При формировании стратегии создания системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должны быть учтены следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите;

- возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита.

Механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования планируется осуществлять из следующих источников:

а) кредитные линии и займы, предоставляемые банками, а также иными организациями (фондами);

б) средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, паевыми инвестиционными фондами и др.) сроком на 5-10 лет;

в) размещение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

г) средства от продажи целевых облигационных займов.

По мере развития данных рынков могут использоваться различные модели привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, в том числе:

1) выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;

2) рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций;

3) рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Обязательными характеристиками эмиссионных ипотечных ценных бумаг должны быть:

- установленный законом перечень категорий юридических лиц, имеющих право выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- специально сформированное обеспечение по этим ценным бумагам (эмиссионные ипотечные ценные бумаги могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе; в случае банкротства эмитента обеспечение по эмиссионным ипотечным ценным бумагам должно или исключаться из имущества, составляющего конкурсную массу, или выделяться в особую конкурсную массу);

- особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг на основе установления для них специальных экономических нормативов;

- особый порядок выпуска и обращения эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Рефинансирование кредиторов через систему коллективных инвестиций планируется организовать следующим образом (п. 3.2 Концепции): «В России действующими формами осуществления коллективных инвестиций являются общие фонды банковского управления и паевые инвестиционные фонды.

В этих фондах могут размещаться средства пенсионных фондов, предприятий и населения, а также денежные средства иных инвесторов, заинтересованных в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в своем регионе. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 153.

Преимуществом этой модели является формирование в регионе рынка закладных и на этой основе - самодостаточной системы рефинансирования и активного вовлечения кредитных организаций региона в долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

Предлагается следующий механизм рефинансирования:

1) кредитор выдает ипотечный кредит. Оформляется закладная, которая переходит кредитору с соответствующей государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) учредители общих фондов банкового управления или паевых инвестиционных фондов вносят денежные средства. В инвестиционной декларации доверительный управляющий (или управляющая компания) данного фонда указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных;

3) доверительный управляющий (или управляющая компания) фонда покупает закладные у кредитных организаций за счет денежных средств, переданных фонду его учредителями. Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего, которому передается закладная. Переход прав по закладной означает передачу этому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (кредиту). Доверительный управляющий (или управляющая компания) должен потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в качестве залогодержателя.

Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации его в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной выпиской из реестра, осуществляет промежуточные и окончательные платежи.

Доверительный управляющий (или управляющая компания) формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям фонда стабильный доход. При использовании этой модели привлечения кредитных ресурсов требуют уточнения некоторые аспекты закладной как неэмиссионной ценной бумаги. Деятельность специализированного института вторичного рынка ипотечных кредитов будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов первичных кредиторов, и его переносе на агентства.

Эта модель организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать в себе и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования. Так, например, агентство по ипотечному жилищному кредитованию может стать доверительным управляющим общего фонда банковского управления или паевого инвестиционного фонда, а также может осуществлять выпуск облигаций или ипотечных ценных бумаг».

Следует отметить, что к середине 2002 г. не сформирована законодательная база, необходимая для выпуска и обращения эмиссионных ценных бумаг. Управляющие компании негосударственных пенсионных фондов, страховых организаций и паевых инвестиционных фондов не рассматривают вложения в программы ипотечного кредитования в качестве достаточно доходных и надежных сфер инвестирования. Кроме того, подобные вложения могут оказаться ограниченными условиями специального законодательства, регулирующего деятельность пенсионных фондов, страховых компаний и паевых инвестиционных фондов (лимиты инвестирования в ценные бумаги одного эмитента, запреты и ограничения на покупку ценных бумаг, не котирующихся у признанных организаторов торговли ценными бумагами). Кредитные линии и займы, предоставляемые коммерческими банками, вряд ли вообще могут рассматриваться как существенный ресурс, привлекаемый на вторичном рынке для осуществления программ ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование предполагает долгосрочность заимствований на вторичном рынке. Коммерческие банки в значительных объемах смогут предоставлять кредитные линии и займы банкам, осуществляющим ипотечное кредитование населения, только на короткие сроки.

К сожалению, составители Концепции недостаточно проработали вопрос о том, что же именно из себя будут представлять агентства по ипотечному кредитованию (федеральные и региональные): будут эти агентства ипотечными банками либо это будут государственные или полугосударственные учреждения, выполняющие функции гарантов. В Западной Европе доминирует первая модель, а в США - вторая. Первоначально такое региональное агентство в г. Москве организовывалось для выполнения смешанных функций посредника и гаранта, однако впоследствии оно было переориентировано на выполнение функций ипотечного банка.

§2.2 Программа мероприятий по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования

По замыслу Концепции государство в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должно выполнять следующие функции:

- создать надлежащую законодательную и нормативную базу с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы;

- обеспечить социальные гарантии, предоставляемые гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков. Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 147.

В рамках Концепции фактически сформирована программа конкретных мероприятий, предусматривающая:

- совершенствование правовых основ реализации прав по ипотеке;

- регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организацию эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке предполагается внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений в отношении:

1) реализации права пользования заложенным жилым помещением;

2) обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

3) механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

4) заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов увеличиваются из-за трудностей обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностей выселения залогодателя и членов его семьи. Снижение рисков планируется осуществить путем устранения противоречий между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой - в Гражданском кодексе РФ и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 153.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16