Подобные решения, в которых верховный суд и апелляционные палаты весьма основательно подчеркивают, что дом не может не считаться недвижимостью См. напр. решение Лионской палаты 15 февраля 1871 г. (Sirey 1871, 2, 82), "attendu en droit qu' un batiment des qu'il est construit devient immeuble dans le sens Ie plus absolu, quelqu'en ait ete le constructeur". потому, что он не утрачивает своих cyщecтвeнныx свойств, даже тогда, когда он стоит на чужой земле, попадаются в избытке вплоть до конца 80-х годов, и свидетельствуют об окончательно установившейся практике См. еще кас. решения 3 февраля 1872 (Dalloz 1872, 1, 256) и 11 августа 1884 (Sirey 1885, 1, 230).. В этих решениях, конечно, предполагается временная собственность „Le caractйre temporaire et гйsо1uble du droit qui appartient au locataire constructeur ne saurait empкcher d'y reconnaitre un droit de propriйte” (Cour de Paris 23 февраля 1872, Dalloz 1874, 2, 22). В том же решении палата называет право строителя "domaine utile". Странно, что Кассационный Суд, тем не менее, не дает строителю владельческой зашиты. См. решение 2 августа 1870 г. (Dalloz 1871, 1, 173)., обусловленная содержанием договора; по истечении установленного срока здание превращается в движимую вещь, подлежащую сносу, если нет оговорки в пользу хозяина земли. Но до этого момента, на основании только что приведенной практики, строитель пользуется всеми выгодами недвижимого имущества и между прочим может заложить свой дом, как любой земельный участок См. кроме выше приведенных решений Орлеанской палаты от 19 апреля 1866 г. (Dalloz 1866, 2, 94).; французская система именной записи по фамилиям владельцев устраняет всякие формальные затруднения для обременения этих зданий обыкновенной ипотекой. Одно только остается не совсем выясненным на практике, а именно значение, которое следует придавать тем или другим договорным пунктам для решения вопроса: отказался ли собственник земли в конкретном случае от надстроенных зданий в пользу нанимателя, или нет? Встречаются решения, в которых право арендатора снести построенный им дом по истечении арендного срока служит признаком, что он в течение договорного срока должен был считаться собственником этого здания Так напр. в выше приведен. решении 7 апреля 1862 г. (Sirey 1862, 1, 459); Lyon 18 февраля 1871 г. (Sirey 1871, 2, 82).; но встречаются и другие, более ранние, судебные разъяснения, где, наоборот, такое право строителя на снос вовсе еще не равносильно отказу от собственности на здание со стороны вотчинника См. реш. кассационного суда 8 июля 1851 (Sirey 1881, 1, 184)., Кроме того, французская практика расположена считать, что упоминание в договоре, об обязанности вотчинника, по прекращении договора, уплатить строителю стоимость дома, означает, что до этого момента строение принадлежит строителю Это вытекает, между прочим, из решения парижской апелляционной палаты 30 мая 1864 г. (Dalloz 1866, 2, 175).. K сожалению, такая презумпция не всегда оказывается основательной: бывали случаи, когда суды ее отвергали В этом смысле решение палаты в Besanзon 22 мая 1845 г. (Dalloz 1849, 1. 166).. Вот почему сторонам полезно вносить в договор аренды под выстройку особую оговорку, где будет решен вопрос о том, кого из контрагентов в течение договорного срока следует считать собственником здания; но последнее, на основании выше приведенной практики, будет, в том или другом случае всегда недвижимым объектом.

II.

После краткого обзора тех разноречивых ответов, которые получает в западноевропейском праве вопрос о юридическом положении зданий, стоящих на чужой земле, приходится теперь обратиться к русской правовой жизни, где также встречается подобное дробление права собственности между землевладельцем и строителем.

В законодательстве Московского государства мы находим постановления, вряд ли заимствованные из западнорусского права В литовском статутe 1858 г. Разд. III, арт. 30, § 4 приводится случай, где, наоборот, строитель поставлен в худшее положение., в которых обнаруживается стремление охранять постройки, возведенные на земле, переходящей потом к новому хозяину; последний по Уложению 1049 г. Гл. XVII ст. 27. обязан при выкупе уплатить строителю полную стоимость постройки, и такое же правило встречается позднее, по поводу возвращения участка из незаконного владения Ук. 9 апреля 1684 г. (П. С. 3. 1087).. Эти постановления свидетельствуют о желании законодателя удержать владельца от бесполезного разрушения построенного и вместе с тем провозглашают право вотчинника на поверхность земли. В начале ХVШ века дома сливаются со всеми остальными категориями поземельных прав под общее название недвижимого имущества; и отмена Указа о единонаследии уже не в состоянии была поколебать См. однако следы некоторых сомнений присутственных мест относительно принадлежания дворов к категории недвижимого имущества в ук. 11 апреля и 29 ноября 1762 г. (П. С. 3. 11511 и 11715). результат, давно подготовленный предшествующим развитием. В истории нашей собственности ХVШ веке означает применение романистических взглядов к явлениям поземельного права, а в сфере специально здесь рассматриваемого вопроса это стремление обнаруживается в попытках законодателя устранить ограничения собственности, которые вытекают из стечения прав двух лиц на один застроенный участок. Межевая инструкция Екатерины II от 25 Мая 1766 г., столь способствовавшая упорядочению и укреплению наших поземельных отношений, изобилует постановлениями, имеющими целью положить конец раздвоению права собственности между зданием и землею; но консолидация происходит здесь не в пользу хозяина участка, а в пользу строителя или его преемника. Государство предписывает сему последнему уплатить первому то, что стоит земля под зданием, и таким образом получается один собственник почвы и ее поверхности Межевая инструкция 25 мая 1766 г. (12659) глава VIII, § 11; глава XXIII § 9; XXV §§ 15, 16, 18, 20; гл. XXVII, §§ 3, 4.--Инструкция землемерам 13 февраля 1766 г. (12570); указ 27 марта 1769 г. (13275).. Здесь законодатель опять-таки руководствуется ценностью построек и сравнительной дешевизной, а также изобилием земли, в большинстве названных случаев, казенной. Но эти мероприятия Межевой Инструкции носят временный и чрезвычайный характер: на будущие годы застроения чужой земли вовсе возбраняется Там, где государство поощряет строительное дело, оно отводит застроенный участок в собственность строителю и отнимает его только тогда, когда обещанное здание не будет воздвигнуто. См. ук. 24 июня 1803 (20816) III 6 п. I; 29 июня 1808 (23173) п. 1--4., а это значит, что если тем не менее обнаружится случай возведения постройки на чужой земле без разрешения хозяина участка, строитель должен подчиняться праву сего последнего и допустить применение правила „superficies solo cedit См. Межевая Инструкция 25 мая 1766 г. (12659) гл. V11I, § 16. Исключение сделано для кирпичных заводов в § 15.. Принцип этот выражается весьма ясно в нашем Своде законов 1832 г. и можно только жалеть, что ст. 364 (По изданию 1842 г., ст. 529). „Кто без всякого правильного укрепления завладел чужою землею и оную застроил, тот лишается вместе с землею и заведенного им строения в пользу законного владельца без всякого вознаграждения". О засеве говорит ст. 370 (536 по изд. 1842). не была уже воспроизведена в I ч. Х тома после 1842 г., хотя нынешняя ст. 386 не дозволяет сомневаться, что по общему правилу в русском праве собственник земли является собственником надстроенных См. еще ст. 611, 1 ч., Х т. (по изд. 1900 г.). зданий, причем незаконному владельцу дается теперь, в отличие от Свода 1832 г., jus tollendi Ст. 622, 628, 1 ч., Х т., по изд. 1900 г. До какой степени у нас принцип „Superficies solo cedit" препятствует установлению поэтажной собственности, трудно сказать. Наш Х том в ст. 394 не приводит домов в числе нераздельных имуществ, и Сенат разрешал установление отдельной собственности на подвал под лавкой. См. реш. 1869 г., № 10..

Но, невзирая на стремление законодателя устранить возможность конфликтов, и в XIX веке встречаются многочисленные случаи стечения двух прав на застроенный участок. Так напр., до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на казенных землях, считались недвижимостями Это вытекает из ст. 319 Устава о благоустройстве в казенных селениях т. XII, ч. 2; см. по этому поводу Победоносцев, Курс гражд. права (2-е изд.) I стр. 32 и Сенат, решение гражд. Деп. 1870 г. № 669., когда они продавались не на снос На этот счет см. ст. 2184, 2 ч., Х тома (по изд. 1857 г.)., а из этого нельзя было вывести, что земля под домами переставала принадлежать государству, так что здесь получалась двойственность прав; но с другой стороны, когда эти же участки отдавались под выстройку лицам других сословий без надлежащего разрешения правительства, суды отказывались признавать эти здания собственностью строителей, и тогда принцип приращения, выраженный в выше (стр. 32) приведенной ст. 386, а также и в ст. 424, считающих здания принадлежностями земли, одерживал верх См. Пестржецкий, о строениях воздвигнутых на общественных землях, Журн. Гражд. и Угол. права 1872. кн. 5, стр. §61..

При прекращении крепостной зависимости пришлось упорядочить давно уже сложившиеся отношения и устранять то, что шло в разрез с новыми начертаниями: крестьянские постройки или мельницы, построенные на помещичьей земле и оказавшияся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оставаться в таком неопределенном положении, и закон предложил крестьянам выкупить землю; в противном случае помещик по истечении известного времени имел право снести постройку Положение о Великорус. крестьянах (по прод. 1863 г.) ст. 91, местное Малороссийское положение ст. 85.. Теперь после обязательного перехода на выкупные платежи возможность этих коллизий на почве крепостного права исчезла и крестьянские постройки считаются составной частью двора Особое приложение к IX т. изд. 1902 г. IV ст. 12, 13, 74. 75, 99. 146, 198. Ср. решение гражд. кас. Деп. 1896 г., № 102.. Вопрос о праве собственности на них связан с решением другого: кто собственник двора? Если субъектом будет признана семья, то и здание разделит участь земли. Если же двор должен быть признан собственностью общества, то семья будет иметь на землю и на здания лишь право потомственного пользования Проект положения о надельных землях (1904) ст. 5, 155.. Так, по крайней меpе, решают вопрос по отношению к крестьянам, живущим в общинном землевладении, составители нового „Проекта по пересмотру крестьянского законодательства”. Вообще нужно заметить, что у нас, как ни старались иногда обойтись без jura in re aliena, на практике приходится неизбежно считаться с этими видами пользовладения. Убедительным подтверждением этой мысли служит чиншевое право, которое продолжает жить и развиваться в России, несмотря на все стремления искоренить или, по крайней мере, локализировать его Характерно в этом отношении решение Сената от 3 марта 1904 (Журн. Мин. юстиции 1904, .№ 4, стр. 149 сл.).. При городских чиншевых отношениях чиншевик строит дом, или владеет им, конечно на чужой земле; и если считать, что он по нашим современным правовым воззрениям, в отличие от римского эмфитевта, может быть назван именно собственником здания В циркуляре Министра Юстиции от 12 ноября 1898 г. за № 30317 права чиншевика на строение названо "собственностью"., то этим самым однако еще не решается вопрос о характере такой собственности: раз юридическая связь с землею порвана, здание может быть произвольно признано движимостью или недвижимостью.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8