Во-первых, плохо то, что Концепция призванная навести порядок, обеспечить четкость в используе-мой терминологии, с первых своих страниц делает все наоборот. В рассуждениях о недвижимости по закону и по природе все доводится до абсурда ут-верждением, что земля не есть недвижимость по своим естественным свойствам. «Зачем было засо-рять концептуальный подход терминологией ничего не поясняющей, а, наоборот, запутывающей читате-ля, - спрашивает Л. Щенникова. Более того, любому юристу понятно, что недвижимость - это понятие законодательное, за-коном рожденное, им же изменяемое и, как показа-ла российская практика, отменяемое. Соответствен-но только законодатель может себе позволить выде-лить группу объектов недвижимости, назвав их не-движимостью по природе. Именно так сделал зако-нодатель во Франции. Среди групп объектов недви-жимости Французский Гражданский кодекс поста-вил на первое место недвижимость по природе, от-неся к ней земельные участки, строения, ветряные мельницы, урожай на корню. Если так хотелось раз-работчикам Концепции заимствовать французский опыт, они могли бы предложить сформулировать и в российском кодифицированном законе специфи-ческую группу объектов недвижимости по природе. При этом необходимо было бы конкретизировать разновидности с учетом российской действитель-ности и современного уровня развития техники. Не списывать же у французов их ветряные мельницы и урожай на корню.
Во-вторых, пишет Л. Щенникова, никак нельзя согласиться с утвержде-нием разработчиков Концепции о том, что опреде-ление недвижимой вещи ст. 130 ГК не нуждается в пересмотре. «Здесь они противоречат сами себе или несколько лукавят. Как было подчеркнуто нами выше, действующая редакция ст. 130 ГК включает в себя и общий подход, и непосредственно перечень объектов. Изменяя, причем существенно, перечень объектов недвижимости, Концепция тем самым не может не изменять само легальное понятие. Дейст-вительно неизменным при этом остается та часть ст. 130 ГК, которая повествует о прочно связанных с землей объектах, перемещение которых невоз-можно без несоразмерного ущерба их назначению». Однако еще в XIX в. цивилистической науке было очевидно, что критерий этот очень ненадежный. В. Синайский в «Русском гражданском праве», на-писанном век назад и переизданном сегодня, писал, что его нельзя принимать во внимание «при успехах современной техники в перемещении предметов» Синайский В.И. Русское гражданское право. - М., 2002. - С. 127.. Успехи в перемещении предметов се-годня преумножились, а вот определение, которое еще век назад считалось ненадежным, авторы Кон-цепции предлагают оставить прежним.
Представляется, что это самая неудачная часть ст. 130 ГК. И, кстати, законодатели других стран избирают иной путь. Они не предлагают общую формулу понятия недвижимости, а дают перечень объектов, при этом их классифицируя.
Так, французский Гражданский кодекс выделяет в первой группе земельный участок, строения, уро-жай на корню, во второй - помещенные на земель-ный участок семена, животных, голубей, кроликов и т.д., в третьей - вещи, присоединенные к земле гипсом или цементом.
Германское Гражданское уложение также не со-держит определения, а, образно говоря, работает с видами недвижимости, предлагая классификацию вещей. Здесь выделяются существенные составные части земельного участка в виде «произрастаний земли», растений, а также его принадлежности в виде промышленного оборудования, сельскохозяй-ственного инвентаря.
Англо-американское право при всей своей спе-цифике судебных прецедентов также склоняется к созданию неких перечней, но уже в судебной прак-тике. Так, к fixture (наглухо приделанным предме-там) суды отнесли котлы, двигатели, театральные кресла, светильники, каменные вазы, садовые ска-мейки. Кстати, и наша российская история свиде-тельствует о справедливости такого подхода. Статья 384 (Т. X Свода Законов Российской Империи) фор-мулировала именно перечень недвижимых имуществ, относя к ним земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Вот по-чему в данном случае не стоит упражняться в эло-квенции, придумывая универсальное определение недвижимости, тем более придавать ему законода-тельное значение.
В-третьих, вызывает большие сомнения после всех произведенных исключений и добавлений перечень объектов недвижимости, предлагаемых Концепцией. Можно условно выделить десять групп объектов недвижимости в действующем граждан-ском законодательстве:
· земельные участки,
· участки недр,
· обособленные водные объекты,
· леса,
· многолетние насаждения,
· здания,
· сооружения,
· суда (воздушные, водные, внутреннего водного плавания),
· космические объекты,
· предприятия.
Авторы Концепции оставляют из них меньше половины:
· соору-жения.
При этом в список добавили комплекс не-движимого имущества, помещения (жилые и нежилые), а также объекты незавершенного строительства. В результате перечень оказался уре-занным, а логика его построения пострадала.
А здесь без логики, думается, никак не обойтись. Ведь само понятие недвижимости формировалось в строгой логической последовательности как земля, ее составные части и принадлежности. Обратимся к французскому законодательству, там эта самая ло-гика присутствует, поскольку первоначально выде-лен земельный участок со строением и урожаем, к нему плюсуется то, что на участок субъекты гражданского права помещают (семена, животные, голуби, кролики - ст. 524 французского Гражданского кодекса), а также то, что к нему присоединяют (ст. 525 того же Кодекса). В немецком законодатель-стве также прослеживается логика выделения пред-метов, составляющих земельный участок, а также его принадлежностей.
Наша российская дореволюционная цивилистика в лице В. Синайского подчеркивала, что истинным критерием понятия недвижимости является крите-рий «составной части земли и ее принадлежностей». Отсюда следовал вывод, что эти составные части надо перечислить, установив для них соответствую-щий правовой режим Синайский В. И. Указ. соч. - С. 128..
В. Синайский учил, что очень важно разли-чать составные части и принадлежности, так как первые всегда разделяют юридическую судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают (если обратное не оговорено) одинаковость юридической судьбы с главной вещью.
Авторы же Концепции не только не прописали правовой режим составных частей земли, тех же лесов, водных объектов, но и вообще исключили их из списка. Как говорится, с глаз долой, из сердца вон, и не надо думать о каком-то специфическом правовом режиме. Л. Щенниковой представляется, что об этом надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких «произрастаний земли», как леса. Именно леса составляют особую специфику, явля-ясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные ци-вилисты, «по предварению».
Думается, что авторы Концепции, решая, можно сказать, сиюминутные задачи, поставленные сегод-няшней практикой, в отношении, например, объек-тов незавершенного строительства (включив их в список), или предприятий (исключив их из списка), оставили в стороне как раз концептуальный мо-мент - по какому принципу это делать. В результате можно упустить очень важные объекты недви-жимости, представляющие собой «существенные составляющие части земли», «существенные состав-ляющие части здания» и, соответственно, упустить очень важную задачу определения их правового ре-жима.
§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.
В гражданском праве аренда - один из видов договорных обязательств по передаче имущества в пользование; правовая форма реализации экономических отношений товарообмена, в которой в качестве товара выступает не вещь, а право пользования ею для удовлетворения предпринимательских или личных нужд. В Российской Федерации арендные отношения регулируются Гражданским Кодексом (гл. 34), общие положения которого относятся ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальным регулированием. В частности, специальным законодательством регулируются отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества. В зависимости от особенностей субъектного состава, вида и целей использования имущества, иных существенных признаков аренда делится на виды:
o прокат,
o аренда земли,
o аренда зданий и сооружений,
o аренда предприятий,
o финансовая аренда (лизинг),
o аренда транспортного средства и другие.
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу возмездных, взаимных и консенсуальных. В соответствии с ним арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор на срок более года (а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, - независимо от срока) заключается в письменной форме: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное.
Арендодателем (наймодателем) является собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать его в аренду; арендатором (нанимателем) может быть физическое или юридическое лицо. Объект обязательства - предмет договора) - имущество в виде вещей, определенных индивидуальными признаками, кроме тех, сдача которых в аренду не допускается. Предмет договора относится к числу существенных условий договора. Срок договора может быть определенным или неопределенным. Если договор заключается на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив контрагента за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимого имущества. Законом могут вводиться ограничения по срокам аренды, устанавливаться ее предельные сроки.
Важным условием договора аренды является арендная плата, формы которой различны: платежи в твердой денежной сумме, вносимые периодически или единовременно; полученная от использования имущества доля продукции, плодов, доходов, ответные услуги, работы; предоставление имущества на праве собственности или пользования; возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т. п.; осуществить капитальный ремонт имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
