ст.158 прямо предусматривает, что сделки совершаются в устной или
письменной форме (простой или нотариальной), не упоминая ничего о
такой форме, как регистрация.
Следовательно нет оснований рассматривать регистрацию сделок
как одну из форм.
Я полагаю, что государственную регистрацию сделок следует
рассматривать как требование к законности совершаемой сделки.
Порядок государственной регистрации предусмотрен законом " О
_____________________________
1. Гражданское право под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого.
- 17 -
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."я51
Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года затро-
нул интересы ряда влиятельных государственных структур и практи-
чески всех субъектов гражданского оборота. В чем же суть пробле-
мы? До последнего времени государство являлось исключительным
собственником подавляющего большинства ообъектов недвижимости -
земли, ее недр, жилых и нежилых строений. Сделки с недвижимостью
представляли по существу перекладывание этих объектов из кармана
в карман того же собственника.
Причем совершались они с удивительной легкостью путем распо-
ряжения правительства, министра, начальника управления. В связи с
этим главным было не учет прав на эти объекты, а учет объектов в
физическом смысле, описание их параметров. Сложилась достаточно
эффективно работающая система учета недвижимости в физическом ас-
пекте - это органы БТИ, Госкомзема, Госстроя. Возрождение рыноч-
ной экономики поставило новую задачу - учитывать недвижимость не
только как физический объект, но и права на нее.
Как отметили известные правоведы В.Витрянский, Е.Суханов,
недвижимость наконец превратилась из физического понятия в юриди-
ческое. Нет нужды говорить о давно назревшей проблеме стандарта
подтверждения прав на недвижимость.
Закон четко определяет, что государственная регистрация яв-
ляется единственным доказательством существований зарегистриро-
ванного права. Закон вступил в силу, и его надо выполнять. Но
1. Собрание Законодательства РФ N 30 от 28 июля 1997 г. Принят
Гос. Думой 17 июня 1997 года.
- 18 -
как?
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало от-
ныне необязательным, а значит, не существует более "первичного
фильтра", через который ранее проходили все правоустанавливающие
документы. Технический учет объектов ведется сразу несколькими
ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одно-
го субъекта Федерации. Не определена форма свидетельства о госу-
дарственной регистрации и максимальный размер платы, взимаемый за
его выдачу. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми
столкнулись на местах.
Очевидно, что число вопросов, возникающих в ходе регистра-
ции, несоразмерно мизерному сроку действия закона. Остается лишь
надеяться на то, что ситуация изменится.
Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требо-
вания о государственной регистрации отличаются более жесткими ме-
рами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение
нотариальной формы сделки, либо требования государственной ре-
гистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко
возникают случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили
ее нотариально. В качестве примера приведу дело, которое рассмат-
ривалось в Елецком городском суде:
Гражданин П. подарил своему знакомому дачу и передал ее во
владение одаряемому. Одаряемый обратился к нотариусу, так как
данная сделка требует нотариального оформления и регистрации. Да-
ритель, т.е. гражданин П. отказывается от оформления сделки, счи-
тая, что он уже передал все права и теперь оформлением пусть за-
нимается одаряемый. суд признал вполне обоснованно совершенную
сделку действительной по требованию одаряемого (т.к. воля дарите-
- 19 -
ля была выражена, но не облечена в требуемую законом форму, то
решение суда в данном случае, как бы подменяет собой нотариальную
форму, ибо после вынесения решения судом последующее нотариальное
удостоверение сделки не требуется (п.3 ст.165 ГК). Аналогичное
правило установлено и для уклонения от государственной регистра-
ции. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки.
Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае уста-
новления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в
сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистра-
ции, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.165). Следует иметь в виду,
что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершен-
ной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность ук-
лонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объектив-
ными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку
надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным
делам.
Законность содержания сделки означает соответствие ее требо-
ваниям закона. В отечественной цивилистике требования закона по-
нимают весьма широко. Такими требованиями являются не только
предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных
нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзакон-
ным актом содержание сделки должно определяться требованиями за-
кона.
.
- 20 -
3 Недействительные сделки: понятие и виды.
Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие
выработано в теории права и звучит следующим образом. Недействи-
тельными сделками являются действия физических и юридических лиц,
хотя и направленные на установление, изменение или прекращение
гражданского правоотношения, но не создающие этих последствий
вследствие несоответствия совершенных действий требованиям зако-
на.
Недействительная сделка не способна породить желаемые сторо-
нами последствия, но при соответствующих условиях порождает неже-
лаемые последствия. Последние представляют собой определенные
санкции, вызванные противоправным характером совершаемой сделки.
Само понятие "недействительной сделки" не является общеприз-
нанным. Некоторые авторы высказываются, относительно того, можно
ли вообще говорить о недействительной сделке: "если сделка не-
действительна, значит сделки нет, если же сделка существует, она
не может быть недействительной." В осторожной форме эта мысль бы-
ла выражена еще в 1929 году в работе профессора И.С.Перетерского
"Сделки, договоры": "Не всякое действие, направленное на установ-
ление, изменение и прекращение гражданских правоотношений порож-
дает те юридические последствия, для достижения которых произве-
дено это действие. В этом случае и следует говорить о недействи-
тельной сделке." Резче выразил мысль о противоречивости выражения
недействительной сделки проф. М.М.Агарков в статье "Понятие сдел-
ки по советскому гражданскому праву."
Профессор Агарков выставил такой тезис: сделка не может быть
недействительной, недействительным может быть лишь волеизъявле-
- 21 -
ние, посредством которого хотели совершить сделку. Проф. Агарков
считает, что недостатком понятия сделки является то, что понятие
"сделка" употребляется не только для обозначения таких юридичес-
ких действий, которые направлены на установление, изменение,
прекращение гражданских правоотношений и действительно приводят к
этим последствиям, но и для обозначения действий, которые направ-
лены на достижение указанных юридических последствий, но на самом
деле их не порождаютя51я0.
С точки зрения проф. Агаркова сделка не может быть недейс-
твительной. Если действие направлено на установление, изменение
или прекращение гражданских правоотношений, но этот результат не
достигается, то по его мнению, правильнее говорить о недействи-
тельности волеизъявления. Сделка всегда действительна, но она мо-
жет быть действительной условно. Так, если она совершена под вли-
янием заблуждения, обмана, то потерпевший может ее оспорить, и
тогда она утратит силу. Я считаю, что данная точка зрения являет-
ся не совсем оправданной потому, что при этой точке юридические
последствия сделки по сути дела включаются в фактический состав
сделки.
Сделка, будучи юридическим фактом включает в себя помимо
фактов еще и фактический состав и юридические последствия, выте-
кающие из самих сделок (фактов).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
