В договоре имущественного найма имеют место две встречные обязанности - одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга. Из этого следует, что договор имущественного найма является синаллагматическим. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. 2-е изд. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. - С. 102.
В договоре имущественного найма должны найти отражение следующие вопросы:
- состав и стоимость передаваемого в аренду имущества;
- размер арендной платы;
- сроки имущественного найма;
- распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
- обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором. Постатейный комментарий к части второй гражданского кодекса Российской федерации. Издание 3-е / Под ред. А.Н. Гусева. М., 2000. - С. 203.
В договор имущественного найма также могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров и т.д.
Сроки имущественного найма определяются договором. При этом аренда земли, иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей имущественного найма договор может быть и краткосрочным - до 5 лет. Новак Д.В. Вопросы имущественного найма имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий // Юрист. - 2002. - № 4. - С. 40.
Изменение условий договора имущественного найма, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.
По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.
Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора (договора имущественного найма) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора имущественного найма на имущество, находившееся в его пользовании по договору субимущественного найма, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором имущественного найма для основного арендатора.
Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. В качестве обоснования ограничения прав арендодателя можно рассматривать то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субимущественного найма, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.
При заключении договора имущественного найма следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора, обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.
При заключении договора имущественного найма следует обратить внимание на следующие обстоятельства:
1. Стоимость арендованного имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.
2. Поскольку договор является возмездным, значительное место в ГК РФ уделено арендной плате. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ/ Под ред. О.Н. Садикова. М., 2004. - С. 256.
Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов).
Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.
В ГК РФ перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за невнесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора имущественного найма.
В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора имущественного найма имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.
Собственностью арендатора в соответствии со ст. 623 ГК РФ являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора имущественного найма арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором имущественного найма.
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонты, переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.)
Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество.
Итак, одним из наиболее распространенных типов договоров является договор аренды (или имущественного найма). Договор имущественного найма - сделка, которая позволяет расширить возможности хозяйственного использования имущества. Легальное определение договора имущественного найма содержится в ст. 606 ГК РФ. По юридической природе договор имущественного найма является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним. Договор имущественного найма - двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Предметом договора имущественного найма могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.
Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока.
При заключении договора имущественного найма арендодатель предоставляет арендатору средства производства во временное пользование, ограниченное сроком действия договора. ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков имущественного найма, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон.
1.2 Содержание договора имущественного найма
Содержание договора имущественного найма образует права и обязанности Гражданское право. Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1998. - С. 228., которые изложены столь подробно, что требуют отдельного рассмотрения.
К правам арендатора, прежде всего, относится право получить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора имущественного найма и назначению имущества. Данное право вытекает из аналогичной обязанности арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество, передаваемое по договору имущественного найма, должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором имущественного найма цели. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики. Калпин А. Г. Договор аренды транспортных средств // Гражданское право. - 2006. - № 2. - С. 46. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запасное колесо, инструменты и т.д.).
В случае, когда такие принадлежности и документы переданы, не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом I: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2003. - С. 373.
Арендатор имеет право на получение имущества не только без материальных дефектов, влекущих невозможность использования предмета имущественного найма по назначению, но и без юридических изъянов.
В качестве юридических изъянов могут рассматриваться: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, залог). В случае присутствия таких юридических изъянов арендатор дожжен быть предупрежден арендодателем об их наличии. В противном случае арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Сарнаков И. В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2006. - № 4. - С. 22.
Арендатор имеет право требовать не только фактической передачи имущества, но и передачи ее своевременно. Данное право арендатора также корреспондирует с обязанностью арендодателя.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
