Сужение предложения обусловлено также и тем, что около 50% жилья в Петербурге до 2005 года возводилось средними и малыми строительными
компаниями. А им, в условиях имеющейся ситуации с торгами, при дефиците “пятен” под застройку доступ к земле для строительства оказался практически закрыт. Эти компании “вымываются” с рынка и либо разоряются, либо уходят в другие регионы. souz.conon.ru/pubs/articlesSouz
Определенную роль в сокращении предложения жилья играет прекращение со стороны “Ленэнерго” выдачи разрешений на подключение к источникам энергии новых объектов. Более того, около 200 уже построенных домов подключены в течение нескольких лет по “временным схемам”. При этом застройщики не имеют права объявлять о продаже квартир в домах, не обеспеченных инженерными коммуникациями. Также негативно сказываются на объеме предложения длительные сроки согласования документации.
Первая и главная причина роста цен - не “ценовой сговор”, а снижение объема предложения жилья на рынке, которое не может не разгонять ажиотажный спрос и, соответственно, такой же рост цен.
Второй причиной ажиотажного спроса и роста цен считается вынужденное приобретение жилья горожанами, ожидавшими и не дождавшимися обещанного в 2005 году социального жилья (около 150 тыс. кв. м.). Это жилье действительно строится, но 90% квартир предоставляется не для очередников, а для расселения ветхого и аварийного жилья или домов из зоны КАД. Не оправдавшие себя ожидания горожан еще увеличили ажиотажный спрос и, соответственно, цены.
Третья причина - надежды людей на вступление в действие Федерального Закона 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...”, обещавшего дольщикам надежную защиту. Больше года граждане ожидали, что закон начнет работать. Закон так и остался на бумаге, застройщики пустили в ход другие схемы привлечения инвестиций. Перестав надеяться на лучшее, люди ринулись на рынок, расхватывая квартиры как горячие пирожки, что не могло не вздувать цены еще и еще.
Четвертая причина - на рынке появилась возможность получения кредитов на покупку жилья.
Наконец, пятая причина - “бегство” от продолжающегося снижения курса доллара. Желание надежнее защитить свои финансовые средства от инфляции путем вложения в недвижимость многие считают главной причиной роста цен, хотя, на наш взгляд, эта причина не могла сыграть решающую роль именно в сегодняшней ситуации, поскольку падение курса доллара наблюдается уже не один год.
Особо надо заметить, что цены на жилье растут не так уж необоснованно и могут подняться гораздо выше. Рассчитать это просто: даже если сейчас
широко развернутся торги на земельные участки (во исполнение закона Санкт-Петербурга от 11 мая 2006 года “О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции”), то цены за квадратный метр будущего массового жилья, по имеющемуся уже опыту, еще на стадии торгов достигают $ 600-700. В то же время, по данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, себестоимость строительства составляет $ 900-1000 за кв.м. Ясно, что стоимость жилья, которое будет построено в 2007-2008 годах, априорно составит более $ 2000. www.rg.ru/2006/12/22/fas-zhilie-anons.html
Итак, возникают два извечных российских вопроса - кто виноват, и что делать? По моему убеждению, виноваты органы государственной власти, федеральные и местные, которые, разрушив сложившуюся систему предоставления участков и долевого участия, не предложили взамен ничего эффективного. В Санкт-Петербурге практически отсутствует свободный доступ к участкам, куда можно вложить средства и где можно развернуть строительство. Поэтому строители бегут в другие регионы и страны.
Не оправдала надежды власти и только усугубила ситуацию практика торгов по “короткому пакету”, которые так и не были приняты строительным сообществом.
Необходимо:
- Немедленно создать антикризисную группу профессионалов для объективного анализа причин безудержного роста цен на жилье и выработки конкретных рекомендаций. Мы опасаемся того, что весь удар антимонопольных органов придется на строительные компании, что будет крайне необъективно.
- Срочно и в полном объеме задействовать городской закон “О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции”, который предусматривает подключение к работе по изготовлению пакетов на льготных условиях самих застройщиков и устранение препон со стороны Управления инвестиций. В этой связи необходимо создать предусмотренную законом конкурсную комиссию, которая призвана, в том числе, отбирать компании по подготовке документации для строительства. Следует также усилить роль Фонда имущества, передав ему права на приемку заявок от инвесторов и организацию торгов.
- Организовать эффективную работу по инвентаризации выданных разрешений на проектирование и строительство, с тем, чтобы перераспределить земельные участки от тех, кто держит их про запас, к тем, кто в них действительно нуждается. А если учесть, что до 70% задела сосредоточено в 9-10 компаниях, такая мера даст возможность малому и среднему бизнесу активно начать строить.
- Провести специальный анализ состояния ценообразования в строительстве, применить антимонопольные меры как к естественным монополистам, так и к группам компаний, монополизировавших производство и поставку стройматериалов и конструкций. Речь идет об основных стройматериалах, без которых не обходится ни одна стройка: гравий, песок, цемент, металлопродукция (цена на последнюю, по нашим сведениям, выросла за последнее время в три раза).
- Использовать опыт Москвы в создании электронной карты градостроительного кадастра, которая даст возможность предоставлять земельные участки на торги без трудоемкой подготовки проекта планировки и межевания территорий. По крайней мере, следует освободить застройщиков от несвойственных им функций по планировке территорий и, тем более, их межеванию.
- Следует приветствовать усилия городской администрации по сокращению сроков согласования технической документации, особенно в отношении федеральных органов. Однако и городские ведомства, по-прежнему, крайне
затягивают согласование, в результате чего общий период подготовки документации зачастую превышает сроки собственно строительства домов.
- Создать в Санкт-Петербурге систему статистической информации обо всех стадиях строительства жилья, начиная от результатов торгов на землю, постановления правительства о разрешении на проектирование и строительство, до сроков строительства, данных о выполнении инвестиционных договоров, объемов введенной и фактически заселенной площади. В настоящее время “Петростат” имеет только данные о вводе объектов. Между тем Федеральный Закон 149-ФЗ от 27.07.2006 “Об информации, информационных технологиях и о защите информации” разрешает создавать любую информационную систему на уровне региона. Руководство города должно получать достоверную и объективную информацию о развитии ситуации в строительстве.
“Союзпетрострой” считает, что пора переходить от имеющей место эйфории по поводу динамичного развития строительного комплекса к критическому анализу его состояния и к быстрейшей выработке конкретных мер. www.ooo.baltros.ru.
3.2. Основные направления государственного регулирования
ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2007 г
Рост объемов ипотечного кредитования в Петербурге к 2007 году может достигнуть от 40-60% до 80%. Такие цифры были озвучены на заседании круглого стола "Ипотека в Санкт-Петербурге: проблемы и перспективы".
За этот год в ходе реализации "Городской программы ипотечного кредитования" по состоянию на 1 декабря 2006 года средняя сумма ипотечного кредита составила 1,47 млн. рублей. Общий объем выданных кредитов -1,575 млрд. рублей. Общий объем одобренных заявок на кредиты - 3,2 млрд. руб. Число оформленных сделок составило 1 тыс. 49 ед. При этом набольшее число сделок совершено в апреле (115 ед.) и в ноябре (131 ед.). С мая 2006 года по октябрь средний месячный показатель варьировался в пределах 105-110 сделок.
При этом можно отметить, что при росте средних показателей благосостояния и доходов петербуржцев многие из них, еще 1,5-2 года назад задумывавшиеся об улучшении жилищных условий, теперь "и не мечтают об ипотеке". В подтверждение она опять привела данные соцопросов: около 30-40% горожан интересуются ценами на жилье (т.е. думают об улучшении жилищных условий). Но из них год назад почти 25% опрошенных интересовались ипотечными кредитами, а сегодня этот показатель в 2 раза меньше, - 12-13%. Среди основных проблем развития системы ипотечного кредитования (по данным опросов) горожане называют: возрастные ограничения; "серые" зарплаты и низкий уровень доходов бюджетников.
Заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОНа Сергей Максимов считает, что "серьезных сдвигов к стабилизации на рынке недвижимости нет". По его прогнозу, "до лета 2007 года продлится вялотекущая ситуация, а к осени - все будет зависеть от темпов развития ипотеки". По мнению Сергея Максимова, "в 2007 году резких скачков цен на недвижимость в Петербурге не будет".
Генеральный директор агентства недвижимости "Союз" Аркадий Кязимов заметил, что рост числа ипотечных сделок в Санкт-Петербурге в 2006 году увеличился в 3раза (в целом по России - в 2 раза за 2-3 года). Однако эксперт привел важный показатель - сравнимость месячного арендного платежа за жилье с ежемесячным взносом по ипотеке. "Если год-два назад эти показатели были соотносимы, что является нормой для всего мира, то в 2006 году платеж по ипотеке превысил стоимость аренды в 2-3 раза", - заявил г-н Кязимов. То есть ранее ипотеку могли обслуживать граждане с суммарным месячным доходом около $1 тыс. в месяц, а сейчас надо иметь доходы более $2 тыс. в месяц.
Кроме того, по его словам, продавцы соглашаются на ипотеку с повышением цены в пределах $2-10 тыс. C ипотекой также отказываются работать продавцы, которым приходится платить подоходный налог (при владении квартирой менее 3-х лет).
Представители банков настроены более оптимистично. По словам директора управления по кредитованию физических лиц банка "Александровский" Елены Кулык, "рынок стабилизируется, а рост ипотечного кредитования продолжится: все больше семей смогут улучшить жилищные условия". В свою очередь начальник управления розничного кредитования "Балтинвестбанка" Татьяна Ушакова отметила, что "банки сейчас применяют гибкие схемы для клиентов, которым сложно подтвердить платежеспособность". Поэтому, считает г-жа Ушакова, в 2007 году рост по ипотеке составит не менее 60%.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
