В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, имущественную роль при совершении сделок купли-продажи жилых помещений играют органы опеки и попечительства, без разрешения которых сделка невозможна. Данный вопрос тесто связан с проблемой возможных мошеннических действий при заключении, изменении и расторжении сделок по купле-продаже жилья. Упомянутая проблема отчасти вызвана значительным увеличением числа агентов оказывающих риэлтерские услуги.
На практике нередки случаи, когда по вине недобросовестных риэлтеров или мошенников ничего не подозревающий покупатель, вселившись в только что приобретенную квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу родственник или отбывающий заключение в местах не столь отдаленных человек. Именно в пользу вышеуказанных лиц выносили свои решения суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим для совершения мошеннических сделок.
Существенным шагом на пути улучшения сложившейся ситуации стало Постановление Конституционного Суда РФ от 24 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Принятое Постановление в большей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и существенно сокращает возможности для неправомерного поведения участников рынка недвижимости.
В результате проведенного исследования представляется возможным внести следующие предложения. На данный момент передача функций по регистрации сделок с недвижимостью нотариату представляется нецелесообразной ввиду того, что государственные органы в большей степени обеспечивают защиту прав граждан, а также потому, что такой шаг потребует значительных материальных затрат. Вместе с тем следует отметить необходимость конкретизации и повышения ответственности органов осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Желательно введение специального фонда, из которого бы органы регистрации оплачивали материальный ущерб. Подобные меры нужны и в отношении органов опеки и попечительства.
Вполне уместно, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в п.2 данной статьи особого субъекта ответственности - риэлтеров.
Нормативные материалы
1. Гражданский кодекс РФ. М., Юристъ, 2002.
2. Жилищный кодекс РФ. Ростов н/Д. Феникс, 2001.
3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве». - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3591.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3595.
5. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". - Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959
6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.
8. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.
9. Постановление Правительства РФ от 15 ноября 1997 г. № 1438 "О специализированном учреждении по продаже федерального имущества" - СЗ РФ 1997. № 47. Ст. 5416.
10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.
11. Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 - СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.
Материалы практики
1. Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2003 г. - Российская газета от 26 апреля 2003 № 81.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
3. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 января 1995 г. "Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1995, N 6
4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 1995 г. N 38-874-95 - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1995 г., N 12, с. 62
5. Определение СК Верховного Суда РФ от 27 октября 1997 г. "Если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч.2 ст.120 Конституции Российской Федерации обязан принять решение в соответствии с законом" - Вестник Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 3, стр. 4
6. Определение СК Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. "Вывод судебных инстанций о возможности отчуждения 2/3 долей дома без согласия органа опеки и попечительства при условии дальнейшего проживания собственника с несовершеннолетним ребенком на оставшейся части дома признан неправильным в связи с неустановлением, имел ли ребенок право пользования жилыми помещениями в продажной части дома до сделки" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4, стр. 19
7. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 1993 г. "Продавец доли в общей собственности должен известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности об изменении первоначальных условий продажи своей доли постороннему лицу" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 7, с.12
8. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. "При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 10, с.1
1. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. - М.: «Проспект», 1997.
2. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1999, N 7
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1998.
4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954.
5. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. - М.: Международные отношения, 1993.
6. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999.
7. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. // "Российская юстиция", 2000, N 8.
8. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 7.
9. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 11.
10. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6.
11. Закройщикова Д.. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. "Российская юстиция", 1999, N 12.
12. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961.
13. Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 1904.
14. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.
15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998.
16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, N 10.
17. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4.
18. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и право", 1998, N 3
19. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.
20. Разъяснение специалиста Министерства строительства и жилищной политики Республики Башкортостан от 25 июля 1998 г. "Услуги нотариуса не понадобятся". // "Советская Башкирия", N 136 (24114) от 25 июля 1998 г.
21. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998, NN 7, 8
22. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 1998, N 2
23. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1997, N 5
24. Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права. - М.: СПАРК, 1994.
25. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 1999.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
