г) для органов государственной и местной власти: появление новой возможности решения жилищной проблемы; укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе; оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и других, связанных с ней секторах народного хозяйства; рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов; выполнение градостроительных планов. Следует отметить еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть, поэтому в этой связи особенно актуален анализ причин, оказывающих сдерживающее воздействие на их становление и развитие.
Для банковско-кредитных учреждений в ипотечном кредитовании важны прежде всего устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя -- гарантии выполнения договорных отношений. Следует отметить, что за последние годы, коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья. Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие. Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов). Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры. Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, участвующих в реализации системы, является краткосрочный заем. В таблице 1 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечно-жилищного кредитования.
Таблица 1.1. Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения
Источники
ресурсов
Виды ресурсов
Способы привлечения
Население
Денежные средства
Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты
Прежнее жилье
Зачет стоимости прежнего жилья
Предприятия
Незавершенное строительство
Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья
Финансовые ресурсы
Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Федеральные и местные власти
Субсидии
Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком
Средства местных бюджетов
Финансовые инвесторы
Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они неоднородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования. Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций. В таблице 1.2 приведен анализ основных моделей ипотечно-жилищного кредитования и дана их социально-экономическая оценка. Логинов М. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. 2005. №4. C.22
Таблица 1.2 Основные модели ипотечно-жилищного кредитования и их социально-экономическая оценка
Модели
Участники
Сроки
Риски
Финансирование
Залог
Особенности модели
1
2
3
4
5
6
7
Долевое строительство
Застройщик, гражданин
Время строительства жилогодома
Затягивание строительства, недострой, удорожание в ходе строительства
Финансирование за счет граждан
Залога нет, возможна ипотека после оформления жилья в собственность гражданина
Право собственности оформляется на гражданина после строительства дома и полной оплаты жилья, модель выгодна для застройщика, нашла широкое применение Отсутствие ипотеки будущего жилья уменьшает возможности финансирования строительства
Продажа жилья в рассрочку
Рассрочка на 1 -2 года
Право собственности на жилье во время рассрочки находится у застройщика
Рассрочка на 30 - 50% стоимости жилья
Залога нет
Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья. Модель выгодна для застройщика, носит локальный характер
Жилищные сберегательные программы
Организация, не имеющая банковской лицензии, гражданин
Накопление от 1 до 3 лет , на 2 -5 лет рассрочка
Инфляция, нет гарантий сохранности вкладов, все риски, связанные с финансированием строительства, риск нецелевого и неэффективного использования собранных денег
Накопления 50%, рассрочка 50%
Право собственности переходит к покупателю после полной оплаты жилья, модель выгодна для организации, носит локальный характер.
Муниципальные жилищные облигации
Органы власти муниципального образования, банки, население
Срок обращения облигаций до 10 лет
Все риски, связанные с ценными бумагами
Цена облигации по себестоимости строительства
Накопление оплаченных метров путем покупки облигаций, отсутствие выбора квартиры, модель выгодна для продающих облигации, носит локальный характер
Предоставление предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья
Предприятия, работники предприятия
Длительные сроки от 10 - 15 лет
Риски, связанные с предоставлением займов
Займ - 70 - 80%, собственные средства -- 20 - 30%, займ без процентов или льготные проценты
Займ может выдаваться под обеспечением залога недвижимости
Модель носит локальный характер, выгодна работникам предприятий
Усеченно-открытая модель
заемщик
Сроки с учетом специфики кредитной ситуации
Риски, связанные с предоставлением кредита
За счет средств банка, выдача кредита индивидуально
Кредит предоставляется под обеспечение залогом приобретаемого жилья
Простота модели, невыгодна заемщику из-за высокого процента по займам, распространена
Продажа жилья через некоммерческие организации в рассрочку
Внебюджетный фонд поддержки жилищного строительства, гражданин
7 - 15 лет
Риски несет фонд
Большой объем оборотных средств на строительство дома
Жилье может продаваться под обеспечение залога недвижимости
Фонд - застройщик и продавец, продажа жилья в рассрочку, Саровская модель, нашла распространение в некоторых регионах, выгодна гражданам
С участием муниципалитетов
Органы власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления, внебюджетные фонды поддержки жилищного строительства, население
До 20 лет
Риски несут органы власти
Комбинированные источники - сбережения граждан, банковские кредиты, субсидии, средства местных бюджетов, кредит до 70% стоимости жилья, ежемесячный платеж -- 20 - 30% совокупного месячного дохода семьи
Под обеспечение залога недвижимости
Цель - улучшение жилищных условий граждан, увеличение объемов жилищного строительства, перспективная модель, выгодна как органам власти, так и населению
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
