Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященном Обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 1. - С. 81 - 82..
Анализ норм ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:
1) единая процедура государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона;
2) единые регистрирующие органы - учреждения юстиции по регистрации прав;
3) единый государственный реестр прав на недвижимость;
4) открытость сведений о государственной регистрации прав. Учреждение Федеральной регистрационной службы по регистрации прав обязано предоставлять сведения об объектах недвижимости любому лицу, предъявившему документ, удостоверяющий личность, и соответствующее заявление Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. М.: Городец. 2008. - С. 145-146..
Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Федеральным законом и в некоторой части - Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [ Постановление Правительства РФ № 219, принято 18.12.1998 г.]// /Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.
Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов.
В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановлением Правительства РФ № 273, принято 09.04.2001 г. .]//Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 16. - Ст. 1602., Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. № 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее - Инструкция) О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения [Текст]: [Приказ Минюста № 233-ФЗ, принят 06.08.2001 г.]//Российская газета. 2001. 22 августа.. С 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав, является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая подведомственна Минюсту России.
Важность данной Инструкции трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью - это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан.
Деятельность, осуществляемая Федеральной регистрационной службой, является правоприменительной деятельностью, которая осуществляется в виде издания индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений по поводу недвижимого имущества. Эта деятельность включает в себя совокупность действий регистрирующего органа, направленных на проверку действительности и законности регистрируемого права и его признания. В этом смысле государственная регистрация представляет из себя процедуру, состоящую из множества действий регистрирующего органа. Процедура государственной регистрации сделок и прав на недвижимость установлена Законом о госрегистрации прав на недвижимость. В соответствии со ст. 13 указанного Закона эта процедура состоит из пяти этапов:
1) прием документов, представляемых для регистрации прав и сделок;
2) правовая экспертиза представленных документов и проверка сделки на соответствие закону;
3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости, а также иных оснований для отказа либо приостановления государственной регистрации;
4) внесение записей в ЕГРП;
5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:
1) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
2) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
3) свидетельства о праве на наследство;
4) вступившие в законную силу судебные акты;
5) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
6) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
7) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст. 20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:
1) право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным Законом;
2) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
9) не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;
10) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Таким образом, понятие жилого помещения является ключевым, основным понятием жилищного права. В доктрине под жилищными отношениями принято понимать различные виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Самые разнородные общественные отношения, которые регулируются жилищным законодательством, возникают именно по поводу жилых помещений. Жилые помещения составляют жилищный фонд Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Жилое помещение является объектом как жилищных, так и гражданских прав.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
С точки зрения права жилым домом является строение с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др. Имеется устойчивая тенденция к росту зарегистрированных прав на жилые дома (Приложение Б).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10
