Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков арендованного имущества или поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно. Например, арендатор должен оплачивать стоянку (парковку) арендова-нного автомобиля или страховать его и т. п.;

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвоз-мездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в усталый капитал хозяйствен-ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или ин-ыми правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направле-ны на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли ко-торого выступает арендодатель. К тому же арендодателю далеко не-безразлично, кому имущество или права на него могут быть переданы.

Согласие арендодателя может быть выражено различными спосо-бами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письмен-ного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обяза-нностей).

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отно-шения о арендодателем вступает новый арендатор, старый же пол-ностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендода-телем какую-либо ответственность»

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. На-именьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по су-ти приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наи-больший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права переда-ются в вида вкладов /паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками - аре-ндаторами. Субаренда же |'как и безвозмездное пользование) заним-ает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор не может совершать без согласия арендодателя, вошли далеко не все случаи пе-редачи арендатором веши другому липу. Например, не запрещено от-давать вещь на хранение или в ремонт по договору подряда. Заме-тим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещею.

Субаренда является наиболее распространенным случаем переда-чи третьему лицу арендных прав. поэтому ее следует рассмотреть особо.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится не нужны арендатору, последний может, с согласия аре-ндодателя, передать его в субаренду Г поднаем 1. При субаренде аре-ндатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми ак-том.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет недействительным на оснований ст.168 ГК. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субаре-ндатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. На-пример, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы) то он не может предоставить такого права и субаренду. При этом вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже бо-льшим. Арендатор, к примеру, может принять на свой счет большую часть арендной платы, подлежащей уплате арендодателю.

Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по осно-ваниям, предусмотренным ГК, ничтожен, ничтожными являются и зак-люченные в соответствии с ним договоры субаренды (п.2 ст.618 ГК]. Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение за-ключенного в соответствии с ним договора субаренды (п.1 ст.618/ ГК . Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии в договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного до-говора аренды.

Если арендодатель дал согласие за заключение арендатором до-говора субаренды, он тем самым связал себя. Досрочное прекращение договора субаренды вследствие расторжения договора аренды спосо-бно серьезно нарушить права субарендатора без вины с его сторо-ны. Поэтому законодатель предоставил субарендатору право на за-ключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на не истекший срок субаренды. Что же касается условий, на которых должен быть заключен новый дого-вор, то вполне логична отсылка к условиям договора аренды, а не субаренды. Ведь последний может содержать более льготные условия, чем старый договор аренды» Поэтому было бы несправедливым зас-тавлять арендодателя соглашаться на те условия, которые опре-делил не он сам.

Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст.618, регламентируется ст.445 и446 ГК.

Впрочем, договором аренды могут быть установлены иные прави-ла, челе указаны в п.1 ст.618 ГК. В частности, при досрочном рас-торжении договора аренды договоры субаренды могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с зак-лючением такового, но на условиях прекращенного договора не арен-ды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные -диспозитивны.

Г Д А В А 3, Прекращение договора аренды.

Основания прекращения договора. Прекращение договора аренды (в том числе досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил от-617. 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет прекра-щения договора аренды, даже если е о заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущест-во, его права и обязанности по договору аренды переходят к нас-леднику, если законом или договором не предусмотрено иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за иск-лючением случая, когда заключение договора было обусловлено лич-ными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, пред-ставляет собой конкретизацию общего правила ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговоре к о воз-можности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе иск-лючить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила» установленные ст-418 ГК, т.е. договор аре-нды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с ли-чностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то аре-ндодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговоро-чно прекращается (ст.419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досроч-но расторгнув судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушени-ями условий договора. Понятие существенного нарушения условий до-говора дано в п.2 ст.450 ГК. Об определении назначения имущества сказано выше. Что же касается существенного нарушения назна-чения имущества» то под ним следует понимать такое изменение на-значения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

2)существенно ухудшает арендованное имущество. Под существе-нным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нар-ушение условий договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3)более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В отношении порядка вне-сения арендной платы сказано выше;

4)не производит капитального ремонта имущества в установлен-ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство квартального ремонта является обязанностью арендатора. Невыполнение арендатором его обязанности производить текущий ремонт или нести расходы по содержанию арендованного имущества может быть основанием к дос-рочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда:

1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование аре-ндатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот-ветствии с условиями договора или назначением имущества. Соз-дание препятствий пользования имуществом может трактоваться до-вольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не -проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности во-зложены на него договором;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11