву (1898) стр. 88..

Проект будущего гражданского уложения Общие положения, ст. 35. „Постоянные строения и сооружения признаются недвижимым имуществом, если они принадлежат собственнику имения или отдельному владельцу в силу вотчинного права на имение". См. Объяснительную Записку стр. 161. приближается к сенатской практике в ее последнем фазисе: под явным влиянием Германского уложения здания там признаются недвижимостями, когда они принадлежат собственнику или лицу имеющему на участок вещное право; во всех же случаях, когда они принадлежат другому субъекту, напр., арендатору, они считаются имуществом движимым. Нельзя конечно отрицать, что безупречное теоретическое рассуждение очень затруднительно. Ясно и бесспорно, что дом по своей природе не есть движимая вещь, когда он носит постоянный характер и прочно связан с землею. Но и с другой стороны приходится признавать, что дом без земли, дом, лишенный так сказать реального субстрата, до некоторой степени расходится с тем, что мы обыкновенно называем недвижимостью. Кроме того выходит таким образом, что один и тот же арендный договор создает для того же лица: сначала право пользования, относимое, как всякое личное требование, к разряду движимого имущества, а впоследствии кроме того и право собственности на выстроенный дом, признаваемый недвижимым имуществом: такая двойственность и разнородность в правах арендатора может смутить поклонников правильных и выдержанных юридических конструкций. Однако в сущности основание такого явления лежит в неудовлетворительности, которую представляет в данном случае разделение имущества на движимость и недвижимость, что нас тем не менее не освобождает от необходимости поместить дома на чужой земле под первую или вторую рубрику. Но важнее в сто крат те практические последствия, которые связаны с той или другой категорией, так как первое место должны несомненно занимать соображения практической пользы и целесообразности. Для недвижимого имущества создан в современном праве особый вид защиты, известный под названием Поземельной регистрации, без которой дом или здание вообще не может в имуществе арендатора-строителя удовлетворить своему назначению. Представим себе, что постройка, возведенная на чужой земле, будет заложена в виде движимого имущества. Обеспечение для кредитора означает, что он приобретает право продажи на снос Так решил Сенат в 1901 г. № 6, так как вотчинник, не состоящий в обязательственных отношениях с закладодержателем, будет в состоянии требовать удаления постройки как груды материала; и вряд ли нужно добавить, что при такой обстановке размер кредита строителя по отношению к третьим лицам будет более чем скромный. С другой стороны вотчинник своими отчуждениями может значительно стеснять строителя: при утверждении купчей или накладной на землю старший нотариус, не подозревая существования договора аренды под выстройку, не в состоянии будет охранить строителя, который легко может страдать от вступления нового вотчинника в право собственности на землю. Кроме того при рассмотрении этих построек, как вещей движимых, сильно может пострадать то третье лицо, с которым будет иметь дело арендатор, когда он распоряжается своим правом: последний легко может продать или заложить ту же постройку сначала одному контрагенту, потом второму, третьему и т. д., причем последующие не будут знать о предшествовавших сделках, которые не оставили никаких следов во внешнем мире Имеется в виду регистрация ипотеки в системе Поземельной регистрации, как это имело место быть обязательным для залога недвижимых имуществ. В результате этой регистрации все уже имеющие место акты залога этого имущества были известны новому кредитору, и тот мог оценить риск выдачи денег в залог него. (Прим. Н.П.Н). Вот почему у нас некоторые нотариусы О практикe московских нотариусов именно в смысле закрепощения права на постройки см. статью И. Л. Из нотариальной практики, Суд. Газета 1892 № 35. чувствовали потребность приурочить каким-либо образом эти сделки к крепостной книге, без которой для этих, нередко крупных и ценных имущественных объектов, не может быть правильного оборота: названия сделки представлялись на утверждение старшего нотариуса, который заносил их на лист, отведенный застроенному участку. Но эта практика Московского округа Ср. кроме выше приведенной заметки заключение Екатеринославского Юрид. Об-ва от 27 марта 1899 г. в Журнале Мин. Юстиции 1899 № 5 стр. 274 сл. не может рассчитывать на успех после того, как Сенат так категорически высказывается в пользу движимого характера таких построек. В конце 60-х и начале 70-х годов Сенат обнаружил попытку истолковать для разбираемого здесь вопроса, выставленное в нашем Своде гражданских Законов Ст. 432 сл., понятие о неполной собственности: вотчинник, отдавая свой участок под выстройку, как бы ограничивает свое право пользования и владения, а строитель получает тем самым эти правомочия из чужой собственности См. 1869 г. № 583 и 1878 № 276.. Здесь лежало бы основание плодотворной мысли, если бы это право строителя было приравнено к вещному праву на недвижимость. Теперь же, в связи с новейшей практикой Сената, это право строителя считается движимым имуществом Так, решение Сената (по делу Чинизелли) 1902 № 62.. Однако не нужно терять надежду, что и при нынешнем состоянии нашего гражданского права, до осуществления готовящейся кодификации, может произойти перемена к лучшему. Самое право из договора найма подлежало бы внесению в реестр по аналогии с случаем, нормированным в ст. 1703 1ч. Х тома В третьем отделе листа; см. Правила о составлении и реестра крепостных дел от 31 мая 1891 г. § 14.. Этим прежде всего была бы достигнута гласность ограничения, созданного по отношению к вотчиннику. Но для оборотоспособности самого объекта обладания одной отметки еще мало: нужно открыть в реестре особый лист Составители проекта нового Уложения обещают нам отдельный лист для некоторых jura in re aliena. См. проект Вотчинного Устава 1892 г. ст. 412, и проект Вотчинного Права 1902 г. Объяснительная записка II стр. 62 сл. 78., отводимый, этому зданию. А к такому новшеству можно было приступить на основании ныне действующего нотариального порядка, и не дожидаясь перекройки нашей вотчинной регистрации. Статья 53 Положения о нотариальной части говорит, что для каждой недвижимости открывается особый лист, а если прежняя сенатская точка зрения должна в будущем опять быть признана правильной, то можно было бы сказать, что для дома на чужой земле, как для недвижимого имущества, полагается открытие отдельного листа, по мере надобности. В первой части листа Согласно Правилам 31 мая 1891 г. § 10., посвященного самому участку, была бы отметка со ссылкой на новый лист Ст. 64 Пол. о Нот. части., и уже на сем последнем отмечались бы в обычном порядке все сделки, касающееся данного строения, но разумеется только на время арендных правоотношений.

Принципиальный, скорее отвлеченный, вопрос о собственности на здание этим конечно еще не разрешается окончательно, и можно все-таки спорить о том, кому принадлежит постройка. Имеем ли мы здесь дело с собственностью вотчинника, хотя бы и значительно ограниченной? Или, наоборот, приходится считать собственником строителя, пока действует арендный договор?

Но как, бы ни решился этот спор по существу, самое главное было бы достигнуто, и практике была бы оказана существенная услуга, если бы формальная запись приравняла эти здания к остальным недвижимостям. Встречающиеся в нашей жизни затруднения, которые вытекают из стечении двух прав на ту же вещь, были бы надолго устранены.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8