Виселення
Діюче законодавство передбачає, що виселення наймача з будинку, який належить громадянину, можливо у разі проведення капітального ремонту (ст.1 65 ЖК) та припинення договору приватного найму (ст. 169 ЖК).
У першому випадку необхідність капітального ремонту житлового будинку не завжди призводить до виселення наймача, а тільки в тих випадках, коли його проведення неможливе без виселення. Слід звернути увагу, що наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу на час проведення капітального ремонту інше житлове приміщення. Не виникає у власника й обов'язку по відшкодуванню наймачу витрат, які виникають у зв'язку з переїздом в інше місце проживання на час ремонту.
Після закінчення ремонту наймодавець зобов'язаний надати наймачу те приміщення, яке він раніше займав, або інше, рівноцінне. В останньому випадку згоди наймача та членів його сім'ї не потрібно. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов'язання не обмежено якимись умовами, наприклад, неможливістю надати житло, що раніше займалося.
З припиненням договору приватного найму наймач і члени сім'ї, що спільно з ним проживають, підлягають виселенню, оскільки у них припиняється право користуватися і володіти жилим приміщенням. У разі відмови здійснити це добровільно, особи виселяються у судовому порядку. Виселення наймача тягне за собою виселення і осіб, які проживають із ним. Причому це не залежить від наявності чи відсутності вини останніх. Наприклад, за систематичне порушення правил соціального співжиття буде виселено не тільки чоловіка, який здійснював це порушення, але й його дружину, дітей. Очевидно, що такий підхід до умов виселення спрямований у першу чергу на захист права приватної власності громадянина.
1.3 Соціальний найм житла
1. Поняття соціального найму житла
Очевидно, що соціальний найм має місце там, де правостосунки утворюються з приводу житла, що входить у державний або громадський житловий фонд. Поліпшення житлово-побутових умов громадян породило необхідність будівництва державного і суспільного житла. Сьогодні вони представлені ще значною кількістю площі. Основною формою надання такого житла є договір найму. Проте доцільність і прагнення максимального задоволення потреб населення у житловій площі при наявному житловому фонді, можливо, створило умови для виникнення, якщо не окремого, самостійного виду договору, то принаймні особливого різновиду договору майнового найму - «соціального найму».
Особливості договору соціального найму полягають у складній процедурі його укладання, необхідності ряду додаткових підстав для виникнення правовідносин по найму (потреба в поліпшенні житлових умов, постановка на облік осіб, які мають в цьому потребу, ухвалення рішення про надання житла, видача ордера і т. д.), більшій гарантованості прав наймача.
Договір найму житлового помешкання в будинках державного і суспільного фонду ~ це договір, за яким одна сторона (наймодавець - в особі певного органу місцевої влади або громадської організації) передає іншій стороні (наймачу) за плату житлове помешкання для постійного проживання в ньому.
З приводу природи права на житлову площу у правовій літературі висловлювалися різні точки зору. Так, Е.А. Суханов стверджує, що право на житлову площу, що виникає з договору соціального найму, варто віднести до категорії речових прав, причому обмежених речових прав. Він пояснює це тим, що право на житлову площу по своїй суті виникло з договору найму жилого приміщення; право на певну річ (житлове помешкання), що належить іншій особі (право на чуже майно). Це право належить наймачу і членам його сім'ї в межах, передбачених законом і договором. Наймачу і членам його сім'ї забезпечуються ті ж гарантії захисту їх прав і інтересів, що і власнику. З іншого боку речовий характер прав наймача рядом авторів заперечується2 і це, на нашу думку, справедливо.
2. Різновиди соціального найму житла, мета
Проведення класифікації відносин, що виникають із договорів соціального найму житлового помешкання, дозволяє більш повно освітити специфіку і природу даного зобов'язання.
Поділ житлових зобов'язань соціального найму на різновиди, залежно від структури житлового фонду, що існує в Україні, дозволяє виділити найм житла в будинках державного і громадського житлових фондів.
Державний житловий фонд - це сукупність житлових будинків і інших житлових помешкань, що знаходяться в державній власності. Він підрозділяється на дві складові частини: житловий фонд місцевих Рад і житловий відомчий фонд.
Відомчий житловий фонд призначений для задоволення потреб у житлі працівників відповідного міністерства, відомства, підприємства або установи. Таким чином, відомчий житловий фонд - це сукупність багатьох фондів, що належать окремим державним підприємствам на праві господарського відання або установам на праві оперативного управління. Загальне управління будинками відомчого фонду здійснює те підприємство, установа або відомство, на балансі якого вони значаться. Окремі будинки або групи перебувають у віданні домоуправлінь.
Право повного господарського відання дає можливість державній юридичній особі володіти, користуватися і розпоряджатися переданим йому майном, у тому числі житловими будинками (квартирами), у межах, установлених їх установчими документами. Підприємство розпоряджається майном, що йому належить (крім нерухомого майна) самостійно, за винятком випадків, установлених законами або іншими правовими актами. Право оперативного управління вказує, що державні юридичні особи (у т. ч. казенні підприємства) здійснюють стосовно закріпленого за ними майна в межах, установлених законом, відповідно до мети своєї діяльності, завдань власника і призначень майна, права володіння, користування і розпорядження ним.
Мета договору соціального найму житла - задоволення потреб громадян у житлі.
3. Юридична характеристика
Договір соціального найму є двостороннім, сплатним, реальним. Двостороннім він є тому, що права і обов'язки виникають у обох сторін. Наприклад, наймодавець зобов'язаний здійснювати капітальний ремонт, а наймач зобов'язаний користуватися житлом відповідно до договору і виплачувати винагороду за це наймодавцеві. Оплатність договору соціального найму виявляється у зустрічному наданні. Наймодавець надає майно у користування і за це вправі вимагати винагороди. Наймач передає наймодавцеві гроші і за це може вимагати отримання майна у користування. Враховуючи ту обставину, що права та обов'язки у сторін за договором виникають на момент передачі (прийняття) житла, можна дійти висновку, що договір соціального найму житла - реальний.
4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла
Оскільки в основі договору соціального найму житла лежать житлові правовідносини, то учасники договору є суб'єктами правовідносин, що виникають із нього.
Відповідно до статті 18 ЖК управління житловим фондом здійснює власник або уповноважений ним орган, що діє в межах, визначених власником.
Для експлуатації державного і громадського житлового фонду створюються житлово-експлуатаційні організації, діяльність яких здійснюється на основі господарського розрахунку. Житлово-експлуатаційні організації забезпечують цілісність житлового фонду і його належне використання, високий рівень обслуговування громадян, а також контролюють додержання громадянами правил користування жилими приміщеннями, утримання житлового будинку і прибудинкової території.
Житлово-експлуатаційна організація (а в разі її відсутності - відповідне підприємство, установа, організація) і виступає наймодавцем у договорі соціального житлового найму.
Наймачем є виключно громадянин, на ім'я якого видано ордер. Проте не всякий громадянин може виступити в ролі наймача. Враховуючи те, що договір житлового найму - це цивільний правочин, необхідно підкреслити, що для його укладення суб'єкт повинен мати необхідний об'єм правосуб'єктності. Такою стороною в договорі житлового найму можуть бути особа з настанням повноліття, тобто після досягнення вісімнадцятирічного віку, або ті, що одружилися чи влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення вісімнадцятирічного віку, відповідно з часу одруження або влаштування на роботу. Інші неповнолітні не можуть самостійно здійснювати право на одержання житлового приміщення, а тому не можуть бути наймачем самостійно.
Окрім загальних вимог до найму ставляться і спеціальні вимоги. Наймачем у договорі соціального найму житла може бути тільки спеціальний суб'єкт. Це завжди фізична особа. Перш за все громадянин повинен мати потребу в поліпшенні житлових умов і постійно проживати у даному населеному пункті, якщо інше не встановлено законодавством України. Відповідно до діючого законодавства поліпшення житлових умов потребують громадяни:
1. Які забезпечені жилою площею нижче за рівень, що визначається в порядку, встановлюваному КМ України і Українською радою професійних спілок. Мінімальний рівень житлової площі для кожного регіону визначається окремо. По Харкову він встановлений у 5,5 кв. м. Мінімальний рівень житлової площі ще називають обліковою нормою.
2. Які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам.
3. Які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим не можуть проживати в комунальній квартирі або в одній кімнаті з членами своєї сім'ї. Перелік зазначених захворювань затверджується Міністерством охорони здоров'я України за погодженням з Українською радою професійних спілок. До тяжких форм захворювань відносяться близько 8 категорій захворювань:
- серцево-судинної системи (ревматичні й інші органічні поразки серця з порушенням кровообігу II - III ступенів);
- гіпертонічна хвороба, ускладнена органічними порушеннями кровообігу головного мозку; захворювання органів дихання (тяжка бронхіальна астма з частими приступами, ускладнена дихальною недостатністю II - III ступенів, гангрена, абсцес легень, ускладнені легенево-серцевою недостатністю II - III ступенів);
- захворювання опорно-рухового апарату (двостороння висока ампутація нижніх кінцівок (у випадку неможливості протезування));
- нервово-судинні захворювання (органічні поразки центральної нервової системи зі стійкими тяжкими порушеннями функцій кінцівок і функцій тазових органів (наслідки перенесених тяжких черепно-мозкових травм, травм хребта і спинного мозку);
- психічні захворювання (шизофренія, маніакально-депресивний психоз, епілептична хвороба, пресенильні і сенильні психози);
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22
