В п. 5 ст. 453 ГК РФ установлено, что если договор был изменен или расторгнут вследствие существенного нарушения его условий одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков: согласно ст. 15 ГК РФ, причиненных изменением или расторжением договора, а потребовать же уплаты неустойки за допущенное ухудшение арендуемого нежилого помещения арендодатель вправе лишь тогда, когда уплата такой неустойки предусмотрена в заключенном договоре аренды.

Суд при расторжении договора может определить последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.

В случае, если арендодатель подал иск не только о расторжении договора аренды, но и выселении из арендуемого нежилого помещения, то арендатор обязан освободить нежилое помещение после вступления в силу решения суда. Если арендатор не освобождает арендуемое нежилое помещение, то арендодатель по истечению 30 дней после вступления решения суда в силу, может обратиться в Службу судебных приставов для исполнения данного решения суда.

Согласно ст. 30 Федерального закона от 02.10.07 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Об исполнительном производстве: Федеральный закон РФ от 2.10.2007 № 229-ФЗ // Российская газета. - № 223. - 6 октября 2007. выносит постановление о возбуждении исполнительного производства и предоставляет арендатору 5 дней для добровольного освобождения нежилого помещения. В случае не исполнения арендатором в 5-ти дневный срок таких требований, в соответствии со ст. ст. 68 , 112 Федерального закона «Об исполнительном производстве» Служба судебных приставов принудительно выселяет арендатора из нежилого помещения.

Выводы по главе. В процессе исследования выявлены две основные проблемы: нет единого мнения по поводу определения понятия «нежилое помещение», и какой договор аренды нежилого помещения нужно регистрировать.

Вторая проблема также касается государственной регистрации договоров: что должно быть зарегистрировано: договор аренды, как сделка, право аренды, или обременение прав арендодателя. Данная проблема до сих пор является темой для обсуждения.

Гражданским кодексом РФ не установлена государственная регистрация права аренды.

Между положениями ГК РФ и Федерального Закона о регистрации возникает несоответствие, что ведет к различному толкованию указанных выше норм и применению их на практике.

Чтобы устранить данные недоразумения, необходимо:

либо внести соответствующие изменения в ГК РФ;

либо привести в соответствии с ГК РФ Федеральный Закон о регистрации (в основном ст. 26 данного закона), установить обязанность государственной регистрации договора аренды.

Стоит использовать первый вариант и внести изменения:

- в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом».

- в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации».

Если использовать второй вариант, то придется принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом».

Заключение

Целью настоящей дипломной работы являлось исследование особенностей содержания, порядка заключения, изменения и прекращения договора аренды недвижимости и его регулирования российским гражданским законодательством. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Договор аренды нежилого помещения занимает особое место среди других договоров аренды, он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещение.

2. Аренда является одним из наиболее распространенных способов владения и (или) пользования нежилыми помещениями.

3. Договор аренды нежилого помещения регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.

4. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.

5. Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право- и дееспособностью. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилого помещения важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, федеральной, муниципальной (государственной субъектов РФ).

6. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилого помещения, заключенных на срок не менее года, требуется их регистрация в государственных органах.

7. К существенным признакам договора относятся: предмет, арендная плата и форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

8. Содержание договора аренды нежилого помещения нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК РФ ст. ст. 650-664, учитывая обширную арбитражную практику. Например, указание в Обзоре арбитражной практики разрешения споров, связанных с арендой, характеристик передаваемого в аренду помещения, а также его технической документации. Несоответствие данных существенных условий в договоре аренды влечет его недействительность. Или же указание о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения (нежилого помещения) считается незаключенным.

9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.

10. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.

Для решения проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:

Необходимо в нормативном порядке определить понятие «нежилое помещение» и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение.

Назвать §4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)».

При государственной регистрации аренды нежилых помещений согласно Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также возникает много противоречий, которые необходимо устранить:

необходимо внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», чтобы более четко и однозначно урегулировать отношения по регистрации договоров аренды зданий и сооружений. В частности, необходимо изменить формулировку ст. 26 указанного закона, так как регистрации все же подлежит именно договор аренды, а не некое «право аренды» или в п. 2 ст. 609 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом» и в п. 2 ст. 651 ГК РФ следующего содержания: «договор и право аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и договор считается заключенным с момента такой регистрации» или принять новый Федеральный Закон «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом»;

абз. 3 п. 1 ст. 16 и абз. 2 п. 1 ст. 26 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» привести к одному основанию, кто должен подавать заявление о государственной регистрации аренды (арендатор или арендодатель, или совместно обе стороны);

внести в п. 2 ст. 651 ГК РФ изменения и регистрировать договор аренды нежилых помещений, заключенный на любой срок, даже если он заключен на один месяц или одну неделю.

внести в ст. 614 ГК РФ пункт следующего содержания: в случае, если арендодатель выступает инициатором увеличения арендной платы более чем на 5%, то вместе с предложением об увеличении арендной платы, он обязан предоставить арендатору письменное обоснование такого увеличения.

Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды нежилого помещения имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.

Список используемых источников и литературы

1. Нормативные правовые акты

1.1. Конституция Российской Федерации. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, - 2001. - 48 с.

1.2. Гражданский кодекс РФ (ч.1): Федеральный закон РФ от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 № 333-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 32. - ст. 3301.

1.3. Гражданский кодекс РФ (ч.2): Федеральный закон РФ от 26 января 1996 № 14-ФЗ (в ред. от 06.12.2007 № 334-ФЗ) // Российская газета. - N 23. - 6 февраля 1996.

1.4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.11.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - ст. 3594.

1.5. Об исполнительном производстве: Федеральный закон РФ от 2.10.2007 № 229-ФЗ (в ред. от 13.05.2008 N 66-ФЗ) // Российская газета. - № 223. - 6 октября 2007.

1.6. О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества: Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 // Собрание законодательства РФ.- 1998. - № 27. - ст. 4536.

1.7. Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. - ст. 963.

1.8. Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса): Приказ Минюста РФ от 23.01.2002 № 18 (ред. от 24.12.2004) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2005. № 3.

1.9. Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности: Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. №20.

1.10. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 № 13 // Вестник ВАС РФ. №7. 1997.

1.11. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59// Вестник ВАС РФ. № 4. 2001.

1.12. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66 // Вестник ВАС № 3. 2002.

1.13. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Письмо Президиума ВАС РФ № 53 от 01.06.00 // Вестник ВАС РФ №7. 2000.

1.14. Положение об аренде муниципального имущества: Распоряжение Администрации города Тюмени от 23 января 2004 г. № 370 // Тюменские известия. - № 11. - 2 февраля 2004.

2. Специальная литература

2.1. Абрамова Е. Н., Аверченко Н. Н., Байгушева Ю. В. Гражданское право. В 3 т. Т.1. - М.: Велби, 2008. - 1008 с.

2.2. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. - М., 2001. - 164 с.

2.3. Александров А.Д. Новый Земельный кодекс Российской Федерации об аренде, купле-продаже и мене земельных участков // Юридический мир. - 2002. - С. 61 -65.

2.4. Афонина А. В. Жилищное право. - М.: Дашков и К, 2008. - 376 с.

2.5. Беленков В.А. Гражданское право: Конспект лекций: Ч. 2. - М.: А-Приор, 2008. - 160 с.

2.6. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002. - 848 с.

2.7. Валявина Е. Ю., Елисеев И. В., Кротов М. В. Гражданское право. - М.: Проспект, 2008. - 848 с.

2.8. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг (изд. 3-е, стереотип.). - М: Статус, 2006. - 146 с.

2.9. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. С. 14-15.

2.10. Гатин А. М. Гражданское право. - М.: Дашков и К, 2008. - 384 с.

2.11. Глинкин А.А. К вопросу об аренде недвижимости //Бухгалтерский учет. № 1. январь. 2000. С. 15 - 24.

2.12. Гражданское право в 2 томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. - М.: Проспект, 2000. - 176 с.

2.13. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2001. - 272 с.

2.14. Егоров Н.Д. Гражданское право. Ч.2. - М.: Юрист, 2000. - 81 с.

2.15. Завидов Б.Д. Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование. - М.: Дашков и К, 2006. - 180 с.

2.16. Калачева С.А. Арендные сделки. - М., 1998. - 96 с.

2.17. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. - 2000. - № 11. - С. 65 -73.

2.18. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. - 1999. - № 4. - С. 56 - 64.

2.19. Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный)/Отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: Инфра-М, 2007. - 987 с.

2.20. Коршунов Н. М., Харитонова Ю. С., Горелик А. П. Гражданское право. - М.: Эксмо, 2008. - 448 с.

2.21. Крашениников П. В. Комментарии к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Статут, 2007. - 427 с.

2.22. Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВВАС РФ. 2001. № 11. - С. 124 - 135.

2.23. Кузьмина А. К., Самохина О. Н., Шабалин В. Г., Шамонова Е. А. Сделки с недвижимостью. - М.: Омега-Л, 2008. - 736 с.

2.24. Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. - Ростов-на-Дону, 2001. - С. 84 - 95.

2.25. Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы // Юридический вестник РГЭА. - 1999. - № 3. - С. 23 - 41.

2.26. Лукаш Ю. А. Договора. Общие правила, особенности и способы обеспечения. - М.: ДиС, 2008. - 288 с.

2.27. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документы для оформления сделок с недвижимым имуществом. - М.: Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. - 158 с.

2.28. Платонов Д.И. Гражданское право. Ч.2: Обязательственное право: конспект лекций в схемах. - М.: А-Приор, 2007. - 160 с.

2.29. Скворцов О.Ю. Договор аренды недвижимости // Арбитражные споры №1 (5) 1999. - С.127 - 134.

2.30. Смирнов В. В., Лукина З. П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений) - М.: Ось-89, 1998. - 220 с.

2.31. Смирнов В. В. Сборник договоров. - М.: Велби Проспект, 2008. - 784 с.

2.32. Смоленский М. Б. Гражданское право. Ч. 2. - М.: МарТ, 2007. - 208 с.

2.33. Судебная практика по спорам, вытекающим из договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений. 1996-2006. - М.: Статут, 2007. - 412 с.

2.34. Тихомиров М. Ю., Тихомирова Л. В. Жилищное право. - М.: Издательство: Тихомиров М.Ю., 2008. - 445 с.

2.35. Щекунова М.И. О практике разрешения споров, связанных с применением законодательства об аренде // Вестник ВАС РФ. 2001. № 10. - С. 70 -74.

2.36. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. - 556 с.

3. Интернет - ресурсы

3.1. Аренда нежилых помещений [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.dom-i-zakon.ru

3.2. Договор аренды нежилых помещений [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.dom-i-zakon.ru

3.3. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.dom-i-zakon.ru

3.4. Особенности договора аренды нежилого помещения [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.dom-i-zakon.ru

3.5. Расторжение договора аренды нежилого помещения [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.dom-i-zakon.ru

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13