55
Купля-продажа жилых помещений
Сфера купли-продажи жилых помещений в последние годы стала весьма популярна среди такой категории граждан, как аферисты и мошенники. Существует множество риэлтерских фирм деятельность которых далека от честного предоставления своих услуг, например, зачастую фирмы предоставляют своим клиентам информацию о продаже квартир, которые давно уже проданы, или того хуже, фирмы и частные риэлтеры принимают участие в организации заведомо незаконных сделок с недвижимостью и даже достаточно сложная процедура заключения указанного вида сделок не является помехой для нарушения закона. Большинство граждан не имеют четкого представления о процедуре оформления сделок с недвижимостью и становятся «жертвами» мошенников. Из необходимости систематизации правовых знаний в этой области на лицо видна актуальность и значимость выбранной темы исследования
Целью данной работы было рассмотреть общественные правоотношения, которые возникают между организациями и гражданами при заключении, исполнении и расторжении ими договоров купли-продажи недвижимости, в частности, жилых помещений и выявить проблемы в данной сфере. Сложность регулирования данных отношений обусловлена не только высокой стоимостью предмета права собственности и особым режимом перехода права собственности на жилые помещения, но и сложностью самой процедуры оформления данного вида договорных правоотношений.
Актуальность рассматриваемой темы обусловлена также широким распространением сделок купли-продажи жилых помещений. В настоящее время в РБ, а также на территории всей РФ активно развивается рынок недвижимости, увеличивается число его участников, растет спрос на жилье. Соответственно растет и потребность в надлежащем и эффективном правовом регулировании данных правоотношений. Целью правового регулирования является обеспечение нормального функционирования рынка недвижимости в нашей стране.
Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей.
Как видно из сказанного выше в данной сфере гражданско-правовых отношений существует и по сей день множество проблем, требующих законодательного регулирования, что свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования.
При написании работы, кроме нормативных актов, были изучены труды авторов, занимающихся исследованиями данной проблемы а также множество научных и научно-популярных публикаций из различных изданий и материалы судебной практики.
Работа состоит из двух глав, а именно: в первой главе «Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости» дается общее понятие и раскрывается содержание договора купли-продажи недвижимости, кроме того в этой же главе рассматриваются проблемы исполнения договора купли-продажи недвижимости и его государственной регистрации, вторая глава «Договор купли-продажи жилых помещений» посвящена купле-продаже именно жилых помещений, здесь, естественно раскрывается понятие и все основные особенности договора купли-продажи жилых помещений, в особенности более подробно рассматривается специфика таких договоров как купля-продажа приватизированных квартир и квартир в домах жилищно строительных кооперативов, а также затронута проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними, в заключении подводятся итоги проведенному исследованию и вносятся предложения по совершенствованию данной сферы гражданско-правовых сделок.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).
Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету - недвижимому имуществу.
Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.
Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них.
Вопросу регистрации сделок с морскими судами и прав на них посвящены ст. 33-51 Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999г. Российская газета от 1-5 мая 1999. Регистрация воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов по причине отсутствия законодательных актов носит во многом учетно-технический характер и регламентируется ведомственными актами.
По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого имущества признается и современной судебной практикой П. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - Вестник ВАС РФ. 1998. № 10..
«Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор купли-продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия» Там же..
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу этого право собственности на недвижимость появляется у покупателя на основе сложного юридического состава - заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения лишь юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе «соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором» Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999. С. 98.. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.
Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения См. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 57-58.. Поэтому «любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом» Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954. С. 100..
До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.
Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом См. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999. С. 100..
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
