В соответствии с п.1 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. Нотариальная форма вводится законодателем для следующих видов юридических действий:

- доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ);

- совершение передоверия по доверенности (п. 3 ст. 187 ГК РФ);

- договор об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК РФ);

- договор о залоге имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);

- договор об уступке требования, основанного на сделке, совершенной по нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);

- договоры постоянной и пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ);

- завещание (ст. 540 ГК РСФСР 1964 г.). М.И. Семенов. Указ. соч.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.07.2006) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»..

В соответствии с п.1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

При совершении сделок с недвижимостью следует учитывать, что в законе могут содержаться требования о необходимости государственной регистрации самого договора по передаче недвижимости (именно с момента такой регистрации он вступает в силу). Закон также может требовать обязательную государственную регистрацию перехода права на недвижимость, причем в ряде случаев оба вида регистрации друг друга не исключают.

Например, купля - продажа нежилой недвижимости (за исключением предприятий) согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ требует государственной регистрации лишь перехода прав на нее, но не самого договора. Купля - продажа жилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ требует государственной регистрации договора, но не перехода права собственности. А вот в случае продажи предприятия требуется и государственная регистрация договора (п. 3 ст. 560 ГК РФ), с момента которой у сторон возникают соответствующие права и обязанности, и государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Подобным правилам согласно п. 2 ст. 567 и п. 2 ст. 1017 ГК РФ подчиняются соответственно договоры мены и доверительного управления имуществом.

В остальных случаях речь идет лишь о государственной регистрации договоров с недвижимостью, направленных на приобретение вещных прав на нее. Что же касается приобретения обязательственных прав на недвижимое имущество, то подобные сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, указанных в законе. Речь идет о договоре об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ), договоре аренды здания и сооружения, заключенном на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договоре аренды предприятий (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и др. Вместе с тем не подлежат государственной регистрации такие сделки с недвижимостью, как договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок менее одного года, аренды транспортных средств (воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов).

Законом может быть установлена государственная регистрация как сделок с движимым имуществом определенных видов (п. 2 ст. 164 ГК РФ), так и сделок с другими объектами гражданских правоотношений. Например, п. 2 ст. 13 Патентного закона Российской Федерации от 23.09.92 г. № 3517-1 установлена обязательная государственная регистрация лицензионных договоров в патентном ведомстве РФ.

Следует заметить, что стороны сделки не имеют права требовать государственной регистрации сделки, если это прямо не предусмотрено в действующем законодательстве, как в случае с нотариальным удостоверением. М.И. Семенов. Указ. соч.

Форма договора может быть определена по соглашению сторон. Причем в этом случае стороны не связаны тем обстоятельством, что законом не требуется соответствующая форма для заключения договора. Если сторонами достигнуто соглашение об определенной форме договора, этот договор будет считаться заключенным лишь после совершения на тексте договора удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие. «Гражданское право», Учебник в 2 томах, том II, полутом I. (издание второе, переработанное и дополненное), под ред. Е.А. Суханова, Волтерс Клувер, 2004 г. С. 90.

Для урегулирования вопроса о форме международных коммерческих контрактов в национальном законодательстве используется упоминаемая ранее привязка «наиболее тесной связи».

Существует две формы международного коммерческого контракта - устная и письменная. Устная форма предполагает наличие устной договоренности сторон о заключении контракта. Письменная форма предусматривает фиксацию волеизъявления сторон на материальном носителе, под которым понимается как наличие единого документа, подписанного обоими контрагентами, так и сообщения, переданные по телеграфу, телефаксу, телетайпу и т.д. Венская конвенция ООН 1980 г. допускает заключение международного коммерческого контракта в любой форме, в том числе и в устной (ст. 11). В силу этой статьи факт заключения контракта может доказываться любыми средствами, включая и свидетельские показания. Однако из этого правила сделано очень важное исключение, учитывающее предусмотренное некоторыми национальными законодательствами, в том числе и российским, требование об обязательности письменной формы. Государство - участник Конвенции, законодательство которого требует обязательной письменной формы международного коммерческого контракта, в любое время может сделать соответствующее заявление (ст. 12) При ратификации конвенции Советский Союз использовал данное право и заявил о неприменении ст.11..

В этом случае, если хотя бы одна из сторон контракта имеет свое коммерческое предприятие в государстве, сделавшем такое заявление, к данному контракту не будут применяться положения Конвенции, допускающие применение не письменной, а любой иной формы. Только в письменной форме в такой ситуации должны совершаться как сам контракт или его прекращение соглашением сторон, так и оферта, акцепт или любое иное выражение намерения. Н.Ю. Ерпылева. Указ. соч.

В третьей части ГК РФ имеется несколько норм о применении права в отношении формы сделки. Две из них (п. 1 и п. 3 ст. 1209) содержат общие правила о применении права к сделкам, а одна (п. 2 ст. 1209) - специальные правила о форме внешнеэкономических сделок.

Основная норма содержится в п. 1 ст. 1209. Она гласит:

«Форма сделки подчиняется праву места ее совершения. Однако сделка, совершенная за границей, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права». Из этого правила следует, что форма сделки, совершенной за границей, должна отвечать либо требованиям, установленным правом места совершения сделки, либо требованиям нашего закона.

Согласно п. 3 ст. 1209 «форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву».

Последнее правило, как отмечалось в комментариях (М.Г. Розенберг), носит двусторонний характер, поскольку оно определяет применимое право в отношении формы сделки на недвижимое имущество, находящееся как в России, так и за границей. Это означает, что если оно находилось в России, то применению подлежит российское право, а если за рубежом, то право государства его местонахождения. Однако из этого правила сделано важное изъятие: в случае, когда недвижимое имущество внесено в государственный реестр в России, форма сделки в отношении такого имущества подлежит определению по российскому праву, независимо от того, где это имущество находится. «Международное право», учебник, (издание пятое, переработанное и дополненное), М.М. Богуславский, Юристъ, 2005. С. 115.

Согласно п. 2 ст. 1209 третьей части Гражданского кодекса РФ от 26 ноября 2001 г. форма внешнеэкономической сделки, хотя бы одной из сторон которой является российское юридическое лицо, подчиняется независимо от места совершения этой сделки российскому праву. Это правило применяется и в случаях, когда хотя бы одной из сторон такой сделки выступает осуществляющее предпринимательскую деятельность физическое лицо, личным законом которого является российское право. Н.Ю. Ерпылева. Указ. соч.

Говоря о форме договора нельзя не сказать о последствиях ее несоблюдения. Несоблюдение устной формы не влечет никаких последствий.

Юридические последствия несоблюдения простой письменной формы сделки по словам И.В. Матвеева сводятся законодателем к двум позициям.

Во-первых, несоблюдение простой письменной формы сделки согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (общее последствие несоблюдения простой письменной формы сделок).

Во-вторых, в соответствии с п. 2 ст. 162 ГК РФ это влечет недействительность сделки в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделок).

В первом случае мы имеем дело лишь с отказом государства защищать права участника сделки, который фактически нарушил предписание гражданского законодательства о необходимости соблюдения соответствующей формы сделки и не может предъявить иных доказательств факта сделки и ее условий, кроме свидетельских показаний, но не с недействительностью сделки Во втором случае следует заметить, что законодатель не всегда последователен в формулировках при определении последствий несоблюдения простой письменной формы сделки, которые согласно п. 2 ст. 162 ГК РФ связаны с ее недействительностью. Так, несоблюдение простой письменной формы следующих сделок влечет их недействительность:

- предварительного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ);

- договора дарения, если дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает 5 МРОТ;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13