2)переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль-зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имуще-ства или проверки его исправности при заключении договора. Пос-кольку закон не требует , чтобы эти недостатки были существен-ными» договор аренды может быть расторгнут при наличии у арендова-нного имущества любых препятствующих пользованию недостатков;

3)арендодатель не производит являющийся его обязанностью ка-питальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4)имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не от-вечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из осно-ваний его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновления договора. Прекращение до-говора аренды в установленный срок предоставляет арендатору пре-имущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором ар-енды арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок,

Арендатор обязал письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до оконча-ния действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия догово-ра могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока дого-вора заключил договор аренды а другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязан-ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причинен-ных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только воз-мещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекра-щенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить но-вый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после ис-течения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о налияии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном слу-чае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК.

Г Л А В А 4. Отдельные виды договоров аренды.

Общие положения. ГК проводит разграничение между видами до-говора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п.З ст. 610, п.З ст.614, ст.625 ГК), Виды договора аренды - это те наи-более важные социально значимые случаи аренды, которые специа-льно урегулированы в §2 - 6 главы 34 ГК.

Аренда отдельных видов имущества в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества из-меняют общие правила §1 главы 34 ГК. Причем эти нормы должны каса-ться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых ви-дов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

Примерами, подтверждающими существование различий между ви-дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу-жить п.2 СТ..609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре-нде недвижимого имущества аренда определенного вида имущества , а в п.2 ст.651 - об аренде зданий (сооружение как отдельной ра-зновидности недвижимого имущества (вид аренды;. Имеются также упоминания об аренде такого вида имущества, как земля /п.2 ст. 652 ГК).

Деление аренды на виды в ПС не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно.

Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и пре-дприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аре-нды, то прокат - исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского - для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рам-ках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды во-обще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска-зано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земель-ном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготе-ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдель-ных видов имущества общие правила о договорах аренды применяю-тся, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст.625 ГК РФ). ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4)договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды лизинга).

договор проката. По договору проката арендодатель, осуществля-ющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринима-тельской деятельности, обязуется предоставить арендатору движи-мое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 сг.626 ГК).

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - пре-дприниматель (п.1 ст.626 ГК). Причем ГК особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в про-кат должна быть постоянной, т.е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источ-ником существования. В любом случае такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимо-го имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимате-ля, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель дол-жны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность за-ниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными доку-ментами;

2) предметом договора является только движимое имущество (кро-ме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила) используемое в потребительских целях, если иное не пре-дусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

З) предмет проката передается во владение и пользование арен-датору (п.1 ст.626 ГК). Следовательно, при договоре проката аре-ндодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он до-лжен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду пра-вил, отличных от общих норм о договорах аренды»

Срок договора проката не может превышать одного года (п-1 от. 627 ГК). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на во-зобновление договора аренды (ст.621 ГК) к договору проката не при-меняются (п.2 ст.627 ГК),

Форма договора - только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так я обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также оп-ределение его содержания подчиняются правилами о публичных дого-ворах (ст.426 ГК).

Содержание договора проката имеет следующие особенности» Обя-занность арендодателя предоставить имущество арендатору в сос-тоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению им-ущества (п. 1 ст.611 ГК), дополнена дополнительными обязанностями (ст.628 ГК):

а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества и

б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имущест-вом.

При неисполнении арендодателем этих субобязанностей следует по аналогии применять нормы (ст.611 ГК), а не (ст.612 ГК), поскольку использование предмета проката в большинстве случаев все-таки возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.

По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества (ст.629 ГК). Если арендатор обнару-живает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом аре-ндодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмезд-ного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок предоставляет арендатору права, предусмотренные (п.1 ст.612 ГК).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11