Основанием для определения рыночной стоимости единичного земельного участка является договор, заключаемый оценщиком с заказчиком оценки.

Одним из основных критериев адекватности оценки земель является относительно низкая чувствительность к конъюнктуре рынка по отдельным объектам. Для этого особенно важно при разработке алгоритма оценки стоимости земель правильно использовать корректирующие данные земельного рынка. В частности, по ряду городских территорий, имеющих низкую привлекательность для потенциальных инвесторов из-за неразвитости земельного рынка, участия в нем сравнительно небольшого круга организаций- инвесторов, имеющих определенные предпочтения и ориентацию, а также ряда других факторов, рентная составляющая имеет пока отрицательное значение.
При этом оценка стоимости земель по данным территориям может превышать их среднюю рыночную стоимость.

В основе определения стоимости городских земель лежат имущественные отношения, закрепленные действующей системой правовых отношений.
Практически все земли в пределах границы являются городской собственностью, как и все улучшения городских земель (за исключением земель, на которых расположены здания органов власти и управления). При таком подходе имеется принципиальная возможность определить минимальную стоимость воспроизводства улучшений земель и соответственно оценить минимальную стоимость всей площади земель города. Развитие методов оценки земель, повышение полноты и качества информационного обеспечения позволяет осуществить постепенный переход от массовой оценки городских земель в черте города к индивидуальной оценке каждой экономической зоны, а затем и каждого конкретного земельного участка. При этом стоимость земельного участка может быть определена на основе расчета доли конкретного землепользователя в общегородских расходах по воспроизводству городских земель, пропорционально площади и качественным характеристикам данного участка, отражающим его относительную ценность.

В свою очередь при достаточном статистическом обеспечении оценок и использовании современных математических методов пространственной аппроксимации (приближенности) данных появляется возможность коррекции стоимости земель на основе точечных оценок (конкретных земельных участков) и рыночных цен.

Ключевым методическим положением является определение понятия
"кадастровая стоимость". Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Под кадастровой стоимостью земельного участка мы понимаем стоимость, рассчитанную по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают и, тем более, не совпадают с ценой продажи.

Методика исчисления кадастровой стоимости земельного участка во многих странах определяется соответствующими правовыми документами.

Факторы государственной кадастровой оценки

Основные факторы, определяющие стоимость городских земель и кадастровую стоимость земельного участка, формируются из того, что городская территория выступает в экономических отношениях как пространственно-распределенный ресурс, удовлетворяющий требованию объективной экономической оценки городской территории с соответствующей инженерно-транспортной инфраструктурой и благоустройством, а также учитывающей уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания, инженерно-геологические условия строительства, озеленение, природно- ландшафтные, микроклиматические условия и обременения в использовании земель.

В системе государственной кадастровой оценки городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования:

. локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д.;

. экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв;

. факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования;

. коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки;

. инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры;

. факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

Доминирующую роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

> Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

> Площади земельного участка;

> Вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

> Факторов местоположения и окружающей среды.

Рассматривая территорию города как единый сложный многофункциональный организм, как среду обитания человека, правильно рассчитанная стоимость городских земель станет для органов местного самоуправления рычагом повышения эффективности использования городской территории и ее дальнейшего целенаправленного развития.

Требования, предъявляемые к Методике

Алгоритм расчета кадастровой стоимости земельных участков, приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований: а) Преемственность при проведении ГКОЗП:

Используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлтерской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

б) Достоверность и доступность исходной информации:

Состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности; в) Объективность учета существенных ценообразующих факторов:

Адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности
(полезности, выгодности, значимости) объекта ГКОЗП обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок; г) Совместимость с системой государственного земельного кадастра
(далее ГЗК):

Обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так и результатов ГКОЗП и как следствие, совместимость программных средств
ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК. д) Простота и универсальность использования специального программного обеспечения Методики (далее СПО):

Предполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам представления; е) Многофункциональность и иерархичность Методики:

Обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов на уровне субъекта РФ, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка; ж) Адаптация подходов и методов оценки недвижимости:

Подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам функционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

В процессе выполнения работ выделяются статистическая и экспертно- аналитическая составляющие методики.

Статистическая составляющая методики применяется при условии наличия в городах достаточного количества сделок, совершаемых ежегодно с объектами недвижимости определенного вида функционального использования, и равномерно распределенных в границах городской черты. В результате определяется типовой объект недвижимости, стоимость которого является средней по городу.

Экспертно-аналитическая составляющая методики позволяет определить коэффициенты относительной ценности кадастровых кварталов. Коэффициенты определяются путем проведения факторного анализа всех созданных слоев на электронной карте города по объектам влияния на стоимость земли. В Омске было создано более восьмидесяти слоев, характеризующих уровни обеспечения территорий объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, а также архитектурно-ландшафтное и экологическое состояние. Кроме того, при расчете коэффициентов относительной ценности применяются данные экспертной оценки, с помощью которых корректируются соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель. Эксперты заполняют типовые анкеты, выражая в своих ответах мнение об относительной значимости факторов в оценке земель различного функционального использования.

При объединении статистической и экспертно-аналитической составляющих были получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (УПКСЗ) по 14 видам функционального использования в каждом оценочном участке.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8