Однако собственник имеет право требовать выдела своей доли в натуре, если это возможно практически или не запрещено законом. В приведенном выше примере это невозможно. В жилых домах с приватизированными квартирами общей собственностью являются места общего пользования: лестницы, лестничные площадки, лифты, инженерные сооружения. Они не могут быть разделены в натуре. Напротив, все квартиры являютсяиндивидуальной собственностью жильцов, а не общей собственностью товарищества - кондоминиума (то есть юридической организации жильцов приватизированного дома). Они разделены в натуре. Если выдел доли невозможен, собственник имеет право требовать денежную компенсацию у остальных.
Собственник может продать свою долю, но при этом преимущественное право покупки доли имеют остальные собственники. Значит, в первую очередь продавец должен преложить свою долю на продажу своим сособственникам. И только после того, как они откажутся от купли доли, она может быть продана любому постороннему лицу. Без согласия своих компаньонов по общей собственности сособственник может подарить или завещать свою долю любому лицу. Если сособственники долевой собственности обычно пользуются только своей долей имущества, то участники совместной собственности, как правило, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Есть особенность и в распоряжении имуществом: никто из собственников не может распорядиться долей своего компаньона, а распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, может осуществить любой ее участник, и при этом предполагается, что он действовал по согласию всех остальных.
Общая собственность является совместной только в случаях, указанных законом. Согласно ГК АР таких случаев два: совместной является общая собственность супругов и общая собственность крестьянского хозяйства (в том числе и фермерского).
Третий случай предусмотрен законодательством о приватизации жилья: совместная собственность членов семьи на приватизированную квартиру. У супругов есть индивидуальная собственность и общая совместная собственность. К индивидуальной собственности супругов относится любое имущество, приобретенное до вступления в брак, имущество личного пользования (одежда, обувь), приобретенное в период состояния в браке, имущество личного или общего пользования, подаренное супругу или полученное им в наследство в период состояния в браке, даже в том случае, если оно подарено другим супругом. ГКАР предусматривает, однако, что супруги могут заключить между собой договор и этим договором установить другой правовой режим имущества, совместно ими приобретенного. Практика уже знает случаи таких брачных договоров, содержание которых, впрочем, гораздо шире, чем регулирование имущественных отношений. Договор может быть заключен как при вступлении в брак, так и в любое время состояние в браке.
Совместной собственностью супругов являются: имущество общего пользования: дом, автомобиль, мебель, и т.д., приобретенное в период состояния в браке; имущество общего пользования, принадлежащее одному из супругов до вступления в брак, в которое в период состояния в браке были вложены средства, значительно увеличивающие его стоимость; драгоценности и предметы роскоши, не подаренные и не полученные по завещанию одним изсупругов. При разделе общей собственности супругов она по общему правилу делится на равные доли независимо от реального вклада каждого из супругов в приобретение этого имущества. К совместной собственности крестьянского хозяйства ГК АР относит земельный участок, насаждения, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птицу, сельскохозяйственную и иную технику и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Общим имуществом являются также плоды, продукция и доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности.
ГК АР внес несколько существенных изменений в регулирование совместной собственности крестьянского хозяйства. Во-первых, к общей собственности крестьянского (колхозного) двора относилось все имущество общего пользования, а теперь - только объекты производственной и хозяйственной деятельности и натуральные и денежные доходы. Следовательно, надо полагать, что мебель, бытовая техника, посуда и т.д. являются общей собственностью супругов или долевой собственностью всех членов хозяйства. Во-вторых, раньше к общей собственности крестьянского двора относилось все имущество общего пользования независимо от того, когда оно было приобретено - до или после того, как лицо стало членом этого двора. И в этом было важное отличие совместной собственности супругов от совместной собственности крестьянского двора. Теперь в совместной собственности крестьянского хозяйства находится только имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов. Значит, если жена фермера, выходя за него замуж, получила в качестве приданого трактор или лошадь, то эти объекты остаются ее индивидуальной собственностью. Хотя в ГК АР об этом прямо не говорится, но согласно давнему обычаю азербайджанской общины членами крестьянского хозяйства являются все его наличные участники от мала до велика, от детей до стариков, коль скоро они живут одной семьей и совместно ведут хозяйство. Следовательно, все они являются совместными собственниками имущества общего пользования производственного назначения. Значит, при разделе хозяйства или выделе из него одного из членов заранее определяется доля каждого члена хозяйства, от детей до стариков. И в этом отличие раздела совместной собственности крестьянского хозяйства от раздела общего имущества супругов, на которое никто, кроме супругов, не имеет права - и дети тоже.
Глава III. Состав и содержание других вещных прав
Состав иных вещных прав подразумевает под своим понятием право пользования имуществом.
Этому понятию посвящена отдельная глава в Гражданском кодексе Азербайджанской Республики. Сюда входят два определенных параграфа: право наследства на строение и право ограниченного пользования недвижимым имуществом чужого лица, последний из которых включает в себя 2 подпункта, таких как сервитут и узуфрукт. Именно об этих понятиях и пойдет речь в следующих параграфах.
§1. Особенности права наследства на строение
Земельный участок может быть обременен так, что право владения зданием, расположенным над или под ним отчуждаемый или переходящий по наследству право, может принадлежать лицу, в пользу которого проводится обременение.
Регистрация права наследства на строение производится в государственном реестре недвижимости. Данное право может распространяться на часть земельного участка, которая не является необходимой для строительства, но предоставляет более благоприятную возможность для использования здания. Срок права наследства на строение определяется по согласованию сторон, с условием того, что он не может быть более чем девяносто девять лет.
Договор о праве наследства на строение должен быть нотариально заверен и является действительным после такого заверения. Положение договора о содержании и объеме права на строение, например, о расположении зданий, их форме, расширении и назначении, а также об использовании участков, на которых велось строительство и, которые могут быть использованы для исполнения данного права, обязательны для любого лица, получающего право наследства на строение. Такой же порядок действителен при возникновении определенных условий у субъекта с правом наследства на строение в отношении обязательства по передаче данного права собственнику недвижимого имущества.
Право наследства на строение прекращается по истечении срока, на которое оно выдано, или по взаимному соглашению сторон. При прекращении действия договора существующие здания переходят к собственнику земельного участка и превращаются в составную часть его земельного участка.
Собственник земельного участка может также потребовать досрочного прекращения права наследства на строение, если лицо, приобретшее такое право грубо превысил сове имущественное право или нарушил обязательство по договору. Собственник дачного участка после прекращения договора должен выплатить лицу, владевшему правом наследства на строение для переходящих ему зданий разумную компенсацию. Если право возвращается раньше установленного срока, компенсация исчисляется с учетом того, что виновное поведение субъекта с данным правом является основанием для сокращения компенсации.
Уничтожение здания не влечет прекращения права наследства на строение; лицо, ведущее данным правом, может отказаться от него, в результате чего это право прекращается. Что касается платы за право, то собственник недвижимого имущества имеет право получать определенную плату (сумму) за право наследства на строение.
Такое право может быть в одностороннем порядке прекращено собственником только в связи с неосуществлением выплат в течении двух лет в соответствии со статьей 253.2 ГК АР. С целью обеспечения осуществления выплаты для права наследства на строение, собственник земельного участка вправе относительно данного субъекта права наследства на строение, зарегистрировать право залога для данного права, зарегистрированного в государственном реестре недвижимого имущества в размере не выше трехлетней платы. Если взаимное обязательство не установлено в качестве равных годовых плат, может быть затребовано законное право для суммы залога, разделяемый на три года во время равного дележа.
Право залога может быть зарегистрировано в любое время во время срока существования права наследства на строение и его прекращения посредством открытой продажи с торгов не допускается.
При приобретении земельного участка лицо, владеющее правом наследства на строение, имеет преимущественное право. Собственник земельного участка имеет преимущественное право при приобретении права наследства на строение.
§2 Понятие и содержание сервитута.
Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того, чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей.
Такого рода вопросы были легко разрешимы в то время, когда земля находилась в общественной собственности (племени, рода, общины). Но с возникновением права частной земельной собственности собственник земельного участка не обязан был помогать соседу, не имевшему на своей земле воды, пастбища и т.п. Земельные участки, отрезанные от публичной дороги землями других собственников или лишенные воды и других естественных благ, нельзя было использовать без предоставления собственнику этого земельного участка права пользоваться в соответствующем отношении чужой землей.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
