Поскольку юридически право собственности на объект недвижимости, как отмечено выше, в таких случаях не существует, можно говорить о праве собственности на некий комплекс имущества, включая использованные материалы.

Рассматривая проблемы возникновения права собственности на объекты недвижимости, нельзя обойти вниманием вопросы, связанные с возникновением права собственности на земельные участки, на которых расположены эти объекты. Действующее законодательство рассматривает земельные участки и расположенное на них недвижимое имущество как два разных, независимых друг от друга объекта, которые участвуют в гражданском обороте самостоятельно. При этом законодательство, регулирующее оборот указанных объектов, непоследовательно, а иногда и просто противоречиво. Так, согласно п. 2 ст. 552 ГК допускается продажа недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка; в то же время ипотека здания без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается (ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Кроме того, ст. 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК допускает такое отчуждение.

Таким образом, решение проблемы могло бы заключаться в создании единого объекта недвижимости, когда право собственности на объект недвижимости было бы возможно только с одновременным правом собственности на земельный участок, на котором находится недвижимость. Однако это повлекло бы радикальное изменение действующего законодательства (как гражданского, так и земельного).

1.2. Понятие и необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. а сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер, что и подчеркивает п. 4 ст. 131. Согласно п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации, в котором развиты положения ст. 131 ГК РФ, регистрирующий орган обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). При этом данные сведения могут быть запрошены у любого регистрирующего органа независимо от места совершения регистрации.

Принцип гласности прав на недвижимость призван служить интересам потенциальных покупателей, залогодержателей, арендаторов и т. д. Интересы самих правообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг предоставляемых заинтересованным лицам сведений ограничивается описанием объекта недвижимости, зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и, во-вторых, по их запросам им предоставляется информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости11 Крашенинников П.В. Постатейный комментарий к Закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. - М.: ЮНИТИ, 2005, с. 34. .

Цели государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней могут быть достигнуты только при условии, что каждый объект недвижимости будет достаточно просто отличить от других объектов. Индивидуализация объекта недвижимости (выделение его из массы ему подобных объектов) производится путем присвоения ему кадастрового номера. Номер этот, как сказано в статье 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уникальный (единственный в своем роде), не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации. Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования данного объекта. При переходе прав на объект недвижимости, а также при изменении вида прав кадастровый номер объекта не меняется.

В элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним сводится к следующему:

а) индивидуализация объекта недвижимости; наиболее четко данная индивидуализация выражается в присвоении каждому объекту кадастрового номера;

б) отражение юридической судьбы этого объекта.

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним как обязательное требование ко всем операциям, совершаемым с недвижимостью, впервые была предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.131, ст.8 Вводного закона к части первой ГК РФ). Введение такой системы преследует несколько целей:

а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России.

И Гражданский кодекс Российской Федерации, и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривают две основные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Законодатель исходит из принципа достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость.

В подавляющем большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к регистрируемому праву правообразующее (правоустанавливающее) значение. Это означает, что именно с государственной регистрацией закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость.

Однако в отдельных случаях возникновение вещного либо иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом его государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе. В подобной ситуации роль государственной регистрации иная. Она состоит в том, чтобы подтвердить уже возникшее право. К случаям, когда государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, можно отнести следующие:

а) возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе, на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, после полной выплаты ими своего паевого взноса (п.4 ст.218 ГК). В этом случае право собственности у гражданина возникает не с момента государственной регистрации права, а с момента полной выплаты им пая. Подтверждением же возникновения права может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом.

б) в случае смерти наследодателя, когда оставшаяся после него недвижимость переходит по наследству;

в) в соответствии с п.5 ст. 488 ГК при продаже недвижимого имущества в кредит это имущество, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. Налицо еще один случай возникновения права (в данном случае права залога недвижимости) в момент, обозначенный в законе.

г) по-видимому, аналогичным образом следует поступать на практике и тогда, когда в залог переходит недвижимость, являющаяся предметом договора ренты (п.1 ст.587 ГК). Правоустанавливающим документом для регистрации залога в этом случае будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст. 584 ГК), а моментом возникновения права залога - момент передачи недвижимости плательщику ренты11 Гражданское право.Ч.1./ Под. ред. А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. - М: Проспект, 2004, с. 195.

Как уже отмечалось, наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но, будучи единственным доказательством права на недвижимость, регистрация не может подменять собой судебный акт (судебное решение). Их соотношение может быть сведено к следующему:

а) во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п.1 ст. 17, ст.28 Закона). Это происходит всегда, когда возникший спор о регистрируемом праве подлежит разрешению в судебном порядке;

б) судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу;

в) государственная регистрация, являясь ненормативым актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной.

В частности, государственная регистрация может быть признана недействительной, если она проведена с существенным нарушением норм Закона (о представительстве, о последовательности проведения этапов государственной регистрации и т. д.);

г) в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации.

Применительно к праву это означает, что оспариванию подлежит само субъективное право, возникшее из договора, завещания и свидетельства о наследстве, административного акта и т. п. Так, после проведения государственной регистрации права собственности на недвижимость наследник, объявившийся позже, вправе оспорить в суде свидетельство о праве на наследство другого наследника.

д) в соответствии со ст.28 Закона права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Следовательно, при наличии спора отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде. Отдельные ссылки судов на то, что, например, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его регистрации (ст.219 ГК) и поскольку эта регистрация из-за наличия спора не произведена, то и право собственности у лица не возникло, являются неосновательными.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6