В отношении правового положения застройщика по договорам долевого участия в строительстве, применительно к вопросу о возможности регистрации им прав на объект недвижимости, необходимо отметить конкуренцию норм ч. 1 ст. 218 и ст. 219 ГК РФ. Застройщик, заключая договоры долевого участия в строительстве и привлекая средства для финансирования строительства, имеет обязательственные отношения с дольщиками в виде права на объект недвижимости. Исполнение указанной обязанности возможно, в силу положения ст. 219 ГК РФ, только после соответствующей регистрации. Но если следовать содержанию п. 1 ст. 218 ГК РФ, застройщик не может осуществить регистрацию на вновь созданный объект недвижимости при наличии у него на момент регистрации неисполненных договоров долевого участия, поскольку наличием подобных договоров бесспорно подтверждается то обстоятельство, что объект недвижимости в той части, в которой у застройщика существуют обязательства перед дольщиками, построен им не для себя.

Таким образом, на наш взгляд, невозможно указать основание возникновения собственности на стороне застройщика ни экономически, ни юридически. Если с момента заключения договора дольщик обязан оплатить стоимость квартиры, то одновременное возникновение у застройщика права и на оплату квартиры, и на вещный результат лишено очевидного основания. В юридическом отношении непонятно, по какому основанию собственником становится застройщик. Как отмечалось, основанием для возникновения права собственности должно быть признано изготовление (производство) вещи. Но здесь мы, кажется, и находим решающее обстоятельство: в силу нормы п. 1 ст. 218 ГК РФ изготовление вещи лишь тогда порождает право собственности для изготовителя, когда она им создана для себя. Очевидно, что суть, специфика долевого участия в строительстве, состоит как раз в том, что вещь создается для другого. Следовательно, основание п. 1 ст. 218 ГК РФ не имеет силы для застройщика и, напротив, применимо к дольщику (подобно тому как передача вещи комиссионеру непосредственно порождает право собственности у комитента, поскольку комиссионер действует в чужом интересе)11 Скловский К.И Собственность в гражданском праве. - М.: Юридическая литература, 2005, с. 408. . Найти подтверждение верности такого подхода можно и в судебной практике.

Применительно к долевому участию встречаются ситуации, когда право собственности на весь дом, на каждую квартиру в отдельности регистрируется сначала за застройщиком, инвестором, а затем переход права к дольщику оформляется как купля-продажа. В этом случае проблем нет. Обычная ситуация перехода права от бывшего собственника к новому. Но такая практика «двойной» регистрации критикуется в литературе и представляется неправильной (влечет временные и материальные потери, от которых страдает в конечном итоге приобретатель жилья)22 Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Российская юстиция. - 2005. - № 5. - С. 62.. Как верно отмечает Л. Г. Сайфулова, застройщику не нужно это право собственности, он не относится к построенным квартирам как "к своим", его интерес - в получении денег. Более распространенным вариантом является регистрация права собственности на отдельные квартиры непосредственно за дольщиком, конечным приобретателем. При этом ни у участников строительства, ни у регистрирующих органов не вызывает сомнений право застройщика передать дольщикам квартиры без предварительной регистрации за собой соответствующего права собственности.

По нашему мнению, возникновение права собственности у дольщика относится к первоначальным способам приобретения права собственности. Право собственности возникает на вещь, которой раньше не было, т. е. возникает на эту вещь впервые. Однако п. 1 ст. 218 относится к случаям, когда вещь изготавливается или создается лицом «для себя». Для дольщика же квартира построена третьими лицами.

В нашем случае приобретается вещь, не имеющая собственника (зарегистрировавшего свое право). Может возникнуть вопрос об основании возникновения права собственности у дольщика.

Основанием возникновения права собственности на жилище посредством участия в долевом строительстве этого жилья следует считать юридический состав, т. е. совокупность юридических фактов, необходимых для наступления определенных юридических последствий. Центральным элементом в данном юридическом составе является договор, закрепляющий обязательственные правоотношения между участниками по долевому строительству. Другой важнейшей составляющей юридического состава как основания возникновения права собственности дольщика на объект недвижимого имущества является государственная регистрация его права собственности на основании того, что объект создан для него, но третьими лицами.

В связи с этим представляется, что часть 1 пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует изложить в такой редакции: «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя своими силами или с участием третьих лиц с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом».

Считаем также, что трансформация права собственности должна происходить автоматически (по аналогии с возникновением собственности на квартиру у члена ЖСК, полностью выплатившего паевой взнос). В этом случае нельзя ставить возникновение этого права в зависимость от государственной регистрации права собственности на него и выдачи соответствующего свидетельства. Такие свидетельства должны лишь оформлять уже существующее право собственности, но не порождать его. Таким образом, за приобретателем регистрируется первичное право собственности на квартиру, он не получает это право от кого-либо, а государство «признает и подтверждает» за ним вновь возникшее право собственности.

В связи с этим необходимо включить в ст. 219 ГК РФ часть 2 следующего содержания: Право собственности на вновь возводимые объекты недвижимости возникает с момента окончания строительства. Свидетельство о праве собственности на вновь возводимый объект недвижимости юридически закрепляет возникшее право».

Право собственности регистрируется обычно на конкретные квартиры в доме, а не на само здание. То, что эти квартиры находятся в одном доме, не порождает права общей собственности на весь дом. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности лишь общие помещения, несущие конструкции дома, различное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК). На сами квартиры общая собственность у сторон договора долевого участия в строительстве не возникает.

При этом вещное право может возникать лишь на квартиры, но не на «метры». Так, при рассмотрении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ счел неправильным решение нижестоящего суда о признании за дольщиком права собственности на жилую площадь в натуре в размере определенного количества квадратных метров. Сославшись на ст. 209 ГК, Президиум обратил внимание на то, что право собственности возникает только в отношении конкретного имущества, обособленного от иных вещей этого же рода. Следовательно, суд не мог признать право собственности на .. .кв. м жилой площади, не определив ее состав в натуре.

Процесс трансформирования обязательственных отношений в вещные является в настоящее время достаточно сложным для правовой квалификации. Это связано отчасти с тем, что правовая регламентация подобных отношений осуществляется не только нормами, изложенными в ГК РФ, но и в иных нормативных актах, допускающих регулирование вопросов приемки передачи законченных строительством объектов на уровне исполнительной власти субъектов РФ, а также местных администраций. Таким образом, проблема регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости связана с приданием указанным правам элемента публичности, поскольку существующий порядок ввода объектов недвижимости в эксплуатацию предполагает наличие соответствующих актов, юридическая сила которых в обязательственном порядке должна подтверждаться решениями (актами) органов местного самоуправления.

В этом случае правомерно возникает вопрос о том, как учреждениям юстиции проводить регистрацию оформления прав на вновь возведенный объект недвижимости и какие документы подтвердят статус правообладателя у дольщика.

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен ст. 13 Закона о регистрации. В соответствии с установленным законом порядком регистрация начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям Закона о регистрации и регистрации поступивших документов в Книге учета документов, принятых на регистрацию. Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о регистрации. В соответствии с п. 1 вышеназванной статьи право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Однако ст. 25 не содержит указания на то, какие это могут быть документы, и не устанавливает какие-либо требования к ним.

Для решения вопроса о том, какой именно документ может подтвердить создание объекта и являться основанием для регистрации права на него, следует исходить из:

- статьи 17 Закона о регистрации, которой установлены основания для государственной регистрации прав;

- норм ГК РФ, регулирующих отношения по строительству объекта недвижимости с привлечением подрядчика;

- административных норм, регулирующих процесс строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Исходя из этого, технический паспорт бюро технической инвентаризации и иные документы технического учета, изготовленные на вновь возведенный объект недвижимости, не могут являться основанием для государственной регистрации права, хотя и свидетельствуют, что объект в натуре создан.

Соответствие объекта градостроительным и строительным нормам и правилам является необходимым условием, соблюдение которого исключает возможность отнесения объекта к самовольной постройке, право собственности на которую, в силу статьи 222 ГК РФ у лица, ее создавшего, не возникает. О необходимости соблюдения установленного порядка возведения объекта недвижимости, в том числе и порядка приемки объекта в эксплуатацию, указано в пункте 1 статьи 218 ГК РФ.

В настоящее время практика государственной регистрации на вновь созданные объекты недвижимости исходит из того, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта (далее - акт приемки в эксплуатацию). Именно этот документ свидетельствует о том, что объект создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и может эксплуатироваться (использоваться) собственником в соответствии с его целевым назначением.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6