Виды жилищного фонда
В ЖК такого понятия, как «социальная норма площади жилья», нет. Вместе с тем он содержит другие понятия: «норма жилой площади» (ст. 38), которая установлена в размере 12 кв.м на одного человека, и «размер предоставляемой жилой площади» (ст. 40), который устанавливается субъектами Российской Федерации и является минимальным размером предоставляемой на одного человека жилой площади (в целом по России он составляет не менее 9 кв.м).
В основах федеральной жилищной политики дано определение понятия «социальная норма площади жилья». Это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. В свою очередь в статье социальная норма площади жилья определяется как эквивалент минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от местных условий.
В настоящее время понятие «социальная норма площади жилья» нашло развитие в Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, утв. Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 (в ред. Указа Президента РФ от 27.05.97 N 528), и в Постановлении Правительства РФ «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2002 год» от 19.11.01 N 804.
Указанным постановлением установлено, что при сохранении за органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления права устанавливать основные параметры перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет создана система, при которой объем финансирования из федерального бюджета (в первую очередь в виде трансфертов) будет рассчитываться исходя из федеральных стандартов. При этом субъектам Российской Федерации рекомендуется использовать аналогичный механизм распределения бюджетных средств между муниципальными образованиями. 11 Постановлении Правительства РФ «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг на 2002 год» от 19.11.01 N 804. Федеральный стандарт нормы площади жилья. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе в соответствии с законодательством Российской Федерации устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать такое право органам местного самоуправления. Однако при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами Российской Федерации Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом. Федеральный стандарт нормы площади жилья определяется исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем: 18 кв.м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв.м - на семью из двух человек, 33 кв.м - на одиноко проживающих граждан. Таким образом, социальная норма площади жилья устанавливается как на федеральном, так и на региональном уровне (на территории каждого субъекта РФ). При этом региональный стандарт должен быть не ниже федерального стандарта социальной нормы площади жилья.
Наем жилого помещения
В основах федеральной жилищной политики затрагиваются по крайней мере три вопроса: о видах жилищного фонда, в которых предоставляются гражданам жилые помещения по договору найма, о размерах предоставляемой в этих случаях жилой площади и о сторонах договора найма. При этом в статье не раскрывается само понятие «договора найма жилого помещения» (оно содержится в ст. 1 Основ и ст. 51 ЖК). В ст. 672 ГК РФ этот договор называется «договором социального найма жилого помещения» и указывается, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, к нему применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Таким образом, на основании ст. 672 ГК РФ указанный договор должен называться по-иному: «договор социального найма жилого помещения». Кроме того, в п. 1 ст. 672 ГК РФ установлено, что по договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном фонде социального использования, т.е. в статье подчеркивается, что не все государственное и муниципальное жилье должно заселяться гражданами по договору социального найма (предоставляться бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий), а лишь его определенная доля. Как следует из ст. 19 Основ, другая часть государственного и муниципального жилищного фонда может быть продана. И наконец, часть жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть использована для предоставления жилья по договору коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ). Название «договор коммерческого найма» возникло в юридической литературе и законодательстве субъектов Российской Федерации, а в ГК РФ это «договор найма жилого помещения» (в отличие от «договора социального найма жилого помещения»). Основная цель договора коммерческого найма - получение собственниками жилых помещений прибыли от сдачи этих помещений в наем; он заменил используемый ранее в этих случаях договор аренды жилого помещения. Следует иметь в виду, что в соответствии с Конституцией РФ 1993 г. предоставление жилых помещений по договору социального найма предусмотрено не всем нуждающимся в жилье гражданам, а лишь тем, кто является «малоимущим, а также «иным указанным в законе гражданам».
Аренда жилого помещения
Понятие договора аренды дано в ст. 1 Основ федеральной жилищной политики, где говорится о предоставлении в аренду недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения. Статья 17 конкретизирует, что по указанному договору могут предоставляться только отдельные квартиры или жилые дома любой площади, т. е. комната(ы) (в отличие от договора социального найма) не может быть предметом договора аренды.
Впервые упоминание об аренде жилых помещений как о самостоятельном договоре в жилищной сфере появилось в ЖК (в ред. Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1). В ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136 ЖК появились записи об аренде жилых помещений и об арендаторах. В частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. В Основах же говорится об аренде жилых помещений не только физическими лицами (гражданами), но и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), полагаем, что и Основы предусматривали предоставление юридическим лицам жилых помещений в аренду также для этих целей. В частности, ГК РФ на этот счет имеет прямую норму (согласно п. 2 ст. 671 юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды, юридические лица могут использовать жилое помещение только для проживания граждан). 11 Денисевич Е. И. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юристъ. - 2000 г. - № 2. С. 27.
Для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Эта доля определяется Правительством РФ и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Фактически этот вопрос находит отражение только в законодательстве субъектов Российской Федерации, где он решается с учетом местных условий (наличие жилищного фонда, в том числе в домах государственного и муниципального жилищного фонда, средняя обеспеченность граждан жильем, количество очередников и др.). Например, Постановлением Правительства Москвы «О Московской городской программе «Жилище» аренда жилых помещений рассматривалась как один из способов улучшения жилищных условий граждан со средними доходами. 11 Постановлением Правительства Москвы «О Московской городской программе «Жилище» от 19.09.95 N 782.
Вместе с тем ст. 131 ЖК предусмотрен несколько иной подход к решению этих вопросов; согласно указанной статье форма договора аренды, а также срок, на который заключается договор, и другие условия определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено законодательством. Федеральное законодательство относительно регламентации аренды жилых помещений каких-либо конкретных норм не содержит. В этой связи следует руководствоваться ч. 2 ст. 17 Основ федеральной жилищной политики.
ГК РФ установил принципиально новый подход к заключению договоров аренды на жилые помещения, так как такой вид гражданско-правового договора им не предусмотрен (например, гл. 34 ГК РФ, касающаяся аренды имущества, не содержит какого-либо упоминания об аренде жилых помещений, а в ст. 671 говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами).
По существу в отношении граждан договор аренды жилых помещений заменен договором найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), который в юридической литературе и законодательстве субъектов Российской Федерации получил название «договор коммерческого найма жилого помещения». Этот договор включает основные признаки, характерные для договора аренды (жилое помещение передается гражданам во владение и пользование на определенный срок, многие вопросы, касающиеся условий договора найма, в том числе оплата за жилье, определяются по соглашению сторон). 11 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 231.
Приобретение гражданами жилья в частную собственность
В Основах федеральной жилищной политики снимаются всякие ограничения, касающиеся осуществления права собственности на недвижимость в жилищной сфере (ст. 6). При этом подчеркивается, что частная собственность на недвижимое имущество не ограничивается ни по количеству, ни по размерам, ни по стоимости. Провозглашенный принцип в равной мере относится как к физическим, так и к юридическим лицам, которые вправе иметь в частной собственности несколько квартир или жилых домов, что ранее действовавшим гражданским и жилищным законодательством не допускалось.
Приватизация жилых помещений осуществляется только гражданами (физическими лицами) в соответствии с Законом о приватизации. Она означает передачу жилья из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и осуществляется на добровольной основе и бесплатно.
Участие в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах само по себе не является основанием для возникновения права собственности на квартиру. Прежнее (ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 N 443-1, который в настоящее время не действует в связи с принятием части первой ГК РФ) и действующее законодательство (п. 4 ст. 218 ГК РФ) увязывают возникновение права собственности на кооперативную квартиру с полной выплатой ее стоимости (полным погашением суммы пая), хотя по общему правилу момент возникновения права собственности на новое строение возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Иными словами, для ЖСК установлена законом особенность приобретения права собственности на кооперативную квартиру (такое право возникает не после регистрации недвижимости, а после погашения стоимости квартиры и независимо от воли члена ЖСК).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16
