Всякая сделка, в которой имеется более одной стороны, именуется договором. Поэтому всякий договор есть сделка, но не всякая сделка-договор.
Сделки с землей могут быть возмездными и безвозмездными. «Возмездной называется сделка, в которой обязанности одной стороны совершить определенные действия соответствует встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального и другого блага»[1]. В безвозмездной сделке обязанность предоставления встречного удовлетворения другой стороной отсутствует. Поэтому возмездными могут быть только двусторонние сделки. Односторонние сделки всегда безвозмездны.
Возмездность сделок может предопределяться их природой или соглашением сторон. Как правило, возмездны сделки по передаче имущества в собственность, во временное пользование. В свою очередь, всегда безвозмездна сделка дарения.
Сделки с землей могут быть условными и безусловными. Существенные особенности имеет механизм возникновения прав и обязанностей из сделок, совершенных под условием. Условной называется сделка, стороны которой ставят возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить. Условие характеризуется неопределенностью его наступления. Сторонам в сделке не должно быть известно, наступит или не наступит в будущем обстоятельство, включенное в сделку в качестве условия. Включаемое в сделку условие не должно противоречить ни закону, ни моральным принципам общества. Поэтому недействительна сделка, если в качестве условия в нее включается, например, требование причинения вреда. Условие в сделке – элемент случайный, но он должен быть неразрывно связан с основным содержанием сделки и не может рассматриваться изолированно. Включение в сделку условия позволяет субъектам учесть различные обстоятельства, которые могут наступить в будущем (переезд, изменение места службы, улучшение жилищных условий и т.д.).
Сделка может быть совершена под отлагательным или отменительным условием. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от наступления условия (ст. 61 ГК). Поэтому права и обязанности в сделке отлагательным условием возникают не с момента ее совершения, а с момента наступления условия. Возникновение прав и обязанностей как бы откладывается до наступления условия.
При отменительном условии права и обязанности сторон возникают с момента совершения сделки и прекращаются с наступлением условия. Например, один гражданин предоставляет в пользование другому земельный участок сроком на один год, если в течение этого срока не возвратится из научной командировки дочь. Права и обязанности в данном случае возникают у сторон в момент совершения сделки и прекращаются с момента возвращения дочери владельца земельного участка.
С наступлением отменительного условия сделки правоотношение прекращается безотносительно к тому, знали стороны о наступлении условия или не знали. Если наступление отменительного условия становится невозможным, сделка, в которую оно включено, превращается в безусловную. При наступлении обстоятельств, с которыми связано отменительное условие, до заключения сделки, о чем было известно сторонам, сделка не влечет за собой правовых последствий.
От условия в сделке следует отличать срок-обстоятельство, относительно которого известно, что оно наступит в будущем. Срок является отлагательным, если с его наступлением связывается возникновение прав и обязанностей, или отменительным, если с его наступлением права и обязанности прекращаются.
Сделки с землей считаются реальными. Консенсуальные сделки – это такие
сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, например, сделки с куплей-продажей. Реальными называются сделки, в которых соглашения между ее сторонами недостаточно. Необходима передача имущества или совершение иного действия. Сделки с земельными участками всегда предполагают передачу земельного участка или в собственность или в пользование, при этом сторонами сделки совершается определенные действия.
Сделки с землей могут быть действительными и недействительными. Рассмотрев общие положения законности сделок, отметим и возможность признания сделки недействительной. В ч.2 ст. 166. определяется недействительность сделок по основаниям, установленным Гражданским Кодексом РФ, в силу признания их таковыми судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Недействительность сделки означает не наступление того результата, который имели в виду лица, совершавшие сделку, а наступление результата, предусмотренного законом. Недействительность сделки зависит от характера нарушений, допущенных при ее совершении. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. В данном случае участник отношений может прибегнуть к судебной форме защиты своего права. Например, несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет совершил сделку без согласия родителей. От их воли будет зависеть, обратятся ли они в суд и потребуют признания сделки недействительной со всеми вытекающими последствиями или примирятся с этой сделкой. Такой характер сделки дает основание считать ее относительно недействительной.
Оспоримыми являются сделки, в которых закон предоставляет возможность лицу самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права либо найти другие пути урегулирования отношений с лицами, связанными с ним. К оспоримым сделкам относятся сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175), лицами, ограниченными судом в дееспособности (ст. 176), не способными понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177), сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178), обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179), сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173), совершенные лицом вне пределов его полномочий (ст. 174).
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Она является результатом серьезных нарушений действующего законодательства. Ничтожными считаются сделки, совершение и исполнение которых грубо нарушает интересы общества, противоречит его принципам и системе ценностей, когда решение вопроса о ее действительности нельзя предоставить выбору лица.
Ничтожными являются сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168), сделки, противные основам правопорядка и нравственности (ст. 169), сделки с лицами до 14 лет (ст. 172), сделки с недееспособными (ст. 171), сделки, совершенные с нарушением формы, предписываемой законом под страхом недействительности (ст. ст. 162, 165), мнимые сделки (ст. 170), притворные сделки (ст. 170).
Требования о признании сделки недействительной может быть предъявлено только лицом, указанным в Кодексе. По оспоримым сделкам - это заинтересованные лица, и прежде всего стороны в сделке. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Однако Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, в силу чего споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения (п. 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
1.2. Общие положения о последствиях недействительности
сделок с земельными участками.
Общие положения о последствиях недействительности сделок рассмотрены в ст. 167 ч.2 ГК РФ. В ней сказано, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Для возвращения сторон недействительной сделки в то положение, в котором они находились до ее совершения, закон устанавливает обязанность каждой из сторон возместить другой стороне все полученное по сделке. Если же возвратить полученное в натуре невозможно, то возместить стоимость в деньгах. В случаях невозможности возвратить полученное в натуре (пользование имуществом, выполненная работа, оказанная услуга) размер возмещения может быть определен исходя из установившихся в данных условиях размеров оплаты за пользование имуществом, выполнение аналогичных работ и оказание услуг.
При возвращении имущества в натуре должно учитываться его состояние. Если имущество было повреждено, то должно быть компенсировано его ухудшение с учетом нормальной амортизации. Если же лицо, у которого было имущество, внесло в него улучшения, повысившие его стоимость, то соответствующая сумма должна быть передана стороной, к которой имущество возвращается.
Недействительность сделки вызывается во всех случаях ее несоответствием требованиям правовых норм. Нарушения формы сделки, несоблюдение требований, предъявляемых к участникам сделки, недопустимые пороки воли и волеизъявления рассматриваются в качестве самостоятельных оснований недействительности сделок. ГК устанавливает общие требования к сделкам и особенности совершения отдельных видов сделок.
Недействительность сделки может быть вызвана включением в нее условий, прямо запрещенных правовыми нормами либо противоречащих им. Она может наступить и в результате изменения условий сделки, формулируемых нормативным актом в императивной форме. Недействительность может быть вызвана как нарушениями общих требований ГК к содержанию сделок, так и требований, установленных отдельными законами и другими нормативными актами к отдельным видам сделок.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
