Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора Арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку Арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду нежилое помещение. Оплата Арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения (нежилого помещения) не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 // ВВАС РФ. № 3. 2002.
Из данного примера видно, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
При аренде нежилых помещений принадлежащих государству или муниципальным предприятиям расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы, утвержденной постановлением главы администрации города. Положение об аренде муниципального имущества: Распоряжение Администрации города Тюмени от 23 января 2004 г. № 370 // Тюменские известия. - № 11. - 2 февраля 2004.
Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Впрочем, договором аренды могут быть установлены и иные правила, например, о запрете требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.
Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
3) условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.
Потребность в таких договоренностях возникает тогда, когда есть соответствующее условие, которое не оговорено в законе или другом документе, а также в явном виде природу этого договора не выражает.
Например, требования, которые предъявляются к качеству отделки нежилого помещения передаваемого в аренду, не отнесены к числу существенных условий договора аренды действующим законодательством и не выражают природу данного договора. Поэтому, если арендатор хочет взять данное помещение в аренду и использовать его в качестве офиса, то он может потребовать внести в договор аренды условие об эстетическом виде конструктивных элементов сдаваемого помещения (окрашивание, оклеивание). В связи с этим данное требование арендатора становится существенным условием, без которого конкретный договор не может быть заключен и по условию необходимо провести должные соглашения, чтобы они затем нашли подобающее (достойное) отражение в тексте договора. Кроме данного примера, существенным условием по заявлению одной из сторон, может быть любое условие (как срок увеличения арендной платы, так и проведение капитального ремонта и др.). Гатин А. М. Гражданское право. - М.: Дашков и К, 2008. - С. 34.
Теперь перейдем к рассмотрению обычных и случайных договорных условий.
Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон, они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Как и другие условия договора, обычные условия основываются на соглашение сторон.
Только в данном случае соглашение сторон подчинить договор обычным условием, содержащимся в нормативных актах, выражается в самом факте заключения договора данного вида. В этом случае, если стороны достигли соглашения заключить данный договор, тем самым они согласились и с условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.
Например, при заключении договора аренды нежилого помещения стороны соглашаются с условием, предусмотренных ст. 211 ГК РФ, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет его собственник - арендодатель.
Если стороны не желают заключить договор на обычных условиях, они могут включить в содержание договора пункты, отменяющие или изменяющие обычные условия, если последние определены диспозитивной нормой.
Стороны договора аренды нежилого помещения могут договориться о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (нежилого помещения) несет арендатор, а не арендодатель.
Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияют на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным без случайного условия.
Если при согласовании условий договора аренды нежилого помещения стороны не решили вопрос о случаях увеличения арендной платы, договор считается заключенным и без этого случайного условия. Однако если арендатор докажет, что он предлагал договориться об увеличении арендной платы, только при увеличении платы за коммунальные услуги или в случае индексации, но это условие не было принято договор аренды нежилого помещения будет считаться незаключенным. Гатин А. М. Гражданское право. - М.: Дашков и К, 2008. - С. 41.
В содержание договора включают права и обязанности сторон. Договор аренды нежилых помещений [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.dom-i-zakon.ru Между тем права и обязанности сторон составляют содержание обязательственного правоотношения, основанного на договоре, а не самого договора как юридического факта, породившего это обязательственное правоотношение.
Во всяком договоре выделяются группы условий, определяющих обязанности сторон, соответственно в договоре аренды нежилого помещения - обязанности как арендодателя, так и арендатора.
Например, к условиям, предусматривающим обязанности арендодателя, обычно относят условия: об арендованном нежилом помещении, о порядке и сроках предоставления его арендатору. Условиями договора, регламентирующими порядок пользования арендованным нежилым помещением, размеры арендных платежей, порядок и сроки их внесения, обычно определяются обязанности арендатора.
В целях изучения договора аренды, условия этого догово-ра могут быть разделены на две группы:
условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя;
условия, определяющие основные обязанности арендатора.
Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.
По сравнению с содержанием обычного (общих норм) договора аренды, содержание договора аренды нежилого помещения не подверглось серьезным изменениям. Арендодателю и арендатору по договору аренды нежилого помещения присуще общие права, обязанности и ответственность сторон договора аренды, хотя гражданское законодательство конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Кротов М. В. Гражданское право. - М.: Проспект, 2008. - С. 88.
Рассматривая содержание договора аренды нежилого помещения необходимо обратиться к правам, обязанностям и ответственности арендодателя и арендатора.
Арендодатель во исполнение заключенного договора аренды нежилого помещения обязан:
1) предоставить арендатору нежилое помещение по передаточному акту в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению нежилого помещения (п. 1 ст. 611 ГК РФ).
Особенностями данной обязанности применительно к договору аренды нежилого помещения является то, что факт передачи объекта должен быть подтвержден актом приема-передачи (или иным передаточным документом), подписываемым сторонами, который должен содержать справочную, материально - техническую информацию о сдаваемом в аренду нежилом помещении.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче нежилого помещения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче нежилого помещения, а арендатора - от принятия данного помещения. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Кротов М. В. Гражданское право. - М.: Проспект, 2008. - С. 94.
Состояние нежилого помещения, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние нежилого помещения определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное нежилое помещение обычно используется. Но в любом случае нежилое помещение должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.
Нежилое помещение должно быть передано в аренду в установленный срок, который должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, нежилое помещение подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления нежилого помещения в аренду арендатор вправе истребовать это нежилое помещение в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13
