Истица А. в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (1-ое полугодие 2009 года) (вопросы применения норм материального права) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации . 2009. - № 2(7). - С. 18-22
Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Государственная регистрация является институтом гражданско-правового принуждения. Принуждение заключается в необходимости публичного признания и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством такого признания права сделки приобретают юридическую силу. Натаров С.В. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора пожизненного содержания с иждивением /С.В.Натаров// Юрист. - 2007. - №5
Действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. Различия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему.
В первом случае регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом.
При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 15.07.2009) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)// СЗ РФ 28.07.1997 N 30 ст. 3594; СЗ РФ" 20.07.2009 N 29 ст. 3611 позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив процедуру такой регистрации, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие указанного Закона (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в БТИ, земельном комитете или местной администрации. Договор ренты и его виды. // Журнал «Недвижимость и цены»- 2005.-№46 (143).
Государственная регистрация сделок согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. В случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр.
Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты.
На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, -- с момента его государственной регистрации.
Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права -- отсутствие самого права; для договора -- его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.
Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.
Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (2-ое полугодие 2008 года) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации . 2008. - № 3(7). - С. 17-20
Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.
Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 2008 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 2008 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.
В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей -- нотариальной -- форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению.
Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.
Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.
Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения» Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам (2-ое полугодие 2008 года) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации . 2008. - № 3(7). - С. 17-20 Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но тем не менее он нередко становится предметом обсуждения и споров.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
