Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенному имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник угрозу не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

Отдельного рассмотрения заслуживают применяемые в мировой практике формы реализации залогового права в ипотеке. Существуют два вида процедур реализации залогового права - судебная и административная.

В США традиционно предпочтение отдается административной процедуре, ключевой фигурой в которой выступает шериф. В его обязанности входят публикация объявлений о продаже заложенного имущества, извещение заинтересованных лиц, проведение торгов. В Европе, напротив, практикуется судебная процедура. Она подробно разработана немецким законодательством, которое предусматривает три способа принудительной реализации залоговых прав:

-                            принудительная ипотека;

-                            принудительный аукцион;

-                            принудительное управление.

Принудительная ипотека служит исключительно для того, чтобы сохранить за кредитором определенный статус и подтвердить его права на имущество. Поэтому в реальной практике залоговые права на недвижимость реализуются на основе двух других вариантов, а сама процедура реализации залогового права во многом напоминает механизм банкротства. Так, принудительный аукцион представляет собой судебную процедуру, цель которой - передача прав собственности на недвижимое имущество покупателю и удовлетворение за счет вырученной суммы требований кредитора. Принудительное управление предусматривает предоставление возможности кредиторам удовлетворять свои требования постоянно путем эксплуатации недвижимого имущества. Обычно это происходит в форме продолжения нормальной эксплуатации недвижимости. Принудительное управление используется и как основной способ реализации залоговых прав, и как промежуточный, предшествующий принудительному аукциону.

Указанные основные отличия в системе ипотечного кредитования сложились в США после периода Великой депрессии (до этого американская система ипотечного кредитования мало чем отличалась от европейской). Но и в преобразованном виде ее главные характеристики остаются неизменными.

Весь процесс ипотечного кредитования может быть разбит на три основные стадии: 1) инициирование; 2) посредничество; 3) инвестирование.

Инициирование - процедура выдачи первичного ипотечного кредита, включающая проверку как самой собственности, передаваемой в залот, так и заемщика, его способности выполнить обязательства по кредитному договору.

Посредничество - процесс приобретения ипотечными посредниками индивидуальных ипотечных ссуд у ипотечных, сберегательных и коммерческих банков и трансформация их в ценные бумаги, предлагаемые к продаже инвесторам на вторичном рынке закладных. Это широко известные в США и в нашей стране организации "Фэнни Мэй" (FNMA -Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и другие, аналогичные ей.

Инвестирование - процесс приобретения и накопления физическими и юридическими лицами ценных бумаг, выпускаемых посредниками, для получения дохода по ним.

Главная составляющая инициирования - оценка рискованности кредита, включающая в себя оценку кредитного и процентного рисков. Кредитный риск определяется возможностью погашения ссуды заемщиком и достаточностью имущественного обеспечения для ее погашения в случае неспособности заемщика сделать это. Практически это осуществляется путем анализа уровня и стабильности доходов заемщика и его обязательств (платежи за автомашину, материальная помощь или алименты и пр.). В США считается, что максимальное отношение всех долгосрочных обязательств к его доходам не может превышать 35%, в том числе выплаты по ипотечному кредиту не должны быть больше 28%. Дополнительной защитой от кредитного риска является необходимость внесения покупателем первого взноса за покупку дома за счет собственных средств. Эта величина составляет, как правило, около 20% стоимости дома. Защита здесь двойная. Во-первых, снижается риск неуплаты заемщиком ипотечного кредита (заемщик уже вложил собственные средства и не захочет их потерять). Во-вторых, вкладывая собственные средства, заемщик будет стремиться к снижению цены, а значит, возрастает надежность имущественного обеспечения кредита (рис. 1).

Наряду с кредитным учитывается процентный риск - возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции.

Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов - реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до середины 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции и кредиторы не оказались в убытке (соответственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования, как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего дохода или выручки от продажи ("участвующая" ипотека).

Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным одногодичным векселям, либо по трехгодичным государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов.

"Участвующие" ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расцениваются как условный процент.

Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении "плавающих" ставок процента в различных вариантах).

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых “земельными”,  “сельскохозяйственными”, “аграрными” и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства.

Схема жилищной ипотеки в США выглядит следующим образом. При приобретении жилья (отдельного дома или квартиры в собственность) средний американец обычно в состоянии оплатить сразу лишь 10-20% его стоимости. Остальная сумма берется в кредит. Кредитор (ипотечный банк) предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная компания получает необходимую сумму за построенный дом, а семья или отдельное лицо становится владельцем дома. Существенно, что предметом залога выступает уже построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство, необходимо наличие конкретного жилья в качестве предмета залога. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на жилье может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Следует также подчеркнуть, что в США, как и в других развитых странах Запада, земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое.

На этом кажущаяся простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается. Далее вступает в силу система обеспечения ипотеки сложными экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов.

Предоставление денежных средств государством - один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели рефинансирования ипотечных кредитов.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18