Если к рентным отношениям применяются правила о купле-продаже и дарении, то нужно проявить осторожность, так как они могут применяться лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества. В данном случае имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а не осуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже не распространяются. А также нужно иметь в виду, что не все правила о купле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Так, например, в случае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется, включать в договор ренты правило из области купли-продажи о том, что за продавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданное имущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относя к этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил не противоречит существу ренты, если к оплате не будут включаться и рентные платежи.
§ 2 Надлежащее исполнение обязательств является необходимым условием для гражданского оборота. На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств закон предусматривает определенные меры имущественного характера, направленные на обеспечение исполнения обязательств. Такие меры, с одной стороны, предоставляют получателю пожизненной ренты дополнительное имущественное обеспечение, с другой - плательщик ренты в этих случаях находится под дополнительным бременем имущественных потерь, и это обстоятельство стимулирует его к надлежащему исполнению своих обязательств.
Имущество, передаваемое под выплату пожизненной ренты, переходит в собственность к плательщику непосредственно при заключении договора. И, как и любой собственник, с этого момента он приобретает ничем не ограниченные полномочия по владению, пользованию и распоряжению таким имуществом. Движимое и недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, не выбывает из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком ренты третьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты от первоначального владельца. Кроме того, по общему правилу не требуется согласия получателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственность третьего лица. В целях защиты интересов получателя ренты закон устанавливает специальные правила в отношении правового режима недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Статья 586 ГК РФ устанавливает, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Таким образом, закон привязывает обязанность по выплате рентных платежей не к личности плательщика пожизненной ренты, заключавшего договор, а к личности собственника имущества, переданного под выплату ренты. Третье лицо - собственник обремененной рентой недвижимости - автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик в этом качестве больше не выступает. Отчуждающая сторона должна заранее предупредить лицо, которое приобретает недвижимость, обремененную рентными обязательствами, о наличии такого обременения. Избежать недоразумений помогает государственная регистрация сделок с недвижимостью, в том числе и в случаях признания таких сделок совершенными под влиянием заблуждения или обмана. Однако прежний собственник недвижимого имущества не устраняется полностью от исполнения обязательств по договору пожизненной ренты. В силу ч. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Это означает, что все свои требования по исполнению договора пожизненной ренты, в частности касающиеся своевременности и установленного объема рентных платежей, получатель ренты в первую очередь направляет новому собственнику недвижимого имущества как основному должнику. В том случае, если новый плательщик ренты по каким-либо причинам не в состоянии полностью или в части удовлетворить законные требования рентополучателя, последний вправе направить аналогичные претензии к первоначальному должнику по договору пожизненной ренты, который несет по данному обязательству субсидиарную, т.е. дополнительную имущественную ответственность. Такое же право возникает у получателя пожизненной ренты и в том случае, если новый собственник имущества проигнорировал предъявленные к нему требования, т.е. в разумный срок не направил на них ответ.
«Стороны договора пожизненной ренты могут договориться и о повышенной (солидарной) ответственности плательщика ренты, которая возникает у него в случае отчуждения переданного под выплату ренты недвижимого имущества наряду с новым собственником. Соответствующее условие должно быть включено в текст договора. При солидарной ответственности кредитор (в нашем случае - получатель ренты) вправе предъявлять требования, связанные с исполнением договора, одновременно к обоим или к любому из обязанных лиц по своему усмотрению, причем как в полном объеме, так и в части. Представляется, что солидарная ответственность должников по договору пожизненной ренты может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между прежним и новым ее собственниками» Мозолин В.П. Гражданское право: учебник / В.П. Мозолин, А.И. Масляев. - М.: Юристъ, 2005. С. - 312.
.
Данные правовые последствия могут наступить при условии, что отчуждение недвижимого имущества было произведено плательщиком ренты в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя право собственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездное пользование, то правила об обременении такого имущества рентой на взаимоотношения сторон распространяться не будут.
Нормы гражданского права предусматривают и другие способы обеспечения интересов получателя ренты. Они установлены ст. 587 ГК РФ. Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Это означает, что в случае неисполнения плательщиком ренты обязательств по договору рентополучатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества. Однако нужно учитывать, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное плательщиком ренты нарушение крайне незначительно и размер требований получателя ренты вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. По решению суда из стоимости заложенного недвижимого имущества удовлетворяются требования кредитора. Удовлетворение требования получателя пожизненной ренты за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения с плательщиком ренты, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Применительно к рентным отношениям правило об обеспечении исполнения обязательства путем залога установлено императивной нормой закона. Поэтому залог возникает даже в тех случаях, когда соответствующее условие отсутствует в тексте договора. Анализ ч. 1 ст. 587 ГК РФ в сочетании с п. 2 ст. 346 ГК РФ, который устанавливает, что залогодатель (в нашем случае - плательщик ренты) вправе отчуждать предмет залога только с согласия залогодержателя (рентополучателя), позволяет сделать вывод, что данное правило относится и к случаю залога недвижимого имущества, переданного под выплату ренты.
В том случае, если с согласия получателя ренты право собственности на переданное под выплату ренты недвижимое имущество перешло от одного собственника к другому, право залога сохраняет силу. Таким образом, недвижимость, передаваемая по договору ренты, обременяется не только рентными обязательствами, но и залогом.
Часть 2 ст. 587 ГК РФ подлежит применению в тех случаях, когда под выплату пожизненной ренты передается денежная сумма или иное недвижимое имущество. Закон говорит, что существенным условием такого договора является установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств. Таким образом, если под выплату ренты передается недвижимость, то закон четко устанавливает залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательства плательщика ренты. В том случае, если предметом договора пожизненной ренты является движимое имущество, то выбор способа обеспечения выплаты ренты осуществляется по согласованному усмотрению сторон. Это может быть либо страхование, либо один из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных ст. 329 ГК РФ, а в частности:
1) неустойка. Она представляет собой денежную сумму, которую плательщик ренты обязуется уплатить рентополучателю в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по выплате ренты, а именно в случае просрочки исполнения. Неустойка может исчисляться как в твердой денежной сумме, так и в процентном отношении к сумме неисполненного обязательства. Конкретный ее размер устанавливается договором ренты;
2) залог. Его сущность была рассмотрена выше. Здесь же следует отметить, что при передаче под выплату ренты движимого имущества предметом залога может быть как само такое имущество, так и любое другое имущество, принадлежащее плательщику ренты;
3) удержание. Его специфика состоит в следующем: кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Очевидно, что данный способ не подходит для обеспечения обязательств плательщика по выплате ренты. Однако он может применяться к отношениям, возникающим в случае возмездной передачи имущества под выплату ренты, обеспечивая обязательства плательщика по уплате выкупной цены;
4) поручительство. По соглашению о поручительстве третье лицо обязуется перед получателем ренты отвечать за исполнение плательщиком ренты своих обязательств полностью или в части. При неисполнении или ненадлежащем исполнении плательщиком пожизненной ренты обязательств по выплате ренты у него возникает солидарная с поручителем ответственность по обязательству. При этом поручитель отвечает перед рентополучателем в том же объеме, что и плательщик, включая уплату процентов (если они предусмотрены), возмещение судебных издержек по взысканию долга и др. Для договора пожизненной ренты поручительство является одним из самых подходящих и эффективных способов обеспечения;
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9
