--------------------------------
<*> СУ РСФСР. 1930. N 14. Ст. 181.
При предоставлении жилых помещений в домах специализированного жилищного фонда эта норма жилой площади может быть иной. К примеру, жилая площадь в общежитии составляет не менее 6 кв. м на одного человека (п. 11 Примерного положения об общежитиях) <*>.
<*> Утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95; САПП РФ. 1993. N 31. Ст. 2860.
В Основах федеральной жилищной политики присутствует понятие "социальная норма площади жилья" - размер площади жилого помещения, приходящейся на одного человека, в пределах которой предоставляются компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг.
Согласно ст. 11 Основ федеральной жилищной политики социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.
Таким образом, Основы изменили порядок определения нормы предоставления жилых помещений, отнеся этот вопрос к ведению субъектов Федерации. Вместе с тем Постановлением Правительства РФ от 26 мая 1997 г. N 621 "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг" <*> был установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилья. Этот стандарт составляет 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек и 33 кв. м - на одиноко проживающего человека. В соответствии с данным стандартом определяется социальная норма жилья в регионах (см., например, ст. 8 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы") <**>.
<*> СЗ РФ. 1997. N 22. Ст. 2597.
<**> Ведомости Московской городской Думы. 2001. N 2.
Размер платы за наем в договоре социального найма не относится к существенным условиям и не подлежит согласованию. Плата определяется на основании установленных уполномоченными на то государственными органами цен и тарифов. К тому же, в договоре социального найма невозможно зафиксировать определенную цену, поскольку такой договор, по общему правилу, сроком не ограничен, а устанавливаемые уполномоченными органами тарифы периодически изменяются.
КонсультантПлюс: примечание.
Постановление Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 30.08.2004 N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг".
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 2 августа 1999 г. N 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" <*> размер платы за жилье по договору социального найма устанавливается органами местного самоуправления.
<*> СЗ РФ. 1999. N 33. Ст. 4116; 2003. N 4. Ст. 334; N 27 (ч. II). Ст. 2800.
В последние годы проводится реформа системы оплаты жилья и коммунальных услуг, направленная на создание системы оплаты коммунальных услуг, позволяющей полностью обеспечить экономически обоснованные затраты организаций на предоставление жилищно-коммунальных услуг населению.
Правительством РФ ежегодно устанавливается федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья в месяц. Этот стандарт устанавливается дифференцированно по экономическим районам Российской Федерации.
Органы местного самоуправления имеют право устанавливать размер максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи и размер платежей граждан за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения, наниматели жилых помещений по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде оплачивают жилье и коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться за счет субсидий. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума федеральный стандарт применяется с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода в семье к прожиточному минимуму.
Оплата жилья сверх социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг сверх нормативов потребления, в том числе оплата дополнительной жилой площади, осуществляется в соответствии с установленными ценами на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений и тарифами на коммунальные услуги независимо от совокупного дохода семьи.
При социальном найме не действует правило о недопустимости одностороннего изменения размера платы за наем помещения.
Плата за наем жилья по договору социального найма устанавливается и вносится нанимателем в денежной форме.
Расчеты с наймодателем по договорам социального найма осуществляются через специально созданные для этой цели расчетно-кассовые центры по сбору и обработке коммунальных платежей и предоставлению субсидий гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг.
Размер платы за пользование конкретным жилым помещением, льготы по его оплате, сумма неустойки (если имела место просрочка платежа) и расчетный счет, на который должен осуществляться платеж, указываются в счете, предъявляемом ежемесячно наймодателем.
Согласно ст. 56 ЖК наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего за прожитым месяца.
5. Права и обязанности сторон в договорах коммерческого и социального найма во многом совпадают. На договор социального найма распространяются нормы ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1 - 3 ст. 685 ГК (ч. 3 ст. 672 ГК), а также другие положения ГК, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Права и обязанности сторон в договоре социального найма конкретизированы в жилищном законодательстве, ведомственных нормативных актах, в частности в Типовом договоре социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (приложение N 6 к Приказу Госстроя России от 11 декабря 1997 г. N 17-132 "Об утверждении нормативно-методических материалов по реализации концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" <*>).
<*> Сборник действующих законодательных, директивных и организационно-методических документов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства. М., 1998.
Далее будут рассмотрены некоторые особенности прав и обязанностей сторон по договору социального найма.
При социальном найме обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения определяются императивными нормами жилищного законодательства. Обязанность капитального ремонта всегда лежит на наймодателе. Если капитальный ремонт жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, невозможен без выселения жильцов, закон обязывает наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, на время ремонта, не расторгая договора социального найма ремонтируемого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь и обратно (по окончании ремонта) производится за счет наймодателя. Взамен предоставления жилого помещения на время наниматель может быть переселен при наличии его согласия и согласия членов его семьи в другое благоустроенное жилое помещение для постоянного проживания (ст. 82 ЖК).
Если жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. Если предполагается существенное уменьшение жилого помещения в результате капитального ремонта, по требованию нанимателя ему и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение.
Наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Типовым договором социального найма предусмотрена периодичность текущего ремонта - не реже одного раза в пять лет.
Обязанность нанимателя обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ч. 1 ст. 678 ГК) включает в себя, во-первых, обязанность не совершать действий, ухудшающих жилое помещение, его санитарно-техническое и иное оборудование, не нарушать правила пожарной безопасности, в том числе не устанавливать самодельные предохранительные электрические устройства, не загромождать коридоры, проходы, лестничные клетки, запасные выходы. Во-вторых, под обеспечением сохранности подразумеваются определенные активные действия: сообщение об аварийных ситуациях наймодателю или в соответствующую аварийную службу; принятие мер по поддержанию чистоты в жилом помещении, очистке сливных труб и т.д.
Наниматель и члены его семьи обязаны бережно относиться не только к занимаемому ими жилому помещению, но и к местам общего пользования в многоквартирном доме - подъездам, лифтам и т.д.
В договорах социального найма наниматель оплачивает не только наем, но и коммунальные услуги (ст. 57 ЖК).
В Типовом договоре социального найма предусматриваются и некоторые другие обязанности нанимателя - принять жилое помещение в установленный срок, обеспечить доступ в занимаемое жилое помещение представителям наймодателя, включая работников организаций, осуществляющих техническое обслуживание и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования. В случае отсутствия в жилом помещении нанимателя и членов его семьи более одного месяца наниматель по договору социального найма обязан уведомить об этом наймодателя. Хотя подобные обязанности прямо не установлены законодательством применительно к договору коммерческого найма, они могут быть включены в последний по соглашению сторон.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
